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成都30楼盘成本曝光 地价房价比争议仍不断


www.nsfang.com  来源:地产商 时间:2009-07-29 10:02:27

 现在已不是讨论房地产宏观大势的时候了,宏观大势的“不明朗”现如今已是最明朗的预期。现在的问题是,2009年春夏之交这一波大行情之后,房价回暖的直接产物是土地市场的蠢蠢欲动。进入到6月份,全国各大城市频频拍出地王,北京广渠门15号40.6亿的成交价被视为土地市场再入上行通道的标志性事件。又有业界人士呼吁警惕市场重蹈2007年的覆辙,按照过往的经验来看,市场泡沫始终有两大要素高悬头顶——成本构成和过度流通性。

  “高地价”和“高房价”是一个先有鸡还是先有蛋的问题,更多时候它们是相辅相成、互为推手的。房价的高企当然需要结构分析,但当国土资源部一纸“23.2%”的官方统计发布后,它所伴随的争议和所指,以及在“土地财政”这个关键词下对两大利益群体的追问和辨析,甚至是各类开发案例中纷繁庞杂的土地成本构成,才是23.2%后的焦点。

  23.2% 始末

  6月上旬,继国家统计局之后,国土资源部向地方下发了“国土资电发(2009)34号地价调查表”,要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款,以及房屋售价等指标,旨在查清“全国房价构成中土地成本所占比例的大致水平”。

  6月23日结果已出,在国务院新闻发布会上国土资源部副部长鹿心社公布了对全国房地产市场620个项目的调查结果:房价构成中土地成本所占比例平均为23.2%,综合显示我国房地产市场地价占房价的比例为15%—30%,并给出结论性评语:“远低于国际水平,地价推高房价的说法没有道理,决定房价的根本因素是供求关系”。

  消息一出,业界反应异常平静,似乎对这一“结论”早已有所预料,并无惊奇。只有华远集团总裁任志强在《越描越黑》一文指出:“纠缠地价在房价中所占的比重之争,在于政府从房价中的收益更多,还是开发商暴利更黑;在于土地的天价推高了房价,还是房价的暴涨推高了地价……仅仅计算土地出让时的地价初始价格,而不计算同时必然发生的相关费用,完全是一种自欺欺人的宣传,而非公布地价的实际成本和比重关系。”

  争论的源头应该回溯到今年全国两会期间,全国工商联首先递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言,称一项调查显示房地产项目开发中,土地成本占直接成本比例最高,达到58.2%。此报告直指地方政府为房地产业十年高速发展最大的受益方,暗指“土地财政”才是房价高企的幕后推手。据此,有经济学家大声呼吁“要降房价,先要降地价。”于是,才有了前文所述两部委对同一目标先后展开的大范围调查。

  成都中原地产投资顾问部一位匿名人士向《地产商》表示:“国土部发布地价占房价比例23.2%这个数据,没有任何实际意义,无非是向外界说明地价不是房价高的主因,给各地政府解压。”

  而据另一位不愿透露姓名的成都本土开发商表示:“土地价格在房价中所占的比重还要因城市而异,比如上海3万/平方米售价的楼盘中,如果考虑成本因素,除去建安成本等,土地成本是绝对大头的支出,甚至远超过50%。在一些小城市中,地价在房价中的比例相应较低,就成都这类二线城市来说,比值应该在30%—40%之间。”

  调查:成都的真实“地价房价比”

  无论任何一座城市、任何一个时期,“地价房价比”都是业内一个讳莫如深的话题,开发商和地方政府在这一点上,态度是趋同的。一些开发商曾公开表示,让企业公开成本构成,等于逼人去做裸体表演。地方政府的态度亦然。

  但在国土资源部历史性的发布了“地价房价比”之后,本刊试着以“第三方”身份对成都楼市2006年~2008年开盘的30个住宅及商业项目进行抽样调查,调查范围分为三个区域:中心区、边缘区、过渡区,每一区域样本的选取刻意兼顾各种案例——协议拿地、招拍挂拿地;高位期拿地、低位期拿地……各种样本兼而有之,但又以“招牌挂”和“地价适中期”拿地为主流,力图还原一个最真实的成都 “地价房价比”,反映最具普遍意义的趋势。

  调查样本:30个在售及售完项目

  项目性质:住宅项目、商业项目

  拿地方式:土地招拍挂市场、协议拿地

  调查范围:成都中心区域、过渡区域及边缘区域

  中心区域: 49%

  该区域土地资源具有稀缺和难以复制性,房产最能保值、增值。

  我们挑选了6个比较典型的项目作为样本。据成都市国土资源局官方网站备案的土地成交数据显示,这6个楼盘的楼面地价受拿地年份及区域位置的影响呈现出两极态势,最高的鼓楼国际楼面地价达8760元/平方米,最低的时代豪庭仅2751元/平方米。在楼面地价已知的条件下,记者通过查阅成都市房管局网站及各大权威售楼网站获取这6个楼盘的销售均价在5920-10500元/平方米之间,并以此计算出中心区域样本地价房价个体比和总区域比。其中比值最高的楼盘为鼓楼国际,数据高达97%,最低的仍为时代豪庭26%,另外4个楼盘比值在40%左右,综合对比,中心区域总平均地价房价比为49%,地价和房价之间的获利空间相对合理。

