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治理房地产行业捂盘惜售 应当先补制度漏洞


www.nsfang.com  来源:南方网  时间:2009-07-24 09:24:13

“捂盘惜售”自2005年以来,变成了一个异常热闹的词汇。这似乎是地产行业特有的现象,在如汽车、家电等行业,你很难见到捂着货不想卖的。就深圳近几年的情况而言,似乎只有2008年,开发商把房子都推出来卖了,在其它时间———尤其是今年上半年,“捂盘惜售”比任何时候都疯狂,一些去年底拿到预售证、拥有1000套以上房源的楼盘,卖到今年7月份还在推新货。

  难道其他行业不想“捂货惜售”?当然不是,如果预期商品可以卖到更高的价钱,谁也不愿意把货都拿出来卖。但奇怪的是,似乎只有地产商总是能够很顺利地实现“捂盘惜售”。

  为什么?从根本上讲,似乎是因为供应不足,房价预期看涨。但如果制度设计得好,就算开发商想捂盘惜售,也只能望洋兴叹。但不幸的是,我们现行的制度存在不少漏洞,给“捂盘惜售”提供可乘之机。

  首先一个漏洞是关于土地开发的管理规定:2年不开发收回。这是一个看似苛刻实则模糊的规定,其出台这么多年来,各级地方政府几乎没有真正回收过多少房地产用地。比如,一个20万平方米建筑面积的地块,2年之期将满时,开发商挖了个坑,或者是开工了3万平方米,这算不算开工?土地能不能收回?当然不能。或者有开发商投诉地方政府,因你当初卖地时承诺的市政路没建好,导致不能开工,难道政府要霸王硬上弓地把土地收回?当然也不能。如是这般几个回合下来,市场上就基本上不存在开发商“故意”囤地了。而这样的结果让更多的开发商放心地进行囤地惜建———这恰恰是最大的“捂盘惜售”。

  第二个制度漏洞存在于当前的预售管理制度。最近,上海出台了打击“捂盘惜售”的政策,其中有两条非常有意思的规定:一是已达到规定条件、无理由长期不申请预售的,应当整改;二是楼盘规模超过3万平方米、确需分批预售的,每次申请面积不得少于3万平方米。对于第一条而言,我们会感到很奇怪,因国内有地产行业以来,从来只担心开发商过早卖楼(1992-1993年就是这样,开发商刚挖坑就想卖楼,后来国家出台了高层须建2/3,多层须封顶才能申请卖楼,立意在于防范开发商“空手套白狼”以及金融风险),从来也没想到还有开发商不愿意早点卖楼的。事实上,现在这样的情况上海有,深圳同样也存在———很多高层明明已经全部封顶了,甚至在广告中明确喊出:现房发售,提包即入住,但还是不去申请预售证。为什么?因为制度给了他们空间,他们不申请预售证不会受到惩罚。这样的结果,使得他们可以通过工期的调整、晚申请预售证等不违法的手段,来达到“捂盘惜售”的非法目的。管理者从来只想到开发商要满足什么条件才能卖楼,但似乎从来没有意识到,当楼市趋势转变之后,开发商们不想那么快卖楼时,又该如何通过制度去催促他们。

  此外,销售管理上一个明显的漏洞是,管理者从来只是被动接受楼盘的预售申请,而不对其进行必要的审查,这一点上海新出台的规定里也有提及。深圳很多楼盘采取整体申请预售,分批发售的手段,但这一手段明显违规。所以,近来有聪明的开发商,采取分栋报建、分栋申请预售以及分批发售的手段,每一栋楼多则200套,少则50套。这样,同样一个拥有7栋楼、1500套房源的楼盘,他可以分着卖7次,每一栋还可以再拆分成若干个“几十套”来卖,那样就更加疯狂。这种类型的“捂盘惜售”,同样也可以制造出房源供不应求的假象。

  你有张良(张良博客,张良新闻,张良说吧)计,我有过墙梯,以上这些问题正应了这句老话。而其最终的指向,都是在制度漏洞。如果这一漏洞无法得到修补,可以预见,即便是管理者通过严厉的市场检查获得暂时的规范,但痼疾依然存在,在整个地产趋势向上的背景下,公众关于遏制“捂盘惜售”的美妙渴望,可能最终仍然会沦为一场泡影。



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