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时间窗口开启 20余家房地产企业IPO蓄势待发


www.nsfang.com  来源:中国证券报 时间:2009-07-29 09:34:52

[提要]29日,中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场,标志着房地产企业IPO的时间窗口已经开启。与此同时,受国内楼市强劲复苏的影响,优质地产商的上市扩张战略也再度提上日程。

29日,中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场,标志着房地产企业IPO的时间窗口已经开启。与此同时,受国内楼市强劲复苏的影响,优质地产商的上市扩张战略也再度提上日程。据中国证券报记者的不完全统计,目前,包括恒大地产、龙湖地产、中信地产、万达集团、宝龙集团在内的20余家房企正在筹划A股和H股的上市计划。另外,已进入A股申报程序正在“排队”的房企有5家。

业内人士指出,目前市场流动性充裕,房地产行业景气提升使得优势房企逐步成为境内外资金青睐的对象,下半年房企IPO可能掀起热潮;而直接融资开闸后,房企间包括土地储备在内的各方面竞争也将随之升级。

资金“饥渴”

作为一个资金“饥渴”行业,房地产业对上市融资一直有着很大的期待。6月以来,随着A股IPO重启,境内房企的上市热情再度点燃。

曾经上市“折戟”的恒大地产董事长许家印在7月初表示,如果国际资本市场条件允许,公司将随时启动上市计划。与此同时,包括上海绿地集团、大连万达集团、中信地产和北京住总等多家地产公司都在积极筹备A股上市。而随着国际资本市场估值提升,北京金隅集团等10余家房企启动了登陆港交所的计划。

除此之外,复地集团、富力地产、首创置业等多家H股上市公司也表示,回归A股的计划也将重新启动。首创集团总经理刘晓光表示,首创置业回归A股的计划不变。

在经济复苏预期下,房地产市场的近、中期前景被机构所看好;同时,股市回升提振了投资者信心,房企上市也受到境内外资金的欢迎。7月13日,北京金隅集团率先登陆港股展开路演,发行约9.33亿股,集资最高60亿港元。而随后参与申购的资金超过1200亿港元,受追捧程度可见一斑。

而中国建筑作为一年多来首只登陆A股的建筑地产股,同样受到市场资金的追捧。中国建筑拟发行120亿股,IPO募投项目资金规模为426亿元;而最后冻结资金高达1.85万亿元人民币。

一位投行人士指出,上半年,房地产市场销售大幅升温,带动库存下滑和土地消耗加快,预计下半年,房企将趋势性加大新开工力度和土地购置的规模,因此,对资金的需求将膨胀。而负债率一向偏高的房地产企业,寻求上市融资,将变得较为迫切。

由于去年9月后IPO受阻,房地产企业多选择借壳上市。年初至今,万方地产、ST中润、顺发恒业、ST东源等一批上市公司被房地产企业“相中”,成功变身地产股。据中国证券报记者不完全统计,自今年以来,就有13家上市公司公布了定向增发方案计划注入房地产资产,所涉及的资金超过300亿元。

倾向H股

一直以来,受A股上市门槛影响,房企IPO多路途艰难。民企居多的房地产类公司在IPO时多数选择H股。统计显示,20余家正在筹划上市的房企中,有三分之二表示将选择赴港上市。

今日挂牌的北京金隅将上市地选择在了香港,该公司董事长表示,没有选择A股的原因是为了能尽快上市。根据内地证券监管部门的要求,股份公司成立满3年后方可申请发行上市,而香港方面则无此项规定。

近几年来,房地产企业A股IPO的占比明显偏少。根据中国证券报记者的统计,以申万行业标准划分,自2006年以来的三年多时间里,房地产企业在A股市场完成IPO的公司只有6家。2006年分别是保利地产和北辰实业,2007年是广宇集团和荣盛发展,2008年为合肥城建和滨江集团。而自2008年下半年以来,已经有超过一年的时间内没有一家房地产公司成功登陆A股市场。

