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地价占房价比平均23% 地价推高房价说不成立


www.nsfang.com  来源:上海证券报  时间:2009-07-27 10:04:35

[提要]记者昨天从国土部相关研究机构获悉,自今年5月底国土资源部组织开展了房地产项目用地地价专项调查,其结果是地价占房价比最低为5.3%,最高为58.6%,平均为23.2%,其中,东部地区平均为27%,高于其他区域。

专家称记者昨天从国土部相关研究机构获悉,自今年5月底国土资源部组织开展了房地产项目用地地价专项调查,其结果是地价占房价比最低为5.3%,最高为58.6%,平均为23.2%,其中,东部地区平均为27%,高于其他区域。

“由于地王在各个城市不断出现,使得一些开发商、媒体不断宣扬地价是推高房价的主因,调查再次说明事实并非如此。”一位土地专家说,确凿的数据已经证明“地价推高房价”是个伪命题。

据介绍,本次调查于今年5月底开展,调查范围为全国105个地价动态监测城市,调查方式为城市内分区域随机抽样,对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目。

据了解,在620个有效案例中,销售房价最高为45000元/平方米,最低为1130元/平方米;地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%,大多数地价占房价比例在15至30%之间。

记者注意到,其中占比最高的项目——河北石家庄新公爵,其土地2007年挂牌获得,楼面地价为3869元/建筑平米,开盘平均销售价格为6600元/建筑平米,占比为58.62%;在接受调查的北京21个项目中,占比最低为14.33%,最高为51.36%;在上海6个项目中,占比最低为15.19%,最高为31.95%;在杭州市7个项目中,占比最低为32.67%,最高为50.81%。

“620个案例平均为23.2%,其中该比例在30%以下的约占总数的78%。”研究报告指出,从我国土地市场实践来看,最终影响地价高低的决定性因素主要是市场供求关系,而土地需求直接受开发企业对未来房价预期的影响。

研究报告还指出,在招拍挂出让土地时,开发企业之间不同的报价主要基于各自对未来房价的预期以及期望实现的利润,预期房价扣除建安成本和利润后即为开发企业报价。

“预期普遍向好则竞价激烈、‘价高者得’,反之则底价成交甚至流拍、流标频现。”研究报告说。

报告指出,除预期因素外,近几年部分城市出现个别楼面地价高于周边房价即所谓“天价地”现象,与土地自身区位、其他行业资金进入以及企业上市融资、资本运营等多种因素也密切相关,其中,“地段越好、房子越好卖”规律所导致的开发企业间激烈竞争是重要原因。

房价短期或将继续上涨

从目前来看,通胀预期依然高涨,这或将继续拉升房价上涨预期。而在宽松的货币政策、房地产预期趋高等因素推动下,近期土地市场再次火热,一些地区再次频现“地王”,高地价将事实性地推高房价上涨预期。此外,在大规模增加信贷投放之外,政府还出台降低资本金比例、放宽房企发债、增发融资等一系列利好政策支持房地产开发商。在证券市场上,房地产板块估值也因房地产预期高涨而大幅上涨。房地产企业从资本市场融资也在逐步放开。

由于融资环境已经优化,融资渠道变宽变易,加上房地产销售增加带来了一定的资金回笼,从整体而言,开发商的资金压力已经大为降低,更增加了涨价的底气。

在这种情况下,一些有真实性需求的自住性消费者,因担心房价继续上涨而恐慌性入市。更有投资者,基于对政府的房地产政策被刺激经济所“绑架”的判断,为了对抗通胀,或直接为了获得高额投资回报,再次入市购房炒房。

在信贷大规模增加导致市场流动性泛滥、通胀预期还在高涨、市场到处飘荡着房价上涨舆论的情况下,不能及时采取加息、公开市场操作等措施来有效打击通胀,那么,短期内房价可能还将继续阶段性上涨,甚至不排除出现暴涨的可能,但成交量可能继续下降。

购房对抗通胀机会与风险并存

正因为房价存在继续上涨的可能,正因为市场对通胀已形成了一致性预期,因此,一些消费者希望通过买房来应对通胀。

诚然,适度通胀,将抬高房地产等资产估值,拉升房价上涨预期,推高房价,也不会导致政府出台逆向调控政策。也就是说,一般而言,在适度通胀时期,合理地购买部分优质房地产,可能会保值升值。因此,通胀预期高涨、政府或有意用通胀刺激消费的今天,消费者适当选购房地产,或是被动应对通胀的选项之一。不过,要看到的是,基于如下原因,用购房来防御通胀也存在风险。

首先,并非所有房地产都能对抗通胀。

事实上,刚经历过非正常高热、短期内供求大量释放之后,目前的房地产市场已经出现分化。在目前价位上,并不是所有房地产都能对抗通胀。如果发生通胀,对于一些消费者来说,最好选择购买可能最能保值的资源性房地产。

其次,如果出现全面性通胀,买房很难对抗通胀。

如果在经济持续衰退的同时出现全面性通胀,就可能进一步深化经济危机,出现经济大萧条。

在经济低迷时,危机的影响不可能在短时间内结束,不少人的经济预期会变得悲观。作为支撑市场的主要基础,大批消费者的实际收入、购买力、购买意愿,将大幅度降低。

在失去了真实性价值基础、缺乏必要的买方支持后,房市可能会严重低迷、持续萧条,供应将大量过剩,高泡沫下的偏高房价,很难形成真实性的继续上涨,甚至可能出现持续下降。

因此说,如果真的出现全面性通胀,购买房地产未必能保值升值。

在2009年第三次经济金融形势通报会上,银监会主席刘明康态度坚决地再次强调要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率,对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则,严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度,采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。这说明房地产政策方向可能即将再次发生改变。一旦各地严格执行银监会要求,投资行为将直接受到打击,购房者的观望情绪将增强,房市或将再现滞销局面。

为确保政府财政投入的资金配套,政府会继续执行适度宽松的货币政策,但为了打击通胀,央行可能通过加息来提高资金使用成本,以打击追涨资产价格的流动性的回报预期。不出意外,央行可能在三季度经济数据公布前后加息,再次进入加息通道。

房地产并未走完调整周期

今年以来,虽然房地产市场重现热潮,但要看到的是,因政府救市而改变调整节奏的房地产,依然处于深度调整之中。

由于中国经济客观上存在着诸多问题并没有得到真正解决,政府不可能无限制地放纵通胀。一旦房价再次暴涨,就可能使得房地产因缺乏有效需求而随即变成可怕的滞胀,房价也就很可能再次下跌,甚至不排除再次暴跌的可能。

事实上,自6月份以来,广州等一些城市的房地产交易量已经出现了10%以上的降幅。进入7月份后,包括北京等在内,更多的城市已经明显呈现下降趋势。北京房地产交易管理网数据显示,7月份,出现了自3月份以来的首次较大降幅。截至18日,北京纯商品房住宅日均成交量为330套,比4月份整整少了百套以上。

随着购房者再次提升观望情绪的同时,开发商对下半年的房市走势预期已经出现了分歧,认为年底可能再次出现观望的并不少,于是纷纷加大了推盘数量。

总的来说,如果市场再起新的观望,尤其加息预期变得明朗,成交持续下降,那么,3月份以来的房地产“热行情”,可能在三四季度开始结束。原本可能引发消费者年底因赶政策效果末班车而带来的成交高潮,可能变弱直至基本消失。接下来,房地产可能继续调整,偏高的房价可能将继续调整3年左右,或更长时间。



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