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全国620个楼盘土地成本曝光


www.nsfang.com  来源:搜房网综合整理  时间:2009-07-27 10:01:00

[提要]国土资源部24日公布的一项调查报告,将全国620个房地产开发项目的土地成本一一曝光,其中地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%,大多数地价占房价比例在15%~30%之间。

国土资源部24日公布的一项调查报告,将全国620个房地产开发项目的土地成本一一曝光,其中地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%,大多数地价占房价比例在15%~30%之间。

这份涉及全国105个城市的材料,系国土部今年5月份开展的“房地产项目用地地价专项调查”的最终结果(详见本报6月17日《求证“推高房价说”国土部调查商品房地价》)。

国土部昨日的通报显示,在此项调查的620个案例中,销售房价最高为45000元/平方米,最低为1130元/平方米;地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%。

除国土部外,国家统计局近期也曾进行专项调查摸底房地产开发费用,但截至目前,尚无相关信息公开。

东部土地成本占比最高

对于此次调查的详情,国土部昨日表示,此次调查于2009年5月底开展,调查对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目(部分城市选取少量2004、2005年取得土地的案例)。其中,调查的房价为商品房开盘时的平均售价,地价为土地出让时的楼面地价。

在上述620个案例中,平均地价房价比为23.2%,其中该比例在30%以下的约占案例总数的78%。

按房地产项目所处地域划分,东部地区共有案例316个,地价占房价比例平均为27%;中部地区共有案例158个,地价占房价比例平均为21%;西部地区共有案例146个,地价占房价比例平均为18%。

京沪土地成本最低14.33%

北京作为房地产市场重镇,此次调查中涉及了21个房地产项目。其中,珠江奥古斯塔城邦2007年通过招标方式获得土地的楼面地价为1720元/平方米,而开盘平均售价为12000元/平方米,地价房价比为14.33%。这在21个项目中为最低。

在北京21个楼盘中,地价房价比低于20%的有9个,位于20%~30%之间的有6个,位于30%~40%之间的有4个。

上海也有6个项目进入了此次调查,地价房价比最低15.19%,最高为31.95%。

旨在“消除争论”

近期房地产市场的火爆和“地王”频出,让地价房价之争继2005年后再度兴起。开发商声称地价推高房价,要求政府增加土地供应。而国土部门则反驳认为,土地供应充足,是开发商的房价看涨预期带动了地价上扬。

在今年6月下旬的国新办新闻发布会上,为应答“保护耕地是否推高房价”的提问,国土部副部长鹿心社曾将此项调查的结论公之于众。

鹿心社当时称,地价占房价比美国是28%,英国是25%~38%,韩国是50%~65%,日本是60%~75%,国内23.2%的水平远低于邻国。

鹿心社由此认为,从我国的地价水平看,说保18亿亩耕地红线推涨了房价,没有根据,也没有道理。

但这个结论出炉后,业界围绕地价房价的争论反而更趋激烈。尤其是近期北京、上海等地动辄出现楼面地价超过1.5万元/平方米的“地王”,“若按23.2%的比例计算,岂不是预期房价要达到6万元/平方米以上?”

单纯一个结论不足以平息争论,成为国土部此次公布620个楼盘全部地价数据的大背景。

“地价在房价中到底占据了多大的比例,一直以来是社会上普遍关注的一个热点问题。我们一直认为将实际的数据和情况摆出来,以透明公开的方式让社会了解相关信息,是回答疑问消除争论的最好方法。”国土部昨日表示。

每城市至少上报六处房价

国土部人士称,对这100多个城市,国土部要求至少上报6处房价,且取得的土地需在2006年之后,商品房项目要求已经开盘。

“实际上报的数字多于目前统计的620个,因为其中一部分(项目)时间不符合要求被剔除在统计之外”。

国土部还要求各地按照项目区位(城市中心区、边缘区、过渡区),选取若干项目进行调查,每区位样点数不得少于2个。

上述人士称,由于土地招拍挂价格是公开的,根本不存在造假,调查只要地方上报售楼价格,地价与房价的比例数字很容易得出。

不过,记者发现,由于对调查样本未详细要求,可能出现城市上报“低地价高房价”楼盘,这会导致地价所占房价比例的降低。

该人士坦言,调查显示,确有地价占到房价超过40%的情况,但是极少数。也有地价不足房价10%的情况。但他未透露具体城市和楼盘。

对于“地价不足房价10%”的情况,这位人士称,此为开发商2006年在城市黄金地段拿地,2007年在房价最高时开盘,除去税收和费用,“其中利润率不言而喻”。


专家观点

“地价房价无直接对应关系”

北京市土地整理储备中心市场部部长雷蕾介绍,目前内地的房价与地价之间并无直接对应关系。房价由楼市的供求关系决定,开发商能卖到什么价格就会卖什么价格。而地价由土地市场的供求关系,以及开发商拿地时的心态决定。

由于土地从购买到开发销售有2-3年的间隔,在此期间房价会随市场变化不断调整,很难说地价和房价之间有何直接关系。



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