而2006年至2008年,A股IPO达到269家,地产股占比仅2.23%。排在申万全部23个行业中的第16位,而机械设备、化工、有色金属、建筑建材以及金融服务等传统支柱型产业的IPO数量均远远超过了房地产行业。

业内人士表示,这与受金融危机影响,我国证券市场暂停新股发行的政策有关。但是从近几年的情况横向分析,证监会对批准房地产IPO一直持谨慎态度。而部分大型房地产企业通过借壳上市或是选择赴港上市的方式进入资本市场,从一个侧面反映了通过A股IPO的艰难。

证监会发行部一位负责人曾表示,对房地产募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,证监会将不予核准。虽然证监会并未明确发文确定该审核标准,但这一说法依然被认为,是证监会对房企IPO审批的一条重要标准之一。

业内人士指出,土地储备是房地产企业的核心资产,但有“两年不开发用地由政府收回”政策在前,土地储备不是证监会考量上市资格的重要标准,这就造成了房企资产质量难以合理评估。而地产公司的盈利水平往往存在波动,这也使得其A股IPO不太顺利。

上市资源竞争

在中国房地产测评中心最新公布的2009年上半年房地产企业销售排行榜中,排名前20位的房地产企业大部分已经在沪、深两市或香港上市。在这份榜单中,位列前十名的房企中只有万科、保利地产和金地集团在A股上市,而中国海外、富力地产、世茂地产和华润置地等公司则选择了在香港上市。未上市的公司中,恒大地产、龙湖地产也正在为登陆H股进行积极准备。

投行人士表示,香港联交所对企业IPO的审批判断标准更偏重于企业在行业内是否拥有良好的发展前景和盈利能力,因此内资优质房企赴港上市的成功率便相对较高。上市流程短,再融资机会多,企业可与国际接轨等因素,吸引着国内房地产企业竞相赴港上市。

其实,交易所之间也存在上市资源的竞争。大量房企赴港上市,无疑也是对内地股市房地产板块“新鲜血液”的分流。

业内人士指出,对于国内大部分主营商品住宅的民营房企来说,虽然自身资质优秀,但若想通过IPO方式登陆A股却困难重重。有数据显示,目前在A股的全部109家房地产企业中,只有45家是通过“审核过会”程序上市,其余大部分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入A股市场。

从估值上看,A股提供的市盈率远高于H股。从中国建筑和北京金隅的比较看,前者发行价格区间为3.96-4.18元/股,对应的2008年全面摊薄后的市盈率为48.59-51.29倍;而北京金隅的发行价格区间是5.18-6.38港元/股,对应的2008年全面摊薄后的市盈率是14.8-18.2倍。

房地产企业IPO的时间窗口已经开启。

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房企上市“马拉松”冲刺 15家开发商厉兵秣马

楼市股市双复苏让许多向往资本市场已久的开发商看到了融资突围的曙光,上市“马拉松”的终点线看上去越来越近。

据某网站不完全统计,在先后明确表态要上市的20多家房企中,超过15家开发商近期厉兵秣马,加快集资圈地步伐,寻找保荐人等动作已全面展开。

楼市股市复苏让开发商看到了融资突围的曙光 早报记者 刘林 图

两个样本

相对于去年的“光打雷不下雨”,今年上市军团的底气明显更足。在今年成功上市的地产企业中,北京金隅和重庆金科恰好代表了两种典型。

上市大军分两路挺进,一路是龙湖、恒大、星河湾这样的品牌企业积极筹划IPO,一路是金科、隆鑫这样的中型房企欲借壳上市。

运筹近4年之久的金隅集团整体上市计划终于成行。据香港方面的最新消息,金隅集团的上市平台——北京金隅股份已于本月17日在香港公开招股,如果一切顺利,公司将在本月29日正式在香港联交所挂牌,成为今年以来首家在香港成功IPO的内地地产企业。

