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全国主要城市土地市场交易周报(7.20-7.26)


www.nsfang.com  来源:搜房产业频道  时间:2009-07-27 10:09:34

【导语】住宅用地交易活跃,上海、杭州、成都住宅用地成交价格屡创新高,本周再次进入“地王周”。中国指数研究院数据信息中心监测显示,本周推出住宅用地26宗,环比下降7%,推出面积172万平方米,环比增加62%;本周成交住宅用地18宗,环比增加13%,成交面积87万平方米,环比增加10%。上海青浦区赵巷镇特色居住区10号地块成交总价为30.4亿元,成为上海招拍挂以来最贵的纯住宅用地;杭州上城区钱江新城住宅用地成交楼面地价为20650元/平方米,成为杭州09年楼面地价最高的地块;成都领事馆地块成交总价为12.2亿,成为成都09年成交价格最高的地块。

“地王”频现,地块大幅溢价成交是本周住宅用地交易的主要特点。监测显示,本周住宅用地溢价水平超过100%的有6宗,其中,上海赵巷镇地块溢价水平221%,是本周住宅用地溢价水平最高的地块;溢价水平在1%-100%的地块有8宗。两者共占成交地块总数的78%。

本周六,国土资源部公布了620个房地产项目地价房价比。公布结果显示,地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%。按照这一比列,本周杭州“地王”的项目销售价格最低为35239元/平方米,这一价格在钱江新城板块并不算高。杭州上城区钱江新城地块是本周重点关注地块。

一、 本周土地市场推出成交情况

单位:宗   %   万平方米  元/平方米

 数据说明:
1、全部数据来源于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产数据信息系统
2、推出与成交面积均为建设用地面积
3、监测周期以周度为单位
4、周度数据后期可能会有相应调整,因此数据仅供参考

本周土地市场整体交易量结束了连续三周下滑的态势,开始止跌增长。工业用地交易量占据半壁江山,住宅用地交易活跃,“地王”频出,商业用地表现平淡。

 1、 土地推出方面

1.1、推出量整体回升,多宗“巨无霸”地块入市。

本周20个重点城市共推出土地96宗,环比略降2%,推出土地面积461万平方米,环比增加40%。本周有多宗“巨无霸”地块入市,土地面积超过15万平方米的地块有9宗。其中,石浦昌国盐场地块面积为38.5万平方米,是本周最大的工业用地,同时也是本周最大的地块;北京朝阳区王四营乡地块面积为33万平方米,是本周最大的住宅用地,广州萝岗区科学城东部地块面积为29.2万平方米,是本周最大的商业用地。9宗“巨无霸”地块以商住地块为主,住宅用地和商业用地共计6宗,工业用地3宗。

1.2、工业用地推出量近半,商住用地推出放量。

本周推出工业用地192万平方米,占推出总量的42%;住宅用地176万平方米,占推出总量的38%;商业用地91万平方米,占推出总量的20%。商住用地共占推出总量的58%。

 1.3、无锡本周发力,推出量位居首位。

无锡本周推出土地14宗,推出土地面积100万平方米,成为本周推出地块最多的城市。无锡推出地块全部为商住类地块。其中,商住地块9宗,面积约为85万平方米,商业地块5宗,面积约为15万平方米。

1.4、其他重点城市本周土地推出概况。

北京推出3宗地块,其中,2宗住宅用地,1宗商业用地。上海仅推出1宗工业用地,没有商住地块入市。广州商业用地推出放量,本周推出5宗地块中,有4宗商业用地,共计土地面积44.2万平方米,1宗住宅用地,面积约6.4万平方米。深圳仅有4宗仓储地块入市,没有商住类地块。

2、 土地成交方面

2.1、土地交易止跌回升,交易量有所放大。

本周20个重点城市共成交土地76宗,环比猛增181%,成交土地面积286万平方米,环比增加106%。土地市场整体交易量结束了连续三周下滑的态势,开始止跌回升。

2.2、工业用地成交占据半壁江山,商业用地表现平淡。

本周共成交土地面积286万平方米,其中,工业用地成交149万平方米,占53%;住宅用地成交87万平方米,占30%;商业用地成交50万平方米,占17%。可见,工业用地的需求强烈,住宅用地交易比较活跃,商业用地则表现平淡。

2.3、成都“地王”领跑,成交量位居首位。

成都本周共成交土地19宗,成交土地面积48万平方米,成为本周成交地块最多的城市。成都虽然成交量位居首位,但是成交地块以工业用地为主,住宅用地仅2宗。领事馆地块土地面积仅4.3万平方米,但是12.2亿的成交价成为成都新一代“地王”。多宝寺地块约1.9万平方米,但是经过数十轮竞争以78%的溢价水平成交。

2.4、其他重点城市本周土地成交概况。

北京表现平淡,成交土地9宗,其中,工业用地6宗,商业用地3宗。大兴区西红门商业综合区地块占地30万平方米,被宜家以底价拿下,成为本周成交面积最大的地块。上海成交4宗地块,其中,商业用地1宗,住宅用地3宗。青浦区赵巷镇居住地块成为上海“地王”。广州、深圳本周没有地块成交。

