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房市现新危机 或再卷调整风


www.nsfang.com  来源:焦点济南房地产网 时间:2009-07-30 10:06:20

正由于此前房地产市场调整所遗留的问题并没有得到有效解决,正由于政府忽视了消费者的意志而执意过于强调了行政干预,所以,房地产重回调整之后,接着可能继续深化调整,而且,幅度可能更快,程度可能更深,时间可能更久,包含对立情绪的消费者观望乃至弃购的心态可能更难以消除,消费者重回市场的热情可能更难以唤起。在这种情况下,房地产可能一时难以走出已经被政府救市延长了周期的调整通道。在一些城市,并不排除出现房地产新危机的可能…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。

  一线城市等出现滞涨预示回归调整前兆

  据《上海证券报》报道,记者李和裕获得的监测数据显示,截至7月26日,7月以来京沪穗等地的商品住宅成交均有所萎缩。数据显示:7月前26日,上海商品住宅共成交162万平方米,环比下滑6%。北京商品住宅(期房+现房)共签约13513套、164万平方米,环比分别下降约10%和4%。7月前25日,广州共签约商品住宅4573套,与6月同期的9608套环比降幅超过五成。这种滞涨,可能预示着阶段性调整的来临。

  另据《每日经济新闻》报道,7月20-26日这一周内,在全国32个城市中,有12个城市的商品房成交面积环比下跌超过10%。其中,深圳一手房市场成交870套、环比跌幅达36.97%居首,成都下跌15.59%居第二位。

  中国证券报报道,由于供应量的持续增加,尤其是在反“捂盘惜售”和“商品房销售方案备案管理”等系列新政作用下,7月20-26日,上海商品住宅销售均价环比下跌2.3%。根据北京市房地产交易管理网的数据,截至7月26日,7月北京商品住宅期房日均签约量达到347套,低于6月的日均签约量385套,也低于5月的日均签约量371套。

  再有《广州日报》报道,来自广州市国土房管局的报告显示,广州6月一手住宅月均价达到9676元/平方米,环比升15.4%。特别是中心六区,一手住宅均价达12354元/平方米。但是,在房价上涨的同时,成交量却在持续下降。广州楼市7月成交骤降五成,楼价已超07年最高峰。7月1日至25日,广州全市共签约住宅4573套,日均签约住宅183套,与6月同期相比,下降超过五成。而整个6月份,广州商品房成交量环比下降了16%。6月1日至25日,广州全市共成交住宅9608套,日均签约384套。按目前的成交趋势,预计7月全月广州一手房签约量不超过6000套,比6月下跌超过四成。广州市国土资源和房屋管理局官方网站的数据显示,截至7月27日,广州市网上总共签约新房5070套,与6月同期相比大幅下降约49%。

  由此来看,自6月份房价开始出现具有一定普遍意义的真实性上涨以来,在以一线城市为主的房地产市场,近期出现了预示回归调整的前兆。

  房价上涨、政策调整预期等因素导致成交下降

  基于市场实际来看,房价上涨过快把部分买家挤压出去,政策调整预期导致房地产投资回报预期有所改变,一些有自住购买需要的有效需求因政策刺激而提前释放而导致后续有效需求不足,这些正是导致房地产成交下降、促使房市大势回调的主要因素。

  在政策方面,不但在货币政策等宏观政策上显露出微调信号,一些地方政府也开始出台地方性新政策,以试图稳住房价。譬如,为了打击捂盘惜售,上海市政府重申商品住宅项目每次申请预售面积不得少于3万平方米等。深圳市政府规定,开发商拿到预售证后10日内必须卖房,违规则将面临被“锁定、约谈以及限期整改”的处罚。北京市政府也公布了新政,从8月1日起,在预售、销售商品房时,开发商必须在售楼场所显著位置公示所售楼盘的销控信息表、所售楼盘的拟售均价及未开盘楼栋的拟开盘时间等。这些地方新政,在一定程度上影响了市场心态,在逼迫开发商加速楼盘上市等增大市场供应的同时,房价上涨又把部分有购房需求的消费者挤出导致有效需求减少,而因通货膨胀预期而入市购房对抗通货膨胀的投资性购房需求有限,因此,使得房地产成交量下降。

  地价上涨、通胀预期可能导致房价继续上涨

  自去年11月以来,在政府系列救市政策的刺激下和部分楼盘降价促销的带动下,一些城市的商品房成交有了一定的上涨,房地产形势逐渐有了一定的改观。

  随着政府采取了燃烧货币以刺激经济增长的策略,信贷快速而大规模增长,不少信贷资金进入了房市股市投资掘金,催生了房地产等市场的泡沫。

  同样,正因为适度宽松的货币政策实际上变成了过度宽松的货币政策,市场流动性泛滥,在某些实体经济领域依然通缩、消费内需依然低迷的同时,在消费品市场、房地产市场等领域,通货膨胀预期开始逐渐高涨。

