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中房协直面楼市五热点 明确不支持投资购房


www.nsfang.com  来源:半岛网—半岛都市报 时间:2009-07-29 09:56:04

2009年上半年的楼市变化之快,令人目眩。既是房地产开发企业的行业组织,又带有一定官方色彩的中国房地产业协会,如何看待上半年楼市变化?记者7月28日走进位于北京海淀区翠微南里8号的中房协,与协会副会长兼秘书长朱中一直面楼市热点话题。

  房价:防止上涨蔓延

  [新闻背景]今年3月,全国70个大中城市房屋销售价格指数开始止跌回升。6月份,70个大中城市新建商品住房同比下降,月环比上涨0.8%。

  问:房价上涨,从一个侧面反映出房地产行业走出低迷状态,但是百姓买房难问题再次凸显,作为行业协会的有关负责人,您怎么看这个问题?

  朱中一:自4月下旬以来,伴随着投资性需求和改善性需求入市,多数地方房价有所上涨,有的城市房价上涨幅度较大。不过要引起注意的是,房地产市场的地区差异性与业态差异性明显。

  现在,我有一种担心,由于市场需求仍然较为旺盛 ,购房者对住房保值增值的预期,再加上开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力,预计下半年房价仍会稳步上升;个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。不过,一些城市收紧二套房贷款政策,对抑制投资性需求及房价上涨会起到积极的作用。

  地王:全面客观分析

  [新闻背景]上半年地产商之间的“争地大战”在全国上演,部分城市去年流拍地块今年溢价成交,一些具有央企背景的大公司,也频频高调亮相土地市场。

  问:刚才您提到“地王”的问题,不久前,中化方兴地产公司以40.6亿元拿下北京广渠路15号地,成为新的全国“地王”,您怎么看?

  朱中一:不知你们注意到没有,这次“地王”出现之后,市场的反响和以前有很大不同。经历过2007年拿地高潮的一些有经验的开发企业,如今拿地都是比较谨慎的。

  问:“地王”的出现会抬高房价?

  朱中一:目前对“地王”的宣传,我认为应该说清楚这块土地的性质和用途,是用作住宅开发,还是盖写字楼等商业用地。

  根据我的了解,不少开发商拿下“地王”后 ,主要是搞综合性的业务开发,作为商业地产来使用的。退一步讲,即便是住宅用地出现“地王”,如果满足我上面说的两个条件,保证保障住房用地,规范普通商品房用地,那么高价地的出现是市场化的结果,高端需求群体也应该承受高风险。

  成本:能够说得清楚

  [新闻背景]房价的成本之争由来已久,今年国家统计局对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息,触动了很多人的敏感神经。

  问:现在,地价占房价比例有多大似乎各有各的说法,那么房价成本究竟能不能说清楚?怎么看开发商的利润问题?

  朱中一:我认为,房价成本是可以说清楚的,主要包括土地成本、财务成本、建筑成本等等,不过房地产财税环节很多,这些计算起来比较复杂。

  一般人看房地产,是看个体项目赚钱还是亏本,但房地产实质上具有连续生产的特点,它可能单个项目有利润或没有利润,但企业最后会得到平均利润。

  现在,很多房地产公司是项目公司制,就是为了一个项目成立一个公司,项目公司制存在的“土壤”说到底主要是地方利益作祟。项目公司制可能会造成一些公司的短期行为,几十年的质量都得不到保证。

  政策:投机不予支持

  [新闻背景]央行统计显示,上半年全国金融机构房贷新增量达到4661.76亿元、同比增长超过150%,一些股份制商业银行增幅甚至超过400% 。银行监管部门着重强调,当前要特别防范房地产市场风险,要求银行加强按揭贷款风险管理,同时重申严格执行“二套房”标准。

  问:一些城市房价反弹,投机性需求蜂拥而入,有人认为这和天量信贷有关,您觉得目前涉及房地产领域的政策是否需要调整?

  朱中一:我认为,目前房地产政策一定要稳定,如果政策频繁变动,无论对于开发商还是对于老百姓,都会很麻烦。

  从上半年的情况看,适度宽松的货币政策,对信誉好、有实力的开发企业的开发贷款和个人住房按揭贷款给予了较大支持,但中小企业普遍反映融资困难。我建议除继续对信誉好、有实力的大公司给予支持外,对产品符合产业政策导向的中小企业也给予信贷支持。

  另外,对个人信贷,应实行区别对待的政策。对二套房贷的政策,由各地根据当地市场情况从严掌握 ;对投资购房者,在信贷上不予支持。在住房供应紧张,居民闲置房量较大的地区,建议启动物业税试点。

  质量:提高准入门槛

  [新闻背景]6月27日,上海在建楼盘“莲花河畔景苑”发生楼梯倒塌事故,造成1名施工人员遇难。

  问:说到质量问题,6月发生的上海楼房倒塌事故令人震惊。您认为,出现事故的深层次原因是什么?

