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下半年福州楼市供应有望“快跑入市”


www.nsfang.com  来源:海峡都市报 时间:2009-07-30 10:05:11

       福州楼市的“房源饥渴”到9月以后可得一解

  江南水都6A、融侨观邸二期、三盛·托斯卡纳、世欧上江城、融侨旗山别墅、融侨淮安别墅地块、融信金山生活八期A地块、万达广场金融街……今年9月起,福州市将陆续有大量新盘上市。

  除此之外,记者从福州市有关部门了解到,今年下半年,福州市将加大土地供应,并推出大量保障性住房用地。来自市场各方的信息显示,今年下半年,福州市楼市各方供应量都将大幅增加。

  对此,有关人士预计,福州楼市的“房源饥渴”到9、10月份可得一解,从而将缓解当前市场由于库存快速消耗而导致的供给不足的矛盾,也将削弱房价上升的动力,利于保护当前福州楼市的复苏不至于进入泡沫化阶段。

  现象:供应不足 推高房价

  进入7月,尽管夏季是传统的楼市淡季,福州楼市依然不改上半年的销售旺景,仍呈现出“淡季不淡”的现象。7月里,虽然新开楼盘不多,但是销售情况都非常不错,东方名城、世欧彼岸城、融汇江山、仁文大儒世家、万科金域榕郡、中庚城·上峰、泰禾红树林上层、泰禾红峪等楼盘在7月推出的新房源均销售良好。其中7月18日,群升国际御园4#楼开盘,4小时劲销213套;仁文大儒世家仅7月20日—26日一周时间就签约159套……除此之外,江南水都兰邑王座仅剩5席,江南水都悦湖大约仅剩20套,三盛中央公园仅剩楼王和40套的别墅,翠湖山庄云顶也仅剩20幢独栋,这些原已开盘的项目也频频售罄加推,纷纷迈进销售倒计时阶段。今年上半年,福州房地产市场在刚性需求的刺激下,楼市成交大幅增长。据统计,今年上半年,福州商品房销售约342.3万平方米,同比增长147%左右。但是,上半年全市新开工面积只有147.4万平方米左右,同比却下降了44%。需求的快速释放以及供应的不足,福州市新房存量不断下降,也给房价带来了上升空间。

  据福州市房地产交易登记中心数据显示,在最近30天,福州住宅共成交了5651套,成交均价8200元/平方米,价格与前30天比上升了2.47%。从成交数量上来说,比起往年7月的销售情况,也是有增无减。

  据统计,今年上半年福州楼市供求比例为1∶3.29。1—6月份,除3月份供应量最大,达26.75万平方米,其它月份的供应量均低于16万平方米。

  “金九银十”将迎开盘季

  由于销售的火爆,导致目前福州一些品牌开发商的余房不多,所以为了传统意义上的“金九银十”销售旺季,这些开发商无不忙碌得热火朝天。一方面,他们频繁组织多样的活动,“笼络”人气,融侨集团至入夏启动“名仕会客厅”之后,每周一场活动;融汇江山“牵手”怀旧经典晚会……各大品牌开发商中,类似这样的活动每周都在不停上演。另一方面,福州各大地产公司纷纷调整了供应节奏,加紧项目工期,项目定位、推广策划等一切前期准备工作也都在紧锣密鼓地进行中。据悉,从今年6月起,不少开发商明显加快了开发节奏,当月完成房地产投资38.5亿元,同比增长了34%左右,占约上半年开发总投资的40%,增幅之大可见一斑。

  据统计,从今年9月开始,江南水都6A、融侨观邸二期、三盛·托斯卡纳、华润橡树湾、融侨旗山别墅、融侨淮安别墅地块、融信金山生活八期A地块、万达广场金融街、世欧上江城等项目都将在今年第四季度集中面世。这些品牌开发商的主力楼盘几乎都选择在金秋时节开盘,今年下半年,福州楼市供应量将大幅增加。

