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上半年郑州市房地产市场运行情况公布量增价涨


www.nsfang.com  来源:大河报  时间:2009-07-28 10:05:43

[提要]今年上半年,郑州楼市一扫去年的阴霾,销量和房价均达到了历史的最高点,甚至不亚于2007年的“高潮”时期。昨日,郑州市房管局发布了今年上半年郑州市房地产市场的运行情况:商品住宅销售均价为每平方米4457元,较2008年年底每平方米上涨了463元;商品住宅成交45916套,较去年同期增加了八成多。

核心提示

今年上半年,郑州楼市一扫去年的阴霾,销量和房价均达到了历史的最高点,甚至不亚于2007年的“高潮”时期。昨日,郑州市房管局发布了今年上半年郑州市房地产市场的运行情况:商品住宅销售均价为每平方米4457元,较2008年年底每平方米上涨了463元;商品住宅成交45916套,较去年同期增加了八成多。

现实情况房价一天一个样

在农业路某机关工作的常先生,准备买套房子结婚用。从去年年初到今年,他一直在看房。“在看房的过程中,我真切感受到郑州房价的直线上升。”他对记者说。

常先生从去年年初开始看房子。他想要个离单位比较近的房子,但这样的房子均价基本上都在4500元/平方米左右。“郑东新区有些楼盘的房子很好,设计也很合理,但就是价格太贵了,有的都达到7000元/平方米。”

去年下半年,常先生明显感到郑州楼市的价格在走低。去年12月底,经二路上一处不错的楼盘开盘时,均价为4300元/平方米。“我当时有些犹豫,还想再观望一下,看能不能再降些。”谁知,今年上半年一季度,房价开始节节攀升。“我真后悔当时没买。”

上个月,常先生终于在经三路与畜牧路交叉口附近看中一处不错的楼盘,是小高层,他选了11层,但当时没交定金。两天后他准备去订房时,却被告知房子已经被别人买走了。销售人员告诉他,现在只要是面积、户型、朝向好的房子,一经推出,马上一抢而空。“我赶紧订了7楼的房子,头一天是4700元/平方米,第二天就变成了4800元/平方米,幸亏我早买了一天。”

“郑州的房价今年上半年涨得太快了,跟我们的收入相比,价格偏高,房价啥时能降下来啊?”谈起买房子,常先生对记者说。

而昨日郑州市房管局发布的今年上半年郑州市房地产市场运行情况,也印证了常先生的买房历程。

销售情况从“阳春”到“盛夏”

从房管局发布的数据来看,2009年上半年郑州商品房销售面积大幅攀升,半年内销售商品房486.88万平方米,同比增长59.4%,环比增长29.5%。其中,3月和6月双双突破“万套”。2009年上半年商品房的销售水平已经与房地产市场上一轮“高潮”时期的2007年基本相当。

上半年郑州市区商品住宅销售45916套,较去年同期上涨了83.8%;商品住宅销售面积408.94万平方米,较去年同期上涨了59.68%。

从各月销售情况看,郑州楼市在2月份“小阳春”的行情带动下,3月份销售量迅速达到2007年9月份以来单月销售量的峰值;4月、5月份商品房销售处于高位调整;6月份,商品房销售量再次“冲高”,达到101.13万平方米,郑州楼市同全国房地产市场一样进入了“盛夏”行情。“小阳春”与“盛夏”行情的不同之处在于:“小阳春”行情大多为自住性需求的释放,而“盛夏”行情则更多表现为流动性资金的进入,这种资金的“流入”不仅使楼市充满着“变数”,而且也会在某种程度上进一步助推房价升高。

房屋价格不断冲击新高度

与商品房“盛夏”行情相印证的是不断“冲高”的房子价格。上半年商品房销售均价为4749元/平方米,同比上涨6.4%,环比上涨6.3%。其中商品住宅销售均价为4457元/平方米,同比上涨12.5%,环比上涨10.8%。

从2009年上半年各月的商品房销售均价走势看,郑州商品房销售均价于5月份首破5000元大关,半年内上涨了862元/平方米。同时,郑州商品住宅的销售均价也保持着上涨态势,5月份商品住宅销售均价一度冲高至4773元/平方米,6月份住宅销售均价虽有回落,但较年初仍上涨了744元/平方米。

据郑州市房管局有关负责人分析,随着各项利好政策和宏观环境转暖的影响,消费者对楼市未来预期转好,购房信心回升,市场交易活跃,房价持续稳步上升。影响房价持续增长的主要原因有:

首先,郑州市前几年作为住宅产品主导的多层住宅现在已经成为稀缺产品,目前高层已经替代多层成为郑州市场的主导产品,销量占整体住宅销量的84%,高层建筑成本的增加直接作用于房价的上涨。

其次,银行贷款利率的下调,首付款比例的下降,降低了购房门槛,使按揭购房的比例大幅提高(2009年上半年郑州市商品住宅合同按揭套数比例达到了67.05%,较2008年同期上涨了15.13%)。购房资金集中涌入房地产市场,成为推动房价上涨的因素之一。

另外,部分开发商调整销售策略,相应提高商品房销售价格,也成为房价上涨的又一推手。

投放情况商品住宅开始增加

2009年上半年,郑州商品房投放面积为259.85万平方米,同比下降34.2%,环比下降54.7%,是2006年以来郑州楼市半年投放量的最低值。

2006年上半年到2008年下半年,郑州商品住宅在商品房投放总量中所占的比重总体上呈现出下降态势,而从2008年下半年开始,商品住宅的投放比重则有所增加,到2009年上半年,商品住宅投放比重恢复到86.6%。