3、 土地成交价格

3.1、受“地王”影响,上海、杭州楼面地价走高。

上海“地王”青浦区赵巷镇居住地块楼面地价为14499元/平方米,远远高于其他地块成交价格,从而拉升了本周地块成交均价。杭州“地王”钱江新城地块楼面地价为20650元/平方米,是杭州09年最贵的住宅用地。虽然成都“地王”楼面地价逾4000元/平方米,但是成交地块以工业用地为主,平均成交均价为2208元/平方米。

3.2、住宅用地平均溢价水平高于商业用地,小型商业地块受青睐。

本周住宅用地平均溢价水平为117%,商业用地平均溢价水平为39%。天津宁河县1149平方米小型商业金融业地块备受青睐,起始价仅有27万元,但成交价为157万,溢价水平高达481%。地块面积较小,挂牌价格较低,不会对拿地企业现金流产生太大压力,是地块高溢价的主要原因。此外,江阴市2009-C-19商业地块溢价也高达474%。

二、本周住宅类地块推出成交情况

单位:宗  %   万平方米  元/平方米

  数据说明:
1、全部数据来源于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产数据信息系统
2、推出与成交面积均为建设用地面积
3、监测周期以周度为单位
4、周度数据后期可能会有相应调整,因此数据仅供参考

 住宅用地交易活跃,上海、杭州、成都住宅用地成交价格屡创新高,本周再次进入“地王周”。 “地王”频现,地块大幅溢价成交是本周住宅用地交易的主要特点。

1、 土地推出方面

1.1、住宅用地推出量增加,一线城市供应量仍然偏紧

本周推出住宅用地26宗,环比下降7%,推出面积172万平方米,环比增加62%。一线城市住宅供应偏紧,北上广深四个一线城市仅有3宗住宅用地入市。其中,北京推出2宗,共计土地面积47万平方米,朝阳区王四营乡地块土地面积高达33万平方米,是本周最大的住宅用地;广州本周有1宗住宅用地入市,地块位于南沙区南沙街丰田生活区东侧,土地面积约6.4万平米;上海、深圳本周没有住宅用地入市。

1.2、纯住宅用地供应减少,商住类综合用地供应占主导。

本周共推出26宗住宅类地块,其中纯住宅用地2宗,仅占推出总量的8%,含住宅的商住地块24宗,占推出总量的92%。住宅用地供应逐渐郊区化的过程中,增加商业等配套实施是土地供应的主流。

1.3、无锡住宅用地供应放量,推出量位居首位。

上周无锡没有住宅用地推出,而本周共推出住宅用地9宗,推出土地面积85万平方米,是本周住宅用地推出量最多的城市。此次无锡推出地块大多集中在新区,推出地块以含住宅的商住地块为主,没有纯住宅用地入市。

1.4、其他重点城市本周住宅用地推出概况。

本周监测的中部和西部城市中,没有推出住宅用地,东北地区城市中,仅大连推出3宗住宅用地。杭州本周有2宗住宅用地入市,两宗地均位于余杭区。南京主城区没有地块推出,本周入市地块位于溧水县。成都本周以拍卖的形式出让3宗住宅用地。成华区多宝寺地块拍卖底价1亿,地块处于黄金地段,必将引起“抢地”大战。

2、 土地成交方面

2.1、住宅用地交易活跃,“地王”频现,本周再次进入“地王周”。

 本周成交住宅用地18宗,环比增加13%,成交面积87万平方米,环比增加10%。本周产生3个“地王”,上海青浦区赵巷镇地块、杭州钱江新城地块、成都领事馆地块。“地王”频现,一方面和成交地块地段条件优良有关,另一方面和企业销售业绩良好及央行继续实行宽松的货币政策使企业资金使用成本较低有关。

2.2、国企背景的开发企业包揽“地王”,土地市场再现“黑马地王”。

本周3大“地王”全部由有国资背景的开发企业竞得。上海青浦区赵巷镇“地王”,被金地(集团)股份有限公司斥资30.48亿拿下;成都领事馆“地王”被保利集团拿下,这是保利继拿下重庆鸿恩寺“地王”后再次“擒王”;杭州钱江新城“地王”被浙江商博拿下,浙江商博隶属义乌中国小商品城房地产开发有限公司,而义乌中国小商品城房地产开发有限公司隶属浙江中国小商品城集团公司。浙江商博和中泽置业、中化方兴一样,号称“黑马地王”。

2.3、杭州市场“硝烟四起”,住宅用地成交量位居首位。

本周杭州共成交8宗住宅用地,成交土地面积37万平方米,是本周成交住宅用地最多的城市。余杭区13号地块12家企业经过72轮竞价,耗时4小时,溢价165%成交;14号地13家企业经过42轮竞价,耗时2个半小时,溢价167%成交。2地块均被号称“黑马”的国恒地产拿下;钱江新城地块3家企业经过半个小时的竞争,溢价106%成交。