  进入新的土地放量期

  区别于上半年土地市场“小地当家”的现象,近日市场风闻:下半年福州市将考虑放量“大幅土地”。

  有业内人士认为,今年上半年的土地拍卖市场中,除了金山展览城、金融街等,福州市几乎没有推出大幅地块,而这样的情况将在下半年发生一些调整。一位不愿意透露姓名的福州相关部门工作人员告诉记者:福州相关部门有意加大土地供应量的说法并非空穴来风,因为北京、上海等全国各主要城市都已经开始通过加大土地供应量平抑房价的调控新动作。

  据知情人士透露,南台岛、东部新城以及晋安中心城区等福州旧城区改造开发地块将有望继续亮相福州土地出让市场,另外,福州市中心旧城区拆迁改造地块的出让也有加速的趋势,比如福州五一路原双福楼地块等,都将随即上市。2009年下半年,福州将进入一个新的土地放量周期。

  另一方面,有关人士表示,福州市保障性住房的建设速度将会大大加快。6月,福州市出台2009年保障性住房用地供应计划,供应面积总计525亩,其中市区321.3亩。据悉,对于总计525亩的供应面积,福州市房管部门还要求各地必须完成或超额完成。

  分析:入市项目猛增 房价出现调整可能性

  “现在开发商们纷纷加紧开工,下半年入市项目增多,将大大缓解上半年的供给不足现象。”业内人士林先生认为,成交市场的复苏和2008年销售市场的低迷,各开发公司缩减2009年的开发量,导致严重供不应求的局面。楼市的回暖已明显带动投资和新开工的增长,从今年6月开始,福州的开工量明显加大,预计未来几个月新开工面积速度有望继续加快。

  据记者调查,目前三盛、融侨、融信、世欧、万科、世茂等品牌开发商都在今年下半年上调了开工面积。业内人士表示,“这些‘土地大户’上调开竣工面积只是一个开始,如果下半年市场稳定发展,将有更多的企业上调其开竣工目标。福州楼市的‘房源饥渴’预计到9、10月份可得一解。”一位项目在6月开始动工的开发商告诉记者,按照有关规定,项目建设到总工程量的30%就可以申请预售,其正常工期在3个月左右,也就意味着,10月份左右,其项目就可以公开销售了,“福州市2006年以后出让尚未开工的项目还大有存量,说明很多楼盘处于待建之中,因此福州商品房供应有着很大的潜力”。在工程资金、施工队、建设进展等一切顺利的情况下,今年年底福州市房源供应充足。

  “如果目前的销售旺景继续延续,下半年推盘速度将会大大加快,推盘的数量比统计的只会多不会少”,而大量的供给,可以有效地降低当前供不应求的状况,减弱因房源不足造成的房价追涨,从而间接平衡房价。

  政府积极调控 促进开工分流购房需求

  “从市场经济来说,政府不能用行政手段直接干预房价,但不干预不等于没有作为。”福州市有关部门负责人告诉记者,从供需平衡的角度来说,今年下半年福州市政府将考虑加大供应量,除了加大保障性住房的供应量外,也会在土地市场的放量上进行调节。

  今年以来,福州市有关部门为促进新项目尽快开工和在建项目尽快交付使用出台了许多便捷措施,建立了“促开工”和“保竣工”责任制度,分阶段确定促开工和保竣工重点服务项目,作为管理部门的服务重点。另外,福州市有关部门也对下半年的土地市场供给进行了合理调节,某一区域如在一段时间内形成大规模土地供应,则该区域的房价将得到平抑甚至降低。有消息透露,“相关部门似乎期望通过加大土地供应起到抑制房价的效果,土地大放量的前兆已经显现”。

  除此之外,福州市在此时公布保障性住房用地525亩的建设计划,也被业界人士认为是“别有用意”。保障房的集中放量,必然会对福州楼市造成冲击,尤其是中低档楼市市场。“大比例的保障房建设必将重建现有的住房市场结构,产生的作用将是调控楼市,直接改变购房者对市场的预期。并将分流部分购房需求,对商品房市场有一些抑制的作用,利于保护当前福州楼市的复苏不至于进入泡沫化阶段。”



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