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评论:高房价中是否还存在潜伏的违规成本?


www.nsfang.com  来源:上海证券报 时间:2009-07-28 09:40:33

[提要]商品房的成本构成主要有三部分:土地、建安费用,还有就是政府的各项税费。从成本清单中,近日的调查发现,各级行政部门林林总总的税费在当中占了20%,和15年前比,当地房地产业的税费增加了30%,不仅收费项目在增加,收费标准也在升高。

商品房的成本构成主要有三部分:土地、建安费用,还有就是政府的各项税费。从成本清单中,近日的调查发现,各级行政部门林林总总的税费在当中占了20%,和15年前比,当地房地产业的税费增加了30%,不仅收费项目在增加,收费标准也在升高。

而就在上周末,国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘,地价占房价平均比例为23.2%,其中,比例在30%以下的约占项目总数的78%。国土部揭开低价比例的盖子,目的是为了证伪“地价推升房价”的公众舆论;房地产商不甘落后,曝光的是林林总总的税费。捂了多年的房价成本的盖子,终于大白于天下,结果是让公众大吃一惊。原来市场上的天价房,竟然有一半以上源于税费紊乱。

但是,对公众而言。明白了房价成本构成,知道了房价高企的原因远远不够。公众需要知道的是,为何房市成本构成里杂乱横陈着如此多的行政税费?为何地价比例如此之高?这两个疑问显然成为难让公众释怀的房价黑洞。因为无论地价也好,各种行政税费也罢,汇总之后总是要纳入地方或中央的财政预算轨道。除了一部分行政开资,大部分应该专款专用,取之于民,用之于民。比如经适房、安居房、廉租房建设,比如房屋维修等等。遗憾的是,民生安居工程眼下尚不完善,各种商品房质量和纠纷问题络绎不绝。也就是说,地价和各项行政税费具有“只进不出”的黑洞虹吸效应,却不见回馈和反哺公众安居。

还有,即使地价和各项行政税费占了房价的50%,那开发商依然还有50%的利润。除去建设费用,开发商最终的利润构成也会在20%至30%间,这个比例依然可以算是高额利润了。当然,按照目前渐趋清晰的房价成本构成,利益既得者首先是地方政府,然后是开发商。笔者以为,房地产商追求高额利润,基于其市场逐利本性,是无可厚非的。但是,对于政策设计者或决策者,将楼市视作GDP和财源的孵化器,显然有悖其公共属性。

值得一提的是,地价成本构成的清晰,映射出一道尴尬的场景。对于公权力而言,如果地价和行政税费占了房价的50%,权力推升房价就是正解。当然,开发商也难辞其推升房价之咎。资本诿过于权力的借口很弱智,很有“五十步笑百步”的讽喻色彩。但不管如何,房价高企的黑洞是权力和资本合力而为。

现在的问题是,既然开发商因为撇清推高房价责任而甩出了房地产成本构成的黑洞,公众就希望正本清源,还给人们一个价格公道、供求合理的楼市。首先,房价构成中的地价成本应该降低,各种税费应该整合,而且应该收得合理,用得明确,而决不应该变成一笔糊涂账,变成预算外流动的地方“小金库”;其次,地价和税费成本应该由开放商和购房者均摊,而不应由开发商直接转嫁给购房者。

对于至今依然讳莫如深的房地产利润构成,应该通过公开、透明的审计手段弄清楚,并周知公众。防止开发商攫取高额利润。更重要的是,除了地价、税费、建安费用,房价成本中是不是还有潜伏更深的违规成本?



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