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开发商频现国资背景 地王开始再战疯狂的江湖


www.nsfang.com  来源:杭州网-每日商报  时间:2009-07-28 10:07:11

        一系列发烫的信贷数据近期陆续发布:截至6月末,北京个人住房贷款余额已经达到2543.8亿元,比年初增加171.3亿元;上海上半年中资银行6月份新增个人住房贷款127.1亿元,创单月增量历史新高……

        房贷暴增的背后,隐藏着多少风险?正如招商银行行长马蔚华所说,房地产的兴衰对银行是成也萧何,败也萧何,它给银行带来利润,也给银行带来风险。

  楼市和银行的狂欢已经引起了监管层的高度警觉。

  据媒体报道,7月15日,全国人大财经委2009年上半年经济形势分析会上,央行认为,现在的资本市场和房市的上涨属非正常现象,担心由于大规模信贷造成的流动性过剩,可能已经进入股市和房市;银监会主席刘明康近日强调,当前要特别防范项目资本金不实或不足风险、票据融资风险、贷款集中度风险和房地产市场风险等新的风险点。

  6月下旬,银监会就下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求商业银行严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。7月23日,银监会再次申明,银监会始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇。

  商业银行是怎样涌向房地产业的?“地王”又是怎样在信贷资金的簇拥下再战江湖的呢?

  经济尚未企稳,楼市已经疯狂!

  7月23日,金地集团于上海赵巷再夺一居住地块。该地块最终竞拍价为30.48亿元,折合楼板价高于1.4万元,成为又一“地王”。

  就在两天前,名不见经传的国恒地产,将位于城郊的杭州余杭区两幅土地以26.14亿元收入囊中。据悉,国恒地产为浙江民企联合体。

  地王频现背后,楼价正在一线乃至二线城市飞涨。

  6月份,北京的成交均价达到13000元/平方米,直逼2007年9月的峰值;上海成交均价为11108元/平方米,创下2007年来最高水平。广州、深圳也比2008年12月有20%的增长。

  7月12日—19日这一周,北京的成交均价已经达到14093元/平方米,单价较上月上涨千元。上海也达到11721元/平方米。而深圳和杭州则双双突破了15000元/平方米。

  自今年3月份回暖以来,楼价的上涨速度超出了市场的预期,迄今没有喘息迹象。它会持续疯狂下去吗?支撑疯狂的力量到底在哪里?

  就像没有人预测到今年只用了6个月新增贷款就突破了7.35万亿元一样,也没有人会预测到楼市会如此疯狂。

  7月20日,21世纪不动产北京朝外大街门店的置业顾问告诉记者,北京楼市自4月份以来,基本上平均每个月单价上涨1000元,中心城区更甚。

  以北京CBD附近的国际新城楼盘为例,去年底单价已经回落到2.5万元左右,但是最近三个月来单价已经飞涨到3.2万元,甚至有业主爆出了3.7万元。

  位于东三环和四环之间的富力城,也从今年4月份的单价1.7万元左右,短短2个月就上涨到了2.6万元。

  仿佛一夜之间,楼市再次回归到了2007年的疯狂。来不及回调到位的楼市,不仅创下了新的增长速度,而且也创下了新的价格巅峰。

  与楼价上涨齐舞,房地产信贷也自今年4月份以来创下了新的增长记录。

  北京,截至6月末,个人住房贷款余额已经达到2543.8亿元,比年初增加171.3亿元。

  上海,从1-6月,个人贷款余额分别达到2921亿元、2914亿元、2938亿元、2972亿元、3051亿元、3180亿元。

  上海某银行个贷部门负责人告诉记者:“这是自2002年以来的最好时光,甚至超过了2007年。”

  他告诉记者,以该行为例,2007年时每个月的个人按揭贷款量能达到50亿元,但是2008年底迅速下滑到不到20亿元,到今年初“个贷几乎断炊”,但最近三个月开始明显反弹,基本上每个月的业务量都环比增长50%,现在的单月新增比2007年最鼎盛的时候还要高20%。

  某国有银行北京支行负责人也告诉记者,三个月前按揭贷款是负20亿元,现在已经增长到正70亿元。

  另一家股份制银行北京分行,截至6月份个贷增长已经达到38亿元,超过了去年全年的增量。

  房贷进入最好时光?

  神话的创造并不偶然。

  6月22日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》之前,不少银行在年初极低迷的楼市下,为确保业务量,不惜恶性竞争,已经大大突破“二套房”相关规定,一律首付二成,7折利率优惠。甚至被叫停的气球贷、假日贷、存贷通也鱼贯而出。

  所有的创新产品均是在两成首付、7折利率的基础上,继续降低信贷成本。如气球贷可以将长贷分拆成短期贷款,以此按照短期贷款利率执行,而假日贷则允许客户在前几年只还利息不还本金,存贷通则可以用客户在该行的存款抵扣贷款本金,以贷款额减去存款额后的余额作为贷款基数计算本息。

  “恶性竞争下,银行只有1%甚至几十个基点的息差。”某国有银行深圳分行人士告诉记者,“如果三个产品加起来做,肯定是亏损的。”