  在一季度新增信贷达到4.58万亿元后,四、五月份的新增信贷规模出现了比较大的下降,而到了6月份,市场获得信贷再次大规模增长的信息后,通货膨胀预期随即高涨。在通货膨胀预期高涨等因素的影响下,6月份的房价开始真实性上涨。只是,同时,广州等一线城市的成交量出现了比较大的下降。进入7月份,尤其在6月份金融数据发布以后,市场基于6月份新增信贷总额达到1.53万亿元、上半年人民币各项贷款新增7.37万亿元等因素的判断,通货膨胀预期进一步高涨。本文作者陈真诚分析认为,在这种通货膨胀预期形势下,7月份,一线城市的房价进一步上涨,一些比一线城市慢半拍的二线城市的房价也开始了真实性上涨。

  如今,在一些地区,土地市场再次火热,“地王”再次频现,地价大幅上涨,这无疑将推高房价继续上涨的预期。而且,由于通货膨胀预期持续高涨,目前的贷款利率很低,资金成本很低,即使按照基准利率的110%来支付贷款利息依然划算,就可能促使更多有投资能力和投资欲望的投资性购房者相继入市购房。因此,如果政府依然坚持以通货膨胀来刺激消费、以通货膨胀来刺激经济增长的思路,如果政府不能及时采取加息等措施打击通货膨胀,那么,房价还可能继续上涨。

  滞涨意味着出现新危机

  客观而言,在一些地区,目前的房价已经过高,已经对价格敏感的自住性消费者形成压力,将使得不少消费需求受到抑制。而另一方面,目前的房地产还未走出调整周期,高房价等因素,又可能使得一些投资者因担心房价再次下降而放弃入市。本文作者陈真诚分析认为,这样来看,未来的房地产市场,可能在房价继续走高,成交量则可能进一步下降。

  市场经验说明,房地产成交不足,往往是市场出现观望甚至可能出现萧条的信号。当成交量下降经过一定的时间累积而达到一定的幅度、广度之后,房地产可能在近期回归阶段性调整,其表象则是令政府头疼、市场难堪的阶段性滞涨。

  这种滞涨,就好象宏观经济中的滞胀一样,实际上就意味着房地产可能出现新危机。

  滞涨导致新的观望

  应该认识到的是,滞涨危机的后果是非常可怕的。

  滞涨的结果很可能是,房价可能继续膨胀性上涨,形成难有资产价值和市场基础支持的价格泡沫,进而导致有效需求越来越少。

  当有效需求持续减少,出现市场需求真空,可能进一步形成有价无市的局面,致使更多的消费者重回观望,乃至弃购,使得成交量进一步持续萎缩。最后,在使价格最终失去成交量支持的同时,滞涨可能导致市场出现严重供应过剩、供大于求的局面。

  而目前,房地产市场的存量形势本身并不乐观。如北京市场,据中国证券报报道,根据北京市房地产交易管理网的数据,从7月20日开始,北京可售存量住宅突破两万套大关,年初的这个数字仅为6691套。截至7月26日,北京可售住宅期房存量为71378套,在7月19日为72173套。这说明北京市场的可售存量住宅并不少,如果后续再因成交量下降而带来新的存量积压,那么,后续的市场压力无疑将巨大。

  二三线城市或尾随一线城市出现滞涨

  众所周知的是,一线城市房地产市场,往往具有全国市场趋势的风向标作用。二三线城市的房地产市场表现,往往要比一线城市慢半拍。事实上,二三线城市房地产市场,往往会在一线城市之后一定时间段内,跟着出现与一线城市类似的反应。本文作者陈真诚分析认为,由此推理可知,广州、深圳、上海、北京这些一线城市近期出现滞涨,可能正是二三线城市乃至全国房地产市场尾随而至迎来滞涨的信号。因此,或可以说,全国性的房地产市场的滞涨正向我们走来。

  而实际上,今年以来,在一些城市二三线城市房地产市场,成交量实际上有限,市场形势本身并不乐观。

  诚然,当房价保持适当水平且房价预期正常性向上时,有可能刺激部分正在观望的消费者放弃观望而入市购房。但当过高的房价再出现非正常上涨时,就可能把一些本来有购房需求的消费者挤出市场,导致市场有效需求不足,从而出现滞涨,再其后就不排除出现市场危机的可能。