  值得注意的是对于鼓楼国际这类非典型案例,97%的高比值下开发商如何盈利?一位接近该项目的业内人士告诉记者,8980元/平方米的价格是其租售均价,且类似楼盘都有这类的营销手段,如针对业主的“保值计划”、“低价低批量出房”等,期望一推出就迅速售磬,然后低开高走。虽然其地价偏高,但考虑到营销周期短、营销成本低仍可以保持一定的利润率,但受市场大环境影响,鼓楼国际并没有如愿缩短销售周期,也未见售价高走良机,高位期拿地的后果难以下咽,此类案例在其它区域亦不在少数。

  城市中心区域土地资源具有稀缺和难以复制性,而房产保值增值的一个重要条件是看其是否占有城市的稀缺资源。很多开发商为了争得这样的一席之地,不惜付出高价,在成都市中心区域楼面地价超过7000元/平方米的例子屡见不鲜,高昂的土地成本也必然使得城市中心区域项目的“地价房价比”高企。

  过渡区域: 31%

  该区域地价水平相对适中,房价抗跌能力相对较强。

  相对于稍显火热的中心区域,过渡区域的9个楼盘无论在楼面地价还是销售均价上都显的更加理性,该区域总地价房价比为31%。一个值得关注的现象是自2007年年初楼市开始火爆,地价房价比开始攀高,如通过招拍挂方式拿地的典型代表项目“叠翠峰”楼面地价高达6000元/平方米,甚至超过周边一些在售项目均价,其地价房价比高达到60%,如考虑到此楼盘精装修成本,真实的地价房价比将在70%左右。比较同区域的项目,如慕和南道、华润凤凰城、天府长城柏南郡,虽然存在地块自然条件等因素的差异,而土地成交楼面价却相差甚远。由此可见,2007年是成都地价房价比的一个分水岭。

  而作为样本中协议拿地的代表,占地约30亩“玉林品上”项目是开发商以不到8000万元的总价从成都无线电一厂协议购得,规划建筑面积12万平方米,其楼面地价显的格外“相因”,仅793元/平方米,在随行就市的定价法则下,销售均价却保持在该地段楼盘售价的平均水平7600元/平方米,计算其地价房价比仅为10%。再如望江橡树林和华润24城,不足1000元/平方米的楼面地价,同样随行就市把均价卖到6500~7000元/平方米这个区间,低成本拿地的优势遇上了市场繁荣期,其结果是获得高额利润率。但在30个抽查样本中此类案例不占主流,基本反映招牌挂拿地之后实现开发收益的主流趋势。

  过渡区域往往分布着多个城市 “副中心”,因其辐射效应,地价水平相对适中,房价抗跌能力相对较强。在市场理性和去泡沫化的前提下最能反映一个城市真实的地价房价比。反观过渡区域9个样本的拿地及开盘时间,四年的时间跨度也是成都房地产市场由平稳到高速发展再到理性调整的历程,31%的比值亦是成都房价地价比的最真实体现。

  边缘区域:36%

  该区域受2007-2008年的市场波动影响最大,地价涨了,房价却在跌。

  边缘区域范围定义为成都二环外至三环边缘的范围,我们在该区域选取了15个楼盘,这15个楼盘的拿地时间跨度为2004年—2007年,综合计算其平均地价房价比为36%。其中比值最高的为誉峰项目,在不考虑其精装成本的情况下比值已达55%;比值最低的为万科魅力之城项目仅为7%,是30个抽查样本中唯一的个位数比值。两个相差甚远的数字背后隐藏的是近几年成都房价助推地价飙升的事实。

  上述匿名业内人士回忆:“2006年以前是成都市土地出让的低潮期,当时土地出让价格是相对较低的,基本维持在20%—30%间,某些项目地价水平还不到20%。” 万科魅力之城项目拿地时间为2004年8月,当时万科以60万元/亩的价格拍得,分多期开发,楼面地价仅为391元/平方米;2007年5月首创在该区域同样拍得一副地块,但成交价已达365万元/亩,楼面地价1095元/平方米,亦为万科的一倍多。

  类似的情况如中海国际社区与和记黄埔的南城都汇,地王级的规模,2007年以前相对低的楼面地价,漫长的开发周期延伸至市场繁荣期里随行就市,利润率远高于同区域、规模小、拿地时间趋于2007年谷峰的其它项目。誉峰就属于这类反向典型,2007年7月地价最高点拿地,7200元/平米的楼面地价,抛去2000元/平方米的精装成本,清水房均价在11000元/平方米,利润空间已经很薄,销售压力不小,精装或许是最好的出路之一。

