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楼市宽松但信贷服务收紧 地王或变地亡


www.nsfang.com  来源:投资者报  时间:2009-07-27 09:52:21

[提要]曾经的顺驰中国董事长孙宏斌被业内称为“最富激情的企业家”,其高歌猛进的扩张策略至今令人记忆犹新。今天,几乎同样的场景再度出现在我们眼前。

曾经的顺驰中国董事长孙宏斌被业内称为“最富激情的企业家”,其高歌猛进的扩张策略至今令人记忆犹新。今天,几乎同样的场景再度出现在我们眼前。

在全国土地市场持续升温的背景下,7月6日,绿地集团斥资30亿抢得北京大兴区黄村一幅“地王级”土地。

巧合的是,6年前顺驰也曾在同一区域拿下北京的年度地王。绿地集团的急速扩张让人不由联想起顺驰,短短半年间,这家来自上海的开发商已经在土地市场上耗费了95亿元,购入15块土地。

“屯地的目的就是为上市做准备,这是扩大市值和影响力最简单直接的方式。”阳光100副总裁范小冲认为,在成为全国最大的“地主”之后,绿地集团的上市之路也更加“踏实”起来。

在大量拿地的同时,绿地集团位于全国各地的大型项目也接连开工,其中单是上海松江新城项目投资额就达到120亿。如此大的投入对于2008年总资产还只有270亿的绿地集团来说似乎显得不成比例。

绿地集团的策略,与2007年的恒大地产、龙湖地产一样,都是大肆扩张为上市增加砝码。然而一旦上市不成,大量的土地储备将化为沉重负担。顺驰中国就是铁的教训。

“好在绿地是国企,资金还是比较有保障的。”一位上市公司高管表示,相比之下,风险更大的还是民企。2008年上市不成的恒大地产和龙湖地产,资金都出现巨大缺口。为了保全资金链,恒大地产先后向四大海外投行“借债”,而龙湖地产旗下项目当时则几乎是“半价”出售。

尽管目前楼市销售回暖、信贷环境宽松,但对于开发企业来说,资本市场才是最可靠融资渠道,因此众多房企才不计血本地谋求上市。

“除了屯地,很多企业也会为上市联手投行、私募等机构,签订对赌协议。”某知名投资机构负责人对《投资者报》表示。

据知情人透露,日前谋求上市的大连万达集团就引入了战略投资者建银国际,并与其签有对赌协议。如果大连万达没有在约定期限内上市,将溢价回购建银国际股份。不久前万达董事长王健林宣称,2009年计划投资200亿元,在国内买12~15块地皮,为2010年登陆A股做准备。

“一旦企业未能上市,来自金融机构的股权投资将转化为债券投资,为此企业需要支付巨额本息。”上述人士说道。而在万达之前,恒大地产、方圆地产和棕榈泉置业等筹备上市的企业均已完成私募,如今正面临高昂的债息。

而来自银行方面的一些信号似乎也预示着市场正面临变数。

6月底,中国银监会下发了通知,要求各商业银行加强二套房贷管理。随后杭州、北京等地商业银行纷纷响应。在执行了一年“救市”贷款政策后,银行也开始给近来急涨的楼市降温。

同时,7月16日国家统计局公布数据显示,二季度我国GDP同比增长7.9%。对此经济学家普遍认为今年我国实现GDP“保八”已无悬念。央行发言人称:下半年仍坚持适度宽松政策,但未来将以公开市场等手段调控货币供应增速,使货币供应逐步回落。

这意味着未来房企将很难再“享受”现在这么宽松的信贷“服务”,一旦楼市销售再度遇冷,上流资金供应将再度陷入困境。这对于此时大举拿地、借贷的房企来说,很可能将重陷2008年的噩梦。

北京土地市场争夺进入“白热化”的当下,在地域上位属远郊的大兴忽然有了喧宾夺主的味道。

7月6日下午,大兴黄村19号商业金融混合用地和20号居住项目用地被绿地集团(企业专区,旗下楼盘)以30.25亿元竞得,根据最终成交价格计算,该地块的楼面地价约为6605元/平方米,超出了此前大兴地区最高楼面地价。

大兴黄村新城北区2号地则被保利地产(企业专区,旗下楼盘)以16.3亿元拿下,折合楼面地价约7248元/平方米,这一价格再次创出大兴地区楼价新高。40分钟时间内,北京大兴区的楼面地价纪录两次被刷新!

