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房地产:二套房贷从紧影响将于8月份显现


www.nsfang.com  来源:中银国际 时间:2009-07-29 10:31:52

中银国际:我们近期调研了深圳、成都、杭州的部分地产中介和银行,了解二套房政策执行情况及6月份以来成交量下降的原因。调研显示,各地银监局倾向于按“四成首付,1.1倍利率”的严格标准解读二套房贷政策,预计政策冲击可能在8月份集中体现,并引起投资客短期离场观望。行业看法短期谨慎,但维持中长期增持评级不变。

  支撑评级的要点

  在我们调研的城市中,二套房贷政策现有执行力度排序为成都>杭州>深圳;按影响程度排序为深圳>杭州≈成都;有迹象显示,8月1日有可能成为各大城市普遍调整房贷政策的结点。

  从严执行二套房贷政策对依赖高杠杆比率的短期投机客、和对利率成本比较敏感的改善性购房都有影响,深圳受负面影响最大,东部城市短期影响大,刚需为主的内地城市影响较小。

  调研城市6、7月份的新房成交下降主要原因在于房价的过快上涨挤出刚性需求和新建商品住宅(结构性)供应不足;二手房则表现相对平稳。

  主要城市去库存化基本结束,补库存开始,短期成交量下滑不会对投资增速造成明显影响。投资从6月份开始明显增长,形成供给放量释放的时间预计在2010年一季度,下半年供应紧张局面不变。

  预计下半年成交量缩窄、价格升幅放缓,但向上的趋势不改;抑制投机将使市场预期转为稳定,有利于自住需求的平稳释放以及房地产市场的健康有序发展。

  我们认为在资金面宽裕、国家支持房地产投资的大环境下,房地产仍然是本轮复苏主线,维持房地产增持评级不变;由于此次二套房政策将经历一个由各地银监局和各银行陆续收紧的过程,短期内建议控制仓位,等待利空因素充分释放。

  首选买入

  我们近期调整了主要覆盖地产商的盈利预期,首选推荐股票仍然是销售成长能力突出的全国性地产商保利地产(28.57,-0.52,-1.79%)和主要业务位于供给严重不足的上海地区的中华企业(19.22,-0.47,-2.39%);建议短线规避深圳地产股。



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