  另外值得一提的是,按照国土部公布的各城市区域地价房价比值来看,多呈现中心区域>过渡区域>边缘区域的普遍走势。但从成都的具体情况来看,缘何出现边缘区域>过渡区域的现象?要回答这个问题,就要从2007年~2008年间的市场剧变说起。

  资料显示,2006年成都市二环至三环之间、三环以外供应土地的平均成交价格分别为337.74万元/亩、312.13万元/亩;而2007年二环至三环之间、三环以外供应土地的平均成交价格分别为729.893元/亩、363万元/亩。可以看出,在2006年成都土地价格已略处高位的基础上,2007年成都边缘区域地价继续呈快速上扬的态势。迫于中心区域、过渡区域土地供应量的相对减少和市场火爆的刺激,开发商积极进军成都边缘区域,大肆高价拿地。据成都市国土局备案的《成都市土地成交信息一览表》显示,2007年全年共出让土地114块,其中处于边缘区域的地块占据半数之多。这些边缘区域的高价地块大多在2007年~2008年初开盘,以期在上一轮上行通道的末尾分得一杯羹。然而,2007年9月一纸9.27文件降临,市场形势骤变,观望情绪凝结,商品房交易量大幅下降,开发商只得以“降价促销”等措施来缓解紧张的资金链条。如该区域的华都美林湾项目,楼面低价虽不足900元/平方米,2007年最高售价直逼6000元/平方米,而到了2008年售价仅为5000元/平方米左右,其中还包含一系列优惠让利,销售均价被大幅拉低,反之拉高“地价房价比”。

  传统意义上讲,三个区域中边缘区域受市场波动影响最大,2008年的市场震动直接导致边缘区域楼盘价格下跌。在地价房价比公式中,地价这个“分子”不变的情况下,“分母”房价的缩水造成了边缘区域比值上升,甚至超过了过渡区域。36%的比值不仅仅是边缘区域地价房价比的体现,更是对成都房产市场2007~2008年间市场剧变的最好诠释。

  结论:成都“地价房价比”37%,远高于23.2%

  拉通测算30个样本的平均比值为37%,当记者就这一比值向前文那位匿名开发商求证时,他说:“对成都市场而言,37%这个比值还是比较准确的,国土部23.2%的调查数据在圈子里基本上不被认可。”

  必须指出的是,国土部的抽样调查是针对全国城市地价动态监测系统的105个城市,每个城市选择3个区域,每个区域选择2个以上样本,共选取620个项目,最后综合测算比值。但透过相关报道不难发现其中的疏密——并未对样本选取作详细、具体的要求,对每座城市的样本抽取不足,客观上存在 “技术操作”的空间,这也是两则数据出入较大的原因。而本刊此次相对详尽的抽样调查,仅对成都市场而言,机率上更接近于客观事实。

  从这份调查还可以看出,在长达4年的时间跨度上,因为在拿地方式和拿地时间上的不同,地价在房价中的构成比率也呈现出个别边缘案例——拿地早、非“招拍挂”,自然土地成本奇低,销售节点适逢市场泡沫期,自然赚得盆满钵满;反之,在房价推高地价的风口浪尖上非理性拿地,又遇市场急速下行,开发周期算是踩错了步点,销售压力甚至是经营风险也是必然要遭遇的。 对企业而言,“反周期之王”凭的是运气、机率和胆识。

  但我们也必须看到,在土地市场步入“招拍挂”的大环境之后,项目土地成本趋高、开发商利润摊薄,已然是不可逆转的趋势。

  评论:就这次国土资源部历时一个月的调查结果来看,23.2%,怎么看都有点自我辩护的意思。因为无论作为哪级政府,都不愿也不可能认同“招拍挂抬高地价,进而导致房价攀升”的论调。业界人士的普遍看法是,这个数字低得有些离谱。

  长期以来,土地财政一直是地方政府公开的秘密,那么地方政府在房价高企中到底扮演着什么样的角色,是公众心中仅次于暴利与否的第二敏感话题。由中央政府下属的国土资源部来承担这一工作,有对地产政府督导的意思,但同为政府一方,难免有自我辩驳的嫌疑。

  此前因国土资源部的大举介入,还让人产生过这样一种担忧——即调查结果过高,就可能影响到未来的土地政策走向,最终动摇现行的“招拍挂”制度,误入一种市场倒退行为,和改革开放的精神背道而驰。现在看来这种担忧是多虑了,23.2%这个数字本身就给出了明确信号,即现行“招拍挂制度”良性健康,绝非房价高企的元凶。

  实际上,当土地交易市场进入到“招拍挂”时代,土地出让金、容积率、楼面地价等都是暴露在阳光下的数字,所谓房地产开发费用构成中土地成本所占比例其实不难推算。到底是地价虚高推高房价,还是地价合理开发商自谋暴利,抑或是两大利益群体合谋的结果,明眼人自看得一清二楚。那么23.2%只有一种解释——即官方声明暴利论与己无关,并自我剔除“价格推手”的嫌疑转嫁给开发商群体。除此之外,并无其他意义。



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