2.4、其他重点城市本周住宅用地成交概况。

北京、广州、深圳本周没有住宅用地成交。沈阳成交3宗住宅用地,其中,沈新路-1、4号地块被个人拿下。大连本周成交1宗8775平方米的住宅用地。无锡本周成交1宗住宅用地,地块面积1.4万平方米,被江苏云都置业发展有限公司以1100万元的总价拿下。

3、 土地成交价格

3.1、“地王”频现,上海、杭州、成都住宅用地成交价格屡创新高。

上海青浦区赵巷镇特色居住区10号地块成交总价为30.4亿元,成为上海招拍挂以来最贵的纯住宅用地;杭州上城区钱江新城住宅用地成交楼面地价为20650元/平方米,成为杭州09年楼面地价最高的地块;成都领事馆地块成交总价为12.2亿,成为成都09年成交价格最高的地块。

3.2、开发商拿地愿望强烈,地块大幅溢价成交。

监测显示,本周住宅用地溢价水平超过100%的有6宗,其中,上海赵巷镇地块溢价水平221%,是本周住宅用地溢价水平最高的地块;溢价水平在1%-100%的地块有8宗。两者共占成交地块总数的78%。

三、本周热点地块

1、成交地块——杭州钱江新城首宗地块入市 荣登杭州新“地王”

1.1 地块简介:

本周,杭州土地市场“硝烟四起”,余杭区13号地块12家企业经过72轮竞价,耗时4小时,溢价165%成交;14号地13家企业经过42轮竞价,耗时2个半小时,溢价167%成交。2地块均被号称“黑马”的国恒地产拿下。钱江新城南星单元E02、03地块是钱江新城今年出让的第一宗地块,其优越的地段位置备受开发商青睐,成为杭州09年新一代“地王”。地块详情如下:

 地块位于上城区,具体四至范围:东至储备地块,南至富春路,西至候潮路,北至钱江新城南星单元E-12地块、E-13地块、规划三号支路。

1.2 价值分析

18号地块挂牌价为91554万元,按照91526.4平方米的规划建筑面积计算,宗地楼面地价超过10000元/平方米。地块成交总价189000万元,楼面地价20650元/平方米,溢价水平106%。根据中国指数研究院数据信息中心监测显示,宗地周边地块成交情况如下表:

周边土地招拍挂市场成交地块情况
宗地名称 用地性质 楼面地价
(元/㎡)
成交时间 竞得方
规划钱江新城望江区块C-06、08、17、18地块 住宅(设配套公建)用地、商业金融业用地 11759 2007-5-30 绿城等三家联合竞拍
规划钱江新城B-01、02地块 商业金融、办公、住宅 6753 2007-3-27 杭州滨江地产
规划钱江新城望江E06地块 住宅(设配套公建)用地 7161 2006-12-4 浙江雪峰房地产开发有限公司
规划钱江新城内 住宅 3851 2003-11-20 杭州宋都地产

 截止目前,钱江新城成交住宅地块楼面地价最高为11759元/平方米,该地块是绿城联合其他两家公司联合拿下的。目前,该地块项目已经进入销售阶段。钱江新区去年没有住宅用地成交,成交的地块大多数在07年和03年,地块的稀缺可见一斑。在目前的市场行情下,结合地段的特殊性,预计成交价格区间为13000-16000元/平方米。地块成交楼面地价20650元/平方米,高出上限29%。

根据中国指数研究院数据信息中心监测显示,该片区在售商品房项目价格如下:

 监测显示,宗地附近在售楼盘都是高档公寓,项目以水景地产为主,销售价格在30000元/平方米左右。杭州绿城在07年以11759元/平方米的楼面价格拿下钱江新城地块,项目开盘后售价在28000元/平方米,土地成本占售价的42%。按照这一比例,项目竣工后售价在49000元/平方米。本周六,国土资源部公布了620个房地产项目地价房价比。公布结果显示,地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%。按照这一比列,本周杭州“地王”的项目销售价格最低为35239元/平方米。项目竣工后,预计销售价格在35239-49000元/平方米之间。

1.3 拿地企业简介

义乌中国小商品城房地产开发有限公司

义乌中国小商品城房地产开发有限公司系浙江中国小商品城集团股份有限公司紧密层企业,成立于一九九四年三月,注册资金5000万元人民币,拥有国家房地产开发二级质。公开发的锦绣家园高层公寓已成为市中心标志性建筑,商城•嘉鸿华庭成为义乌档次最高、品质最优的纯别墅小区,其中江东商苑1号楼、江滨停车场、宗泽路商服楼、锦绣家园高层建筑等多个项目被评为“钱江杯”、“双龙杯”优秀工程,金桥人家荣获"全国人居经典竞赛"综合大奖。在钱江新城“地王争霸赛”中,成功击败绿城、滨江,拿下杭州“地王”。



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