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沪楼市现"量升价跌"之势 地价是最大的不确定因素


www.nsfang.com  来源:中国证券报-中证网  时间:2009-07-28 09:22:40

[提要]虽然上周上海新推楼盘总量环比出现下降,但由于供应量的持续增加,尤其是“严控二套房贷”、反“捂盘惜售”和“商品房销售方案备案管理”等系列新政作用下,上海楼市延续“量升价跌”之势。市场人士表示,这一态势已经持续了半月左右,如果继续保持,将对市场销售和消费者心理出现较大影响。

虽然上周上海新推楼盘总量环比出现下降,但由于供应量的持续增加,尤其是“严控二套房贷”、反“捂盘惜售”和“商品房销售方案备案管理”等系列新政作用下,上海楼市延续“量升价跌”之势。市场人士表示,这一态势已经持续了半月左右,如果继续保持,将对市场销售和消费者心理出现较大影响。

不过,这一价格跌势能持续多久还有很大疑问。分析师薛建雄表示,上周上海刚推出的三个地块的价格涨幅都超过1倍,最高的赵巷10号地块上涨了222%,给楼市调控增加了难度,也可能推高未来的房价。

上周均价环比跌2.3%

“易居中国”统计系统显示,7月20-26日,上海共有24个楼盘推出36.3万平方米商品住宅房源,比前周18个楼盘的38.3万平方米的供应量少了5%。主要原因在于,按照上海楼盘销售“满足3万平方米以上要求的”规定,合格楼盘由前周的5个减少到了上周的3个。

但是,在近两周大幅供应量的支撑下,上海楼市出现了持续的“量升价跌”之势。上周44.1万平方米的商品住宅成交量,环比上升了2.94%;平均成交价格也再度下滑2.3%,为14496元/平方米。

可见,在系列政策的作用下,近期供不应求,价格上涨过快的局面得到了一定的缓解。不过,多名分析师均认为,近期拍地价格的过快上涨,可能再次推动房价的走高。

地价是最大的不确定因素

对此,易居中国分析师薛建雄认为,虽然近期出台了系列政策,对房价的涨势起到了一定的缓和作用。但是今年以来,新建商品住宅供不应求的局面依然没有改变,网上房地产的可售量存量也从年初的850万平方米下降到520万平方米的历史最低水平。此时,地价大幅上涨,将加重房价上涨预期,促使更多买家入场,导致供求局面重新紧张,那么房价上涨的压力就会大幅提升。

但也有券商分析师认为,目前的价格已经对价格敏感的消费者形成压力,将有相当大的消费需求受到抑制,从而对房市目前的繁荣失去支撑。

不过,目前上海土地市场的热度也只相当于2007年同期的水平,离2007年11月的历史最高水平还有一定距离。当时,仁恒集团拿的新江湾地块楼板价就达到2万元/平方米,板块内唯一在售楼盘合生江湾国际公寓当时的售价也不过2万元/平方米,地价与周边的房价相当。虽然,上周拍出的赵巷10号地块涨了222%,但1.5万元/平方米的楼板价,离周边1.8-3万元的楼盘价格水平还有一定差距。

薛建雄认为,为了避免地价达到历史高位,从而对房价造成冲击,政府有必要加强调控,特别是对土地市场的调控。

但分析师回建强表示,下半年政府最好的办法是以不变应万变,即把现有的规范性政策执行好,确保投机性需求处于可控状态。如果可能,政府应着手制定一部长期稳定的产业政策,而非短期性的“政策措施”,排除政策因素对市场短期波动影响和滞后性。



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