“金隅H股成功上市已经是板上钉钉的事情了,随着国际热钱涌入,地产企业在H股市场IPO的热情也已经完全被激起。”南方证券分析师李宇告诉记者。

李宇认为,实现H股整体上市并非北京金隅资本运作的终点,公司有可能最终实现A+H的上市模式。事实上,按照公司原来2008年上市的计划,北京金隅此次香港之行已经迟到了。但最终能跑今年香港IPO第一棒,北京金隅无疑又是幸福的。在此之前,恒大、龙湖、富力、珠江等一批地产巨头先后折戟资本市场。

“很显然,北京金隅在年中的时候给房企上市大军开了个好头,尽管来得稍晚些,但无疑成为一个标志,意味着房地产行业传统的盈利模式依然强劲,希望通过资本市场实现上市融资继而拿地的地产企业纷纷开始拥向这个门槛。”中兴投资管理有限公司副总经理马仁向记者表示。

重庆地产龙头企业金科集团则给那些准备借壳上市的地产企业开了另外一个好头。近日,金科集团宣布借壳ST东源上市,在通过IPO方式短期内无法实现上市的情况下,借壳上市成了地产企业最好的途径。

厉兵秣马

据了解,包括万达集团、恒盛地产、首创集团、联想融科地产、龙兴集团、香江国际等多家地产公司都在积极筹备A股上市。

“今年初完成一轮私募的大连万达集团,目前已经进入上市辅导等准备工作阶段。”知情人士向记者透露。

有媒体报道,此次大连万达拟上市部分的业务中,以大型商业中心开发和运营为主,现已开发的项目共有20余个,项目总建筑面积达到1300多万平方米。主要集中在北京、上海、宁波、成都、南京、苏州、重庆等大城市。同时包含住宅、公寓、写字楼的开发和销售以及五星级高档酒店的开发与运营,其中,正在运营的酒店项目1个,在建酒店9个。

在搜索引擎中输入“房企上市”,搜索出的大部分新闻都跟恒 大地产有关,恒 大地产去年一度很接近成功上市,但最终原地踏步。今年上半年,恒 大实现销售金额127亿元,成为上半年中国唯一一家销售额过百亿元大关的未上市房地产企业。

恒 大地产相关人士向记者表示,今年恒大销售目标为300亿元,并将根据经济形势重启IPO。恒 大地产的董事局主席许 家印近日向媒体透露,恒大目前的土地储备是4600万平方米,这已足够恒大可持续发展6年,这期间如有补充土地储备的需要,仅是在5000万平方米的基础上小幅上下浮动。

“恒 大上半年的销售业绩充分证明该企业具备足够的实力,在对待土地的策略上,恒 大明显吸收了之前的教训,不再冒进而是稳定和持续,该公司距离成功上市已经越来越近。”南方证券分析师李宇认为,恒 大将是这批上市军团中较早圆梦的一个。

政策东风

除了上述几大行业巨头之外,不少中型地产企业也一直未放弃上市的努力,但对于上市的具体时间多数心里没底。与此同时,像华侨城一样,此前分割地产业务上市的公司则寻求集团主营业务整体上市。

近日,有消息指出,恒盛地产今年重新启动IPO计划,预计三季度赴香港上市。记者向该公司求证,相关人士表示,公司一直未放弃上市计划,但具体时间并未完全确定。

与恒盛的表态类似,一直渴望回归A股市场的富力地产上海公司相关人士表示,目前富力地产回归A股市场的计划还在进行中,但具体何时回归,目前尚不得而知。

兴达投资有限公司总经理王林认为,上半年房地产市场强力复苏,不少开发商也趁机重新开启圈地模式,这正是地产企业上市的好时机,如果证监会的政策也能适当松动,无疑将送来东风。

“另一个关键在于价格,如果房企能够承受以较低的价格上市,即使市场再差,机构投资者也会考虑。”

此前有媒体报道,证监会叫停房企A股IPO,尽管随后证监会出面否认。但对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。

除了监管层政策的松紧和企业之间激烈竞争之外,业内人士杨红旭还认为,之前的销售业绩也将是地产企业需要面对的一个难点。“去年市场的低迷肯定会影响到部分企业的业绩报表。”



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