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任志强没看见房价疯涨 商品房将严重供不应求


www.nsfang.com  来源:扬子晚报 时间:2009-07-30 09:40:40

 昨天,由江苏省房地产业协会主办的“复苏·跨越2009中国房地产走势”高峰论坛在南京举行,曾抛出“离婚买房也是拉动内需”、“只为富人盖房”等“雷人”观点的北京师范大学房地产研究中心主任董藩、北京华远集团董事长任志强等嘉宾高调分析了当前楼市的“复苏”形势,“房地产正在拯救中国”,“下半年商品房将严重供不应求”,“房价将暴涨”,“中国人太有钱了,房子太便宜了”等一系列观点同样惊爆。

  不过,本土企业家却相对谨慎,建议“开发商赚得差不多了就赶快出手”。

  -说形势房地产“正在拯救中国”

  近期,国内不少城市的房地产市场一改去年来量价齐跌的惨淡局面,迅速回暖甚至有些热得发烫,久已不见的夜晚开盘、排队抢购等现象在南京频频出现。那么如何看待上半年楼市的发展轨迹?

  提前复苏很正常

  董藩认为,2008年的房地产市场并不是受经济危机影响而萧条的,而是主要受国家宏观政策调控的影响。进入2009年,在国家和地方多重救市举措之下,各个城市的房地产市场先后出现回暖迹象。分析我国的大行业可以发现,除了房地产和汽车业之外,其他行业都或多或少存在生产力过剩的现象,所以在这轮经济危机中,房地产和汽车业受冲击较小,并提前复苏是很正常的。

  房地产能救中国经济

  前段时间,董藩就以“房地产拯救中国”一说吸引了不少眼球,昨天他继续坚持这一观点。“在我国,房地产不仅是主导产业和支柱产业,还是先导产业。首先,房地产业在给其他行业制造需求,如果没有房地产和工业地产的发展,就不会带动钢材、水泥等生产资料的需求;其次,房地产本身还是投入品,比如发展商贸中心、金融中心和旅游中心,都是需要以房地产为先决条件的,需要房地产提供生产资料和载体。”董藩说,“房地产是我们提供内需的重点。没有房地产业,其他行业根本就没法发展。当年亚洲金融[2.581.98%]危机的时候是房地产业救了中国经济,现在也是一样。房地产业不管出现多少磨难,客观上它还是起到了拯救中国的责任。”

  楼市远没有饱和

  对于南京楼市近期的排队抢房现象,董藩认为“正常”。他表示,房地产市场远没有饱和,尤其是高端市场。目前市场上90平方米以上的户型只占住宅产品的30%左右,但其实需求很大。加上前段时间不少购房者存在观望心理,压抑之后爆发是正常的。

  中国城乡建设经济研究所所长陈淮也认为,仁恒江湾城300万一套的房子仍有众多追捧者,说明很多人是具有消费实力的。不过,他也承认,“总会有一些人买不起房。”这些年房地产市场的发展主要是供求之间的较量,“目前中国的房地产市场正处于快速发展的时期,也就是很多不买房的人挤到买房的队伍中,但是社会的供应量没有明显增加。”

  -说房价开发商暴利源自土地升值

  今年6月,全国70个大中城市房价同比首次止跌回升,南京房价环比则已连涨4个月。如何看待房价这种“涨”势?市场有没有出现泡沫?

  泡沫?我说没有就没有

  对于泡沫,董藩坚定地说,“我说没有就没有!”他表示,房价上涨是常态,不仅现在涨,未来将继续上涨。很多人说房价收入比,说一个家庭四年、五年、六年,通过收入买不到房子就一定有泡沫,但我们的收入是不透明的,不能以此来计算房价收入比。此外,董藩还认为,未来十年到二十年中国人口将发生大的整合,这就是影响房地产需求和供应的地域结构。现在户口管理越来越放松了,从今年开始,所有大学生在哪里找到工作就可以落户,甚至找不到工作也可以落户,这就会出现大城市加速发展,为房地产带来机遇。

  没看见房价疯涨

  任志强表示,“某些媒体所说的,或者市场所说的房价疯狂上涨,我们还没看见。”国家统计的70个大中城市中,新建商品房同比上涨34个,而同比下降的城市有36个,所以同比价格上涨是很低的。而新建环比上涨的城市有63个,但是上个月的基数是什么?这是去年12月份和今年1月份降价以后的基数,是在降价基础上环比出现上涨的。

  土地升值是“暴利”来源

  近期,地价和房价的关系成为国土、建设两大部门争论的话题。对此,陈淮认为开发商的暴利关键不在于成本,“暴利”的一个重要来源是土地升值。假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的,到销售时,同样土地的楼面价可能涨到了5000元。这时如果开发商以5000元的楼面价计算成本并确定房价,的确可以获得惊人的暴利。不过,他认为这每平方米3000元利润,其实只是财务意义上的利润。因为除非开发商从此洗手不干,退出房地产业,否则这3000元并不是开发商的钱,并不能装到口袋里。只要他还需要进行再生产,要拍回同样的土地来,重置成本就是五千块。

