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"地王"纷纷押宝高端住宅 开发投资风险初现


www.nsfang.com  来源:中国证券网-上海证券报 时间:2009-07-29 10:36:52

 和购房人买房产投资一样,房地产企业买地是一种更大风险和更长周期的投资。这种投资风险如何判断,无疑是房地产投资市场不容回避的话题。

  今年以来,各地地王争夺战逐渐升温,地价屡屡被刷新。

  以目前土地成本计,未来楼盘销售价格的高启已经可以预见。于是,很多开发商将开发物业的类型锁定为高端住宅,期望豪宅身价可以为企业打平高额成本。但专家提醒,一旦政府出手防范金融风险和楼市泡沫,投资和投机性需求受到打压,首先殃及的就是高端住宅。因此,以两年周期来看,高端住宅能否成为今日地王的救命法宝,尚不得而知。

  6月,北京地王频出。其中之一是以17.4亿元、溢价率122.9%成交的通州区九棵树大街居住项目地块。但专家看来,从先天条件上看,该地块开发高端住宅并不具备优势。

  具体依据是,该地块楼板价高达6265元/平方米,远远高出周边土地的成交楼板价近三倍。假设其建安成本为3500-4000元/平方米,再加上财务成本、税费等其他费用,地块的开发成本价已超过10000元/平方米。“这意味着该项目至少要卖到1万元/平方米以上才能有利可图。这个价格对于房价仍处于较低水平的通州区来说,无疑具有很大的开发风险,项目能否盈利将建立在房价上涨的预期之上。” 某房产代理中国研究中心总监陈啸天称。

  高端物业首先要考虑的是政策风险。“目前,市场由于改善型需求高涨及投资型需求的抬头,高档物业的销售状况良好。但从房地产近几年的发展看,在宏观经济、政策、市场、项目等多元素影响下,高端物业销售并不稳定。如今的‘地王’成为未来‘楼王’的前景并不乐观。”专家介绍。

  其次,高端住宅对地块本身、开发商开发能力、营销能力等都有较高的要求,盲目追高价地块再开发高端住宅的房企一定要谨慎看待自身实力。以在售豪宅为例,据上海证券报了解,上海某江景楼盘,其地块稀缺优势十分明显。但受区域居住氛围及产品规划不佳的影响,再加上过分依赖单一营销模式,开盘后销售情况一直不尽如人意。

  “开发商开发豪宅经验不足,很可能导致规划不合理,”克而瑞(中国)机构房地产专家薛建雄称。比如豪宅的面积如何确定。专家介绍,无论是香港还是日本,其居住特点以实用为主。即便是豪宅也少有七八百平方米的超大型别墅。对于目前内地以小家庭为主的城市生活状态来说,只用于居住的空间在400平方米左右是比较合适的上限。建筑面积过大的别墅给家庭一种空旷感,总价也一定畸高。如果开发商没有合理规划面积,很可能得不到市场认可。

  反观今年的土地市场,6月以来,部分高价地块的拿地企业少有擅长高档住宅开发者,甚至有些非主营地产的企业连住宅开发都不太涉及。

  另外,从总量上看,豪宅目前仍并非成交的主流物业类型。据CRIC系统的数据显示,2009年第二季度,上海单价在30000元/平方米以上的高端住宅(不含别墅)中,成交在30套以上的项目占比为29.2%。而北京二季度有成交的高端住宅项目中,成交30套以上的项目占比仅有15.4%,“即使在市场上行通道中,热销的高端住宅也只是少数。毫无顾忌地拿高价地造高端项目不可能皆大欢喜。”专家表示。

  最后,规避豪宅崇拜是令土地市场回归理性的条件之一。“合理客观的评估土地价值,不要将未来的利润建立在没有上限的乐观预期中。现在的地王之争也是未来高端住宅之争,现在的疯狂已经透支了未来高端住宅的乐观预期,需谨防累卵之危。”陈啸天表示。



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