这主要表明:一是自2008年下半年以来,已延续数年的“商业地产投资热”有所降温;二是受2007年年底、2008年年初开始的楼市低迷形势影响,开发企业逐渐将开发投资的重心转移到更易于销售的商品住宅类。从住宅销售占比看,2009年以前一直呈现下滑之势,而在2009年上半年则有所上升,由2008年下半年的83%上升至84%。这些都充分说明了此轮楼市反弹行情主要是由自住性商品住宅需求所带动的。

市场亮点投放均价低于销售均价

2009年上半年,郑州商品住宅的投放均价为4375元/平方米,同比上涨4.1%;销售均价为4457元/平方米,同比上涨12.5%。商品住宅的投放均价涨幅远远低于销售均价涨幅,尤其是2009年上半年的投放均价低于销售均价,这一现象前所未有。这在一定程度上表明,一方面,受2008年楼市低迷的影响,在2009年上半年,开发企业较为务实,调低了新建商品住宅投放价格的心理预期;另一方面,无论是自住性需求的释放还是投资性需求的拉动,都会对销售价格起到“推高”的作用。

各区情况金水区仍占“鳌头”

2009年上半年,金水区依然占据全市商品住宅投放与销售量的“鳌头”,而其他区域的排序却有所变化。管城区商品房投放和销售量均居第二,该区域的城中村改造项目于2009年陆续进入了开发建设期。除金水区、管城区、惠济区外,其他各区域商品房的投放力度大体相当。而在销售方面,中原区紧跟郑东新区,其销量超过了二七区。

从商品住宅销售价格看,郑东新区仍然引领着郑州楼市,在各区域商品住宅销售均价中是唯一超过5000元/平方米的区域,一些外地房地产“大鳄”所开发的楼盘销售均价已在7000元/平方米左右,而2009年郑东新区新入市项目的投放价格则显得有些“保守”。中原区商品住宅的销售均价在各区域中“垫底”。

热销房源中小户型成首选

受“70/90”政策的深入落实和房价的快速上涨影响,中小户型的购房比例大幅增加,144平方米以上的高档住房需求不断减少。今年1月~6月份90平方米以下的户型面积占45.97%,套数占住宅的比例为61.9%,比去年分别上涨了16.31和12.66个百分点。144平方米以上的大户型面积占住宅比例为13.83%,套数占住宅的比例为6.56%,比去年分别下降了21.07和12.95个百分点。

二手房量价齐创历史最高

2009年上半年,郑州二手房交易面积和交易套数同比分别增长96.9%和93%,环比分别增长67.9%和62.6%,交易面积和交易套数都达到郑州楼市二手房半年交易量的历史峰值。2009年上半年,郑州二手房交易量已接近2008年全年的交易量,比2008年前11个月的交易量还多。2009年上半年二手房交易量的大幅增长得益于2008年第四季度以后各级政府针对二手房交易税费所出台的减免政策。

2009年上半年,郑州二手房交易均价与商品房价格走势相同,也呈现上涨之势。其中,二手商品住宅的成交均价为3039元/平方米。其中,6月份的成交均价为3162元/平方米,为历史新高,较1月份每平方米上涨了244元,上涨幅度为8.4%,快于二手房综合交易均价上涨幅度近1个百分点。这说明在此轮反弹行情中,二手商品住宅的交易均价在交易活跃的带动下回升得更快。对于一些中低收入家庭而言,当商品房价格高涨时,他们很有可能就会进入二手房市场。受需求的拉动,二手住宅的价格“走强”便不难理解。

市场分析三因素导致“量增价涨”

2009年上半年,郑州楼市与全国的房地产市场一样迎来了新一轮的“量增价涨”,市场热度与2007年相比“有过之而无不及”。对此,郑州市住宅与房地产业协会有关机构分析,导致这种情形出现的因素有三个。

从人们对楼市的预期看:2009年上半年郑州楼市可大致分为两个阶段,一是从2月份到4月份,以刚性需求集中释放引发的楼市“小阳春”行情;二是自6月份开始,以改善性需求和投资性需求引发的楼市“盛夏”行情。如果说“小阳春”属于理性置业(自住性客户在政策的刺激和开发商优惠活动的推动下,选择“该出手时就出手”)的话,那么“盛夏”行情中市场的非理性成分有所增加,这不仅反映在一些置业者对通胀预期的“恐慌追涨”情绪加剧,一些开发商拿地的“欲望”也变得强烈起来。在北京、上海、广州、深圳、重庆等国内重点城市,“新地王”纪录最近不断被刷新,郑州也出现了曾经流拍的土地如今被多家房地产商争夺的情形,这也更加剧了人们对后市房价普遍看涨的“恐慌”。

从国家的政策动向看:从国家到地方都出台了相关政策,采取措施来保持房地产市场的健康稳定发展。郑州市也从开发商、消费者等多层面来刺激房地产市场的活跃程度。5月27日,国务院公布政策,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,这又为开发企业的资金链“松了绑”。

从资金层面上看:随着宏观调控的不断加强,国家4万亿的投资释放出的资金在实体经济尚不景气的情况下,部分投资资金进入股市与楼市,推动了股市的上涨与楼市的活跃。开发商原本紧绷的资金链得到缓解,开发企业的发展战略也正由“保生存”向“谋发展”转移,从而带动了未来房地产开发投资的进一步活跃。



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