  -说走势商品房会“严重供不应求”

  当前因房地产销售火爆,北京、上海、杭州、南京等地不少银行收紧二套房政策,引起业界和市民的猜测:是不是国家政策调控要变风向?与会嘉宾乐观地认为,政策不会有变,市场依然走稳。董藩解释说,首先,市场的恢复是正常的,就像人如果早上没吃饭、中午没吃饭,晚上一定是暴吃。2008年很多人在等,一直等到2009年。第二,打压只能带来市场进一步震荡,市场的需求是真实的,越打压反而会带来投资性需求。第三,打压房地产谁来拉动经济增长?房地产垮了,国民经济一定会垮的,这是毫无疑问的。

商品房会“严重供不应求”

  对于下半年的房地产市场走势,任志强表示很乐观。“严重供不应求”首先是土地的原因,截止到6月份土地供应总量大幅下降,到6月份为止,新开工和去年同比下降了10.4%,这意味着供应量也在下降,但销售增长了31.7%。这还说明另一个问题,就是“中国人太有钱了,房子太便宜了。”任志强认为,很多城市已经出现了严重的供不应求,比如杭州,7月末房子存量只有六千套,但是5、6月份销售已经过了一半,于是土地和房屋价格也在高涨。南京从1月份到6月份,实际供应用于住宅建设的土地在下降,而商品房供应的总量比销量低,也就是说已经出现了供不应求。

  不过,南京栖霞建设[7.74-7.86%]董事长陈兴汉认为,国家目前的税收和现在的政策也在控制房价,所以开发商手上的东西赚得差不多了就赶快出手。

  全年房价平均将涨5%

  任志强认为,下半年运行趋势将出现六个加速,包括投资增长、新开工面积、竣工面积、房价、发展不平衡等等均将出现加速发展。特别是房价“将暴涨”,任志强表示,如果说前几个月是0.2的增长,他觉得后几个月增幅大约会超过1%,如果这样的话,全年平均价格增幅会超过5%。增长主要是因为土地和房屋供求关系。在今年年底、明年年初或者明年二季度之前还可能会出现报复性增长。因为土地大概在明年6月份才能出现供应量上涨。对于下半年的房价走势,董藩的观点则要温和了许多,他认为,2009年房价总体要比2008年出现上涨,但涨幅不会太大。

  问什么时候买房最愚蠢

  论坛中,当有媒体问下半年是不是买房好时机,任志强答道,“问什么时候买房是最愚蠢的问题,我通常回答是不要看房价高低,而要看你的需要和支付能力,有需求但没有支付能力不能买,否则你会背负很大的负担,生活质量会下降。”任志强认为,不要看眼前房价高低,长时间来看,十年二十年房价永远是涨的,倒过来看,十年二十年前最贵的房子也比现在的房子便宜。“长期来看,越晚买越贵。只有投资客会根据利息和盈利来看今年买还是明年买。”

  -说物业税150年都收不起来

  在昨天的论坛上,对于近期被媒体热炒的“物业税”话题,董藩明确表示“绝对收不起来”。

  “要征物业税的话,前提必须是房子的所有产权、土地使用权都是个人的,而我们的土地使用年限只有70年,你怎么收?”董藩说,就算按照现在的想法征收物业税,即在开发商拿地时不收土地出让金了,分成70年慢慢交,“那么你土地在出让时卖给谁?反正土地出让金都不用交,给你还是给我呢?现在的土地都要招拍挂,肯定会有个价格,这不自相矛盾吗?”就算去收的话,技术上也做不到,首要问题是价格如何确定?董藩介绍说,目前全国也就3万名价格评估员,而房产则数以亿计,届时根本忙不过来。董藩表示,物业税还涉及房地产许多税费的合并与改革,过程要比燃油税繁琐得多,而燃油税从酝酿到出台用了15年时间,他预计“物业税150年都搞不出来”。

  观众评点

  有些观点太不靠谱

  虽然在昨天的论坛上,几位嘉宾对房地产业的走势给予了高度乐观和充满信心的评价,主持人甚至打趣道,听了董藩的演讲,“不少南京人可能半夜搬着小板凳到售楼处等买房子了。”但现场的观众却并不都认同专家的观点,一些观众在接受记者采访时表示,下半年的市场销售预期看好,但任志强所言“严重供不应求”、“房价全年涨5%”太不靠谱,专家的一些观点也太“雷人”。

  一位从事房地产研究的观众谈到,政府不太可能出台打压政策,但对于房地产企业的一些管理政策则是有可能适当收紧的,政府也不希望房价大起大落。开发企业不能一味乐观。而且,经历了去年以来的楼市震荡,消费者也会更加理性,房价估计不会上涨过快。

  一位开发企业老总认为,房价只涨不跌的时代早已过去,开发商在信心增强的同时,对市场的忧患意识也增强了。在政府加强调控,开发商、消费者都更理性的情况下,稳定还是大趋势。(记者马祚波 王烨)



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