  朱中一:我认为,现在对房地产企业准入的门槛太低了。目前最需要做的就是完善房地产的招投标,规范企业的准入,加强公司品牌建设、使一些房地产企业形成自己的品牌信誉。我们国家城市规模各异,如何规范各地一些中小企业的确是个难题。

  ■新闻观察

  楼市高歌猛进调控重装上

  在楼市高歌猛进的同时,投资性需求的集中入市 、土地交易的火爆以及开发商捂盘惜售搭车涨价的情况再次引发人们对楼市泡沫的担忧。从6月底开始,各主要职能部门开始重申之前已出台的各项房地产调控措施,针对楼市的调控在沉寂了数月后重装上阵。

  二套房贷从紧

  央行统计显示,上半年全国金融机构房贷新增量达到4661.76亿元,同比增长超过150%,一些股份制商业银行增幅甚至超过400%。业内人士认为,房贷高速增长的背后隐藏着新的风险。

  日前,银监会召开“第三次经济金融形势通气会”时强调要严防房地产市场风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。而在此前,银监会已经下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。“二套房贷从紧”引人关注。

  集中推地

  北京我爱我家市场研究部研究员秦瑞在接受记者采访时表示,对于掌握着大批存量住房的开发商而言,土地供应的稀缺性容易给开发商造成坐地起价的市场环境。同样,高地价的出现也容易助长小业主们惜售、观望的情绪,在二级市场制造涨价的氛围。

  虽然地价并不直接决定房价的高低,但高地价所引发的连锁反应仍然影响着房价的走势。专家表示,集中推地有助于改变土地市场“资源稀缺”的预期,进而可以遏制由此产生的惜售与涨价行为。

  查处捂盘惜售

  遏制“捂盘惜售”正成为各地政府近期不约而同的态度。上海市 7月17日出台了《商品房销售方案备案管理暂行规定》,规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示。房地产开发企业应尽快申请预售、房管部门尽快审批,以此遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”。

  有关专家认为 ,开发商“分批推售”已经可以定性为人为囤房,并且这种做法足以导致房价在短期内出现大幅波动。开发商通过多次开盘,可以制造出当日售罄的火热假象,诱导消费者恐慌性购房,同时开发商也可以借此逐步提价。

  无法扭转大势

  “房价上涨过快,投资、投机的比重加重是这一阶段调控手段频频出台的主因。”杨红旭表示,虽然近期政府相关部门再次重申了既有房产政策,并加大了执行力度和市场调控,但这仍然仅为结构性的调整,下半年楼市不会因此发生方向性的变化。房地产宏观调控会不会有更新更大的举措,需要看三季度后整个宏观经济的恢复状况。

  ■相关新闻

  海口现三万多套无证房

  购房者因拿不到房产证,接连与开发商发生冲突。近期,海口市“无证房”问题引发的社会矛盾,受到广泛关注。据统计 ,全市目前有322.77万平方米“无证房”:以每套房100平方米计算,意味着拿不到房产证的购房者超过3万户。有关专家认为,天量“无证房”损害了百姓的切身利益,其背后暴露的是开发商失德,监管部门失职。

  十多年都拿不到房产证

  7月14日,金山广场小区60多名购房者找到开发商,集体讨要违约金。此前,购房户打官司已胜诉,但开发商仍拒绝赔付,双方曾发生激烈冲突。

  金山广场小区购房者周方武告诉记者,这个小区5年前开始售房,现在有700多户住户,大家分别交了20万元至40多万元不等的购房款。但是,由于楼盘的规划报建和消防设施违规,通不过相关部门的验收,一直无法办理房产证。

  “大家含辛茹苦,买套房子非常不容易。没有房产证就不能证明房子是自己的,大家怨气再大也不为过。”购房者胡爱华说。

  据王贺清介绍,10多年来,海口楼市规模越做越大,“无证房”也如雨后春笋般冒出。有的购房者四五年拿不到房产证,更有甚者,10多年都拿不到房产证。

  “因为大量房子没有房产证,引发了越来越多、越来越激烈的社会矛盾。重压之下,海口市今年7月起开辟专门窗口,开始登记受理无证房。”但海口市住房保障和房产管理局新闻发言人王贺清摇摇头说,海口这些“无证房”情况非常复杂,能否解决一言难尽。

  商家违规政府坐视不管

  在海口市鳌龙大厦,40多户业主向记者倾诉:他们各自花20多万元在此购买了商品房,部分业主已经装修入住。他们一直交涉,开发商总是说他们手续齐全,但就是办不下来房产证。

  据鳌龙大厦开发商——海南鳌龙公司办公室主任朱宗斌介绍,海口市规划局原先批准鳌龙大厦盖6层,但是这个大厦却盖到了7层。因此,市规划局于2006年底认定其已形成违建,责令开发商到市城管执法局接受处罚,罚金为100多万元。后来几经周折,事情谁也说不清了。

  王贺清分析,海口“无证房”有80%是开发商违规、违法操作造成的。他说,违规的形式五花八门,包括竣工验收必备的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程规划施工许可证、商品房预售许可证等“五证”不齐,超容积率未补土地差价,擅自改变公共配套等规划,偷税漏税,物业维修资金被挪用等。

  海南法律专家李君认为,政府有关职能部门,最基本的职责是监督、纠正和查办违规、违法行为。现在,海口积累这么多“无证房”,真不知那些职能部门平时都干什么去了!



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