节节高升的数据背后,是保利、绿地、金地等品牌开发商因成功拿地后的击掌相庆,而吞下失利苦果的竞争者包括万科、首创和金隅等“大腕”们。

仿佛一夜之间,土地市场的战火从城中心向四周蔓延,大兴成为众矢之的。

地王新出处

从寂寂无声到地王新出处,大兴的突变源于地方政府供地方式的改变。这在6月份就已经得到了证实。

广渠门外10号地现场竞拍结束后,北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾对记者表示:“我们还有很多好地块,下一步我们会主打轨道交通。”

而位于地铁四号线延长线上的大兴随之大规模放量推出土地。6月11日至22日,大兴区一口气推出9块住宅用地。厮杀从6月25日开始,这一天,北京首开仁信置业有限公司以64367.91万元的价格竞得大兴康庄限价房(三期)用地,楼面地价为2334元/平方米。

仅仅在5天后,面积约为三期用地2/3的康庄限价房(四期)用地就以66500万元的价格拍出,楼面地价达到3528元/平方米。开发商共进行了113轮现场竞价。

之后绿地、金地和保利也各有斩获。其中在7月6日,首次进京的绿地与深耕京城已久的保利相继出手,在不到一个小时的时间里两次刷新大兴尘封已久的楼面地价纪录,联手将大兴土地市场此轮狂飙推向高潮。

而截至7月22日,北京市土地整理储备中心公示的12块正在交易地块中,大兴区独占5席。

从某种程度上说,大兴的土地大放量成就了此轮辉煌。

思源经纪总监龙程在分析大兴区域为何受开发商热捧时表示,这与北京市政府土地出让方式的转变有直接关系。

“过去是铺大饼式的放量,从三环到四环,再到五环,但今年完全不同。”龙程说。他表示,由于2008年基础设施建设较多,导致北京市财政缺口增大,“需要在重点区域集中投放土地,比如大兴和通州”。

来自思源经纪的一份研究报告显示,从2004年开始,大兴的土地投放量一直稳定增长,因而基础配套并不脱节。在供地方式骤变的前提下,大兴终于抓住契机,从沉睡中苏醒。

未来潜力几何?

北京南城在开发建设上一直滞后。地处南城的大兴,近期何以吸引保利、绿地、金地、合生等大牌开发商的目光?

这同样与北京市政府的城市规划战略转移有关。“东扩南移战略”已经在不同场合被市政府高层多次提出,再加以“轨道交通”这副好牌,大兴土地市场如今显现出的热度就不难理解了。

4月21日,在北京落实土地储备开发投资动员会上,相关人士表示,2009年北京土地储备开发投资总规模将超过1000亿元,其中,在土地储备中有80%的地块位于大兴和亦庄等新城。土地储备的增加,给大兴区的土地市场发展带来了新的商机和希望。

而大兴区政府此刻表现出的是抓住机会的能力。

在6月份大兴推出的9块地中,有7块位于大兴新城北区的黄村镇。据记者现场探访,新城北区地块的布局非常方正、规整,紧邻地铁大兴线,并已完成一级开发,绿化、交通等基础设施成熟。

“这说明当地政府对地块非常熟悉,抓特性很到位。”某机构一位长期关注大兴区域的地块分析师对记者表示。

按照规划,北京天坛医院、北京市设计产业园区、生物医药产业基地等都将落户这一区域周边,将带动商业、医疗、教育设施的整体升级。

效果已经很明显,在所成交的地块中,黄村新城北区23号地、10号地、16号地的成交溢价率均超过100%。曾参与过现场竞拍的首开人士表示,“曾经无人问津的康庄限价房用地都打得头破血流了,大兴土地的抢手程度可见一斑”。

地块争夺战的背后是开发商对该区域楼市的预期。

华润置地(企业专区,旗下楼盘)在大兴深耕多年,对这一区域的市场颇为熟悉。“目前在大兴核心区居住的人群,已经有很多来自城八区,尤其是新城北区的高端住宅,有很多来自金融街、海淀、丰台等地的人群。”华润置地北京公司营销总监王简说。

金地北京营销总监何海洋也表示,原来制约大兴区域发展的主要是交通路网的不便捷性,而现在随着从南三环到南六环交通路网的逐渐完善,尤其是轨道交通的建设开通,将会使交通短板荡然无存。“品牌开发商的进入,将大大提高这一区域产品的品质和规模。”

优质地块的集中亮相,也带来了相当程度的聚集效应。该机构分析师表示,大兴过去几个优质楼盘分布比较分散,难以形成合力,致使其区域价值长期在低位徘徊。此轮土地出让后,这种情况将得到相当改观。

政策扶持,楼市前景可期,双重利好之下,大兴的土地供应亦有新动作。“大兴区域近几年会有250万平方米左右的土地放量,现在只是一个开始。”大兴国土分局相关人士表示。



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