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调查:地价房价比背后还有哪些未明真相


www.nsfang.com  来源: 青岛财经日报 时间:2009-07-29 09:51:25

在国土部的数据中,地价房价比平均水平虽然为23.2%,但地价是房价重要的动态构成部分,对房价的变动是有着直接影响的,这是国土部没有说出来也不情愿说出来的真相

  国土部日前公布了全国105个地价监测城市的620个有效案例的地价房价比,其结果是地价占房价比最低为5.3%,最高为58.6%,平均为23.2%,其中,东部地区平均为27%,高于其他区域。

  从国土部公布的数据看,平均23.2%的地价房价比确实不高,地价确实并非房价的最重要组成部分,但如果仅凭公布的这些数据就匆忙下结论称,房价快速上涨与地价无关,则有不妥。

  实际上,房价可以按照构成因素划分为静态构成部分和动态构成部分。一般而言,房价由七个部分组成,即前期费用、土地成本、政府税费、建安工程费、管理成本、销售费用和开发商利润等。其中,前期费用、政府税费、建安工程费、管理成本和销售费用占房价的比重是相对固定的。这就是所谓的静态构成部分,在一个城市区域内,这几部分占房价的比例相对固定,也相对透明。地价则根据区位的不同、市场供求关系不同而差别很大,开发商利润也受供求关系影响较大。

  地价由于受供求关系影响,特别是在土地“招拍挂”制度下,稀缺地块往往会造就高地价。在“地王”上造的房子,其销售价格肯定不会比楼板价低,而是楼板价加上静态构成部分,再加上开发商利润。这是地价推高房价的最基本的逻辑。拿最近上海赵巷10号地为例,金地拿地的成本是楼板价14500元/平方米,紧挨此地的龙湖滟澜山项目公寓销售价格为18000元/平方米,试想金地造好房子后会以18000元/平方米的价格卖吗?

  由此也可以引出,在区域内,某一地块价格上去后,临近的楼盘和未开发地块的价值随之也会提升,这就是土地价格的示范效应。而地方政府也会受益于地价上涨。因为,即便项目开发已经完成,房地产企业缴纳的营业税、契税等也会相应提高,未开发地块在转让时也会按照新的地价水平进行“招拍挂”。因此,推高地价使得政府的收益增长,也使得后来土地价格这一动态构成部分在房价中的占比上升,从而客观推高房价。

  国土部公布的地价房价比反映的是静态的地价水平,而忽略了地价的变化对房价变化的影响。不要忘了,稻草虽轻,也可以压倒骆驼。在国土部的数据中,地价房价比平均水平虽然为23.2%,但地价是房价重要的动态构成部分,对房价的变动是有着直接影响的,这是国土部没有说出来也不情愿说出来的真相。



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