  而在北京地区,由于一手房源偏于远郊区,二手房的交易空前火爆。央行营业管理部的统计显示,北京地区今年的个人住房贷款新增主要仰仗二手房。至6月末,二手房贷款余额525.4亿元,同比增长139.6%;比年初增加179.6亿元,同比多增150.6亿元。

  由于二手房强烈依赖中介渠道,恶性竞争下,对中介的反佣水涨船高。目前已从前期的5%。左右上涨到18%。。

  “基本上,客户做15-20年期的按揭贷款,前几年银行是白干的。”某股份制银行北京分行人士指出。

  信贷盛宴背后,楼市投资需求水涨船高。“这是一场流动性引发的刚性需求大爆发!”上述股份制银行人士告诉记者,“不少未进入实体经济的资金全部拿来进行投机了。”

  21世纪的置业顾问告诉记者,一个客户在4月份豪掷5000万元,在盛世一品买下14套楼房,意在防御通胀,为其资产保值。

  个贷恶性竞争

  值得关注的是,与2007年主要以金地、万科等非国有企业取得地王不同,2009年的地王频现国资背景。

  上半年,国有资本控股地王多达6家,而且有的非房地产为主业,如中国电子旗下中泽置业、华融基础设施、常州交通产业等。

  一商业银行人士介绍,这一现象并不奇怪,银行本轮信贷虽然大开闸门,但集中度却越来越突出,国资和大型优质企业,成为信贷的“主要赢家”。

  事实上,多数商业银行在近两年的房地产调控之下,已经进入客户结构调整期。“贷大、贷强”成为商业银行选择的标准。在此倾向下,房地产贷款的客户集中度不断提高。

  以某国有银行数据为例,该行2007年房地产大客户占整个房地产开发贷的比例大约是5%;2008年初,这一比例达到了10%;2009年初,这个比例达到了22%左右。

  “大客户、集团客户占比很高,越来越明显。”上述国有银行负责开发贷的人士介绍。

  以潘石屹的SOHO中国为例,今年以来已经先后得到了招行、中行共200亿元并购贷款授信。

  总体而言,在今年宽松的信贷政策下,房地产商的资金已经不成问题。

  统计显示,贷款占房地产商全部资金来源的22.7%,是2004年以来最高点水平,定金预付占全部资金来源的24.3%,比去年同期高0.8个百分点,个贷占全部资金来源的11.9%,比去年同期高2.9个百分点。而地产商自筹资金占比34.8%,比去年全年下降4.1个百分点。

  开发贷高度集中

  这是一个被迅速传导的循环。过度优惠的个人贷款政策,刺激了房地产投资者的敏感神经,使其投资需求迅速放大。而这种需求的释放,给了房地产开发商以信心和满足。

  今年上半年,全国商品房销售额达到15800亿元,同比增长53%,增长率甚至超过2007年1-10月份的高峰期。

  东部地区增长尤为明显。统计显示,北京、浙江、上海、广东、江苏销售明显上升,其中,北京和上海上半年的销售面积都同比增长100%,浙江、广东、江苏同比增长50%。

  分结构看,住宅增长最为明显,2009年上半年,住宅销售额与销售面积分别为14047亿元和3.15亿平方米。

  销售的火爆,让地产商的销售收入水涨船高,亦迸发了再度大举拿地进军地产的信心。

  今年上半年,万科销售额达到307.6亿元,销售面积348万平方米,同比分别增长27.5%和31.2%。中海地产销售额262.7亿元,同比增长66.1%。保利销售额达到210.54亿元,同比增长168.2%。世贸销售额131.5亿元,同比增长2倍。绿城前5月销售额115亿元,6月单月销售就达到96亿元。龙湖、远洋地产销售额也突破百亿元。

  销售业绩的高企,加之银行信贷的输血,地产商的资金链重新丰盈,为屡创的地王找到了支撑。

  专家黄瑜介绍,地产商的资金“充裕”主要来自三部分:贷款加速、定金和预收款加快、资本市场融资。

  统计显示,1—6月份,房地产企业资金来源同比增长3.6%,较1—5月份高7.5个百分点,其中开发贷款增长32.6%,增速较1—5月份高16.8个百分点,定金预付增长27.7个百分点(2008年全年为下降12.9%),增速比1—5月份高10.5个百分点。个贷增长63.1%(2008年全年下降29.7%),增速较1—5月份高23.3个百分点。

  与此同时,公开市场融资渠道的全面开启,也成为地产商的主要造血库。

  不完全统计,上半年A股上市房地产公司已经完成224亿元的增发和配股,另外有319亿元得到了证监会的批准。

  刚刚创下北京地王记录的方兴地产,本周抛出配股方案,集资净额达到11.49亿港元。

  资本,正在通过直接融资和间接融资大量集聚地产界,使得地王屡见不鲜。

  位于杭州余杭区13、14号地块经过72轮和42轮的激烈角逐,两地块分别以12.85亿和13.29亿成交,溢价高达165.5%和167.5%,一举成为余杭区“新地王”。此前,北京地区一周之内地王记录被刷新三次,中化方兴40.6 亿豪夺广渠路15号地块,成为新地王。保利地产亦在重庆斥资38.1亿获取鸿恩寺地块。

  而地王的产生必将为下一轮的房价上涨埋下伏笔。



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