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极富"需求弹性" 住宅"刚性需求"说法不科学


www.nsfang.com  来源:上海证券报 时间:2009-07-24 09:23:42

 近来,商品住宅销售很火。据有关资料显示,今年上半年以来,北京市商品住宅成交面积及均价都大幅上扬,其中成交均价比年初上涨了27%,上海、南京、深圳、广州等大城市的商品住宅也都呈现价升量增的态势,其中不少地区的房价已达到或超出2007年房价最高点时的水平。

  对此情况,房地产开发商称这是“刚性需求”的释放,在“刚性需求”下,房价还要继续上涨。笔者认为,“刚性需求”是个很模糊的概念。在经济学中,所谓“需求”指的是当其他条件不变,在不同价格水平下,消费者“愿意”并且“能够”购买某种商品的数量。经济学在分析需求时,还引入了一个“需求弹性”的概念,即需求对价格变化的灵敏度。一般来说,生活必需品缺乏需求弹性,亦即“刚性”的,比如粮食、水、食盐以及遮风挡雨所必需的衣服、住所等,这些商品不管价格是高是低,人们都要购买(住所可以租赁),因为生命体离不开最基本的衣食住行。除此之外,大多数商品的需求是具有弹性的,都要遵循一般的需求规律,即商品的价格下降会使消费者对其的需求增加,只不过不同商品因为功能不同,其弹性系数有所不同而已。

  笔者认为,对于住宅来说,保障性住房、租赁住房可以说其需求是“刚性”的,但商品住宅则是一种“特殊商品”,不具有“刚性”的属性。商品住宅就满足人类生活需要而言,相当于吃可口、营养的饭菜,穿舒适、漂亮的服装。同时,商品住宅还具有投资品的属性,人们买涨不买落,即使自住需求,也有保值增值的购买动机。2008年房价大跌,为什么“刚性需求”就一下子无影无踪了呢?个中缘由不言自明。

  如果不考虑房价上涨的因素,现在租房比买房合算。北京目前住宅租售比(租金与房价之比)大约1:350,即房价大约等于350个月的房租,而成熟市场的这个比例不高于1:200(房价不高于200个月的房租)。租不如买,但人们却选择买而不选择租,这正好说明人们的购买目的不仅仅是为了“遮风挡雨”,而更看重的是商品住宅具有价格上涨的预期。

  应该明确,具备“刚性需求”的应是那些生活必需品,而商品住宅则是极富有“需求弹性”的,它对价格的反应非常敏感,只不过它与一般消费品不同,一般消费品是“价跌量升”,而商品住宅则反之,是“价涨量增”——这是典型的投资品的特性。商品住宅的“刚性需求”说,对社会心理、对消费者的购买行为以及政府制定政策等都会产生一种误导。因此,笔者建议,对商品住宅,应该用“自住需求”和“投资需求”来区别两类不同的购买者,而不要再使用“刚性需求”这个容易让人产生误解的概念了。(徐胜源)



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