  就普遍意义上的全国房地产市场来看,自6月份以来,因受通货膨胀预期和一线城市房价出现上涨的示范作用等因素的影响,部分二三线城市的房价,也慢半拍地尾随着一线城市开始上涨。到了7月份,更多的开发商有了涨价的预期。只是,要看到的是,近年来迄今为止,投资性购房者其实并不多。而随着更多的楼盘开始涨价销售,则可能使得更多本准备入市的自住性购房者因价格上涨而重新观望,乃至决定暂时退出市场。也就是说,今年以来,二三线城市房地产市场,销售形势本来就比一线城市要差,供求形势依然严峻,如果跟随着一线城市出现滞涨,其后果可能会比一线城市更严重。除了部分自住性购房消费者因价格恐慌而加速购房、部分投资性购房为应对通货膨胀或套利而入市外,市场有效容量有限。如果出现新的危机,其影响可能强烈,可能需要更长的时间才能走出。

  供求形势并不乐观

  据报道,多位接受记者采访的业内人士均认可随着交易量的增加,开发商去库存化的任务目前已基本完成。7月27日,某外资销售代理机构发布的《中国住宅市场季报》的数据显示,2009年1月-6月全国商品住宅销售面积达3.14亿平米,同比增33.4%。按季度测算,前两季度全国商品住宅平均季度成交超出2006-2008年平均水平5%。至今年6月底,全国主要城市库存去化量已超过原有库存46%。若按2009年的月均成交测算,预计未来3个月内现有库存将有可能消化出清,库存去化几近合理水平。

  而事实上,今年以来,就全国市场来说,房地产存量消化的实际情况,并不如某些机构发布报告所说的那样乐观。尤其在一些二三线城市,房地产销售情况其实并不太乐观,不但旧的存量消化有限,因此前开发投资高热后遗症导致的新增供应量也不少,房地产市场供大于求的形势依然严峻。

  据媒体报道,从今年一季度的情况来看,施工面积、新开工面积、竣工面积数据显示,中部六省省会这些二线城市的市场供应量可观,需要不短的时间来消化。该报道称,在施工面积、新开工面积、竣工面积数据上,长沙为接近3800万平方米、接近400万平方米、超过300万平方米,武汉为超过2000万平方米、接近500万平方米、低于100万平方米,合肥为2900-3000万平方米、200-220万平方米、100-150万平方米,郑州为2900-3000万平方米、200-220万平方米、低于100万平方米,太原为低于1000万平方米、低于100万平方米、低于100万平方米,南昌为低于1000万平方米、低于100万平方米、100-150万平方米。

  这些数据意味着什么?也许用语言难以准确描述,那就不妨以一线城市广州全市2007年全年的销售量不到1000万平方米进行对比,或更能说明问题。

  而且,需注意到的是,上述数据,还只是在一季度房地产市场形势并不十分明显的情况下的数据。事实上,在一季度中,包含了春节、元旦这两个假期。就普遍意义来说,房地产成交量是在二月份、过了元宵以后才开始有比较明显的增加。从二季度开始,由于市场形势已经明朗,上述各城市的施工面积、新开工面积、竣工面积还可能出现增加。而另一方面,多数二三线城市今年以来的销售增长有限。如具有“新特区”等诸多概念的长沙市,业内普遍认为今年以来每月新增供应量在200万平方米以上,而销售形势依然低迷。据《三湘都市报》报道称,6月份,长沙房地产市场价量齐跌。

  商品房新开工面积、施工面积与竣工面积是考察当前房地产开发规模及未来商品房市场供应的重要指标。由上述一季度数据推算至今年全年来看,各城市在今年及未来时期的新增供应量可观,供求形势并不乐观。

  应该说,在二三线城市房地产市场中,前述中部六省省会城市,具有一般化意义上的代表性,可在一定程度上反映出整个二三线城市市场的基本情况。

  如今,形势并不乐观的二三线城市房地产市场,继一线城市之后,滞涨正向我们走来。甚至,如果通货膨胀预期进一步趋高形成经济滞胀预期的话,房价继续非正常地上涨,那么,就可能全面性地回归调整。

  总的而言,基于目前实际情势来看,不但一线城市已经出现滞涨而预示再回归调整的先兆,成都等部分二三线城市也出现了成交量大幅度下降现象,开始显示滞涨进而回归调整的迹象。基于市场各方因市场经验而可能采取应对措施和现实市场心态来看,尤其是基于一些消费者因此前政府救市等产生的市场对立情绪而言,如果目前的滞涨形势继续发展下去,接下来,房地产调整之浪潮可能再次席卷全国。

  正由于此前房地产市场调整所遗留的问题并没有得到有效解决,正由于政府忽视了消费者的意志而执意过于强调了行政干预,所以,房地产重回调整之后,接着可能继续深化调整,而且,幅度可能更快,程度可能更深,时间可能更久,包含对立情绪的消费者观望乃至弃购的心态可能更难以消除,消费者重回市场的热情可能更难以唤起。在这种情况下,房地产可能一时难以走出被政府救市延长了周期的调整通道,尽管很多人不愿意看到这种情况出现。甚至,在一些城市,并不排除出现房地产新危机的可能…

  这些,正是政府决策部门以及市场各方需要当心的。



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