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楼市成本陷迷局 如何理解政府企业"两笔账"?


www.nsfang.com  来源:上海证券报  时间:2009-07-29 09:44:36

土地价格究竟占房价比例有多少?这原本是一个简单的统计问题,近日却再次成为楼市热议焦点。从今年初的两会到今天,先是开发商抛出土地成本占房价50%的研究报告,后是国土部高调调研,最终出具报告称地价仅占房价23.2%。近日,这一报告详细内容浮出水面,一时又引起多方关注。

  上海知名房地产专家、前仲量联行中国区董事陈立民做客本期上证演播室,详解这一轮政府与开发商的口水大战。在陈立民看来,事件背后是政府与房地产企业对各自暴利质疑的解释。但不能否认的一点是,多年来地价与房价互相助涨的真实关系一直存在,按政府的说法,地价占比会随着开发周期的拉长而下降,而这个建立在房价一路上涨基础上的地价占比下降,对于普通购房阶层来说没有丝毫受益。

  上海证券报:这一轮国土部与开发商的房价地价之争源起何时,经历了怎样的过程,最终结论如何?

  陈立民(前仲量联行中国区董事):今年初,开发商集体表态,亮出一份旗帜鲜明的研究报告,凭数据“证明”地价占房价50%,直指房地产业的核心利益都让给政府了。一时之间,议论沸腾,褒贬声此起彼落。有认同开发商的,说政府乃房价居高不下的幕后黑手;也有反对开发商的,认为数据有偏差,开发商只不过拿数据来忽悠大众,居心叵测云云。

  到了6月份,国土部副部长、国家土地副总督察鹿心社在国新办新闻发布会上表示,决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。针对此前市场所讲土地偏紧、地价偏高,影响房价等现象,国土部做了系统调查。而结论是,目前国内地价占房价比为15%至30%,平均是23.2%。地价在房价中所占的比例远远低于邻国。

  虽然政府没有公开报告细节,但23.2%说得斩钉截铁、铿锵有力、掷地有声,对本来略占上风的开发商们而言,可谓是一个正面回击。

  最近,政府终于公布报告内容,还引用了620个实际案例,以说明23.2%的来龙去脉。

  上海证券报:那么,在50%和23.2%之间,究竟有怎样的因果关系?哪个真哪个假呢?

  陈立民:50%与23.2%谁真谁假?确切点说,这个提问是在问开发商和政府之间究竟谁该背房价居高不下的“黑锅”?

  咱们不妨仔细检查双方的数据。年初开发商提出的报告中,地价和房价均按当时的市场价计算,或者说,是200年9的地和2009年的房。5月份政府的报告中,地是2006年或以前的地,房则是2009年的房。

  举个例子吧。2007年,龙湖地产初涉上海,一举拍得青浦赵巷的一块住宅地,楼板价高达10600元/平方米。一年多后,从该地块长出来的龙湖滟澜山正式面市,单价仅16000元/平方米。当时,很多人认为,这个项目扯平就不错,稍有不慎,设计略有偏差的话,则肯定要亏本。两年后的今天,再看龙湖滟澜山,已经卖30000元/平方米了。以2007年的地价,比2009年的房价,是35%左右;而以2009年的地价(即金地刚刚在赵巷拍得的块地,楼板价超过14,000元/平方米),比2009年的房价,却是50%。

  由此我们可以看到,以此趋势,今天的地价可能占房价达到50%,但开发商如果两至三年后开盘,那可能就是23.2%了!

  想深一层,近年高速发展的城市化,实为大城市凝聚了庞大需求。城市越发达,就会吸引更多人涌进来。只要经济不出致命性的问题,捏在政府手里的土地肯定年年升值。因此,尽管钢筋水泥价格不变,房价也会水涨船高。



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