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深圳近30楼盘明确违规 本周开始彻查捂盘惜售


www.nsfang.com  来源:南方网 时间:2009-07-24 09:14:58



  “捂盘惜售”

  深圳大调查之现状

  ■名词解释

  何谓“捂盘惜售”

  “捂盘惜售”,最早约见于2006年,当时京沪深等大城市房价飞速上涨,建设部(今住房和城乡建设部)决定于9月起在全国集中开展为期一年的交易秩序专项整治行动,包括“捂盘惜售”在内的6类违法违规行为成为重点打击对象。但至今为止,决策层并没有对“捂盘惜售”做出非常准确的解释。按行内普遍说法,开发商通过“分批卖房”、“多次开盘”、“拿到预售证后不开盘”、“无故长期不申请预售证”等行为,主动控制销售进度,被视为是“捂盘惜售”的例证。

  近30个楼盘明确违规,拿证10日后不开盘

  “如果别人卖个东西对你‘吊着卖’,你会有啥感受?”

  “看一眼,呸一声,然后扭头走掉。”

  一个朋友在与记者对话时这样说,相信今年上半年买房的市民,几乎每个人都会遇到类似情况,很多开发商几乎每个周都要开一次盘,每次总只推出那么几十套,或者百来套,其它的不卖,每次都能卖个八九成,甚至清光光。而且,下一次开盘的价格总是要比上次开盘的价格出现明显的上调。统计显示,上半年,开盘的54个楼盘,开盘次数却达到了134次,大多数开盘次数都在3次以上,最多的一个开盘次数达9次,而有楼盘因此房价涨幅超过了50%.

  个盘分批发售最多达9次

  6月20日,宝安区西乡某楼盘2期开盘,发售120套压轴单位,均价12000元/平方米,当天成交八成。这已经是它在今年的第4次开盘,而从它去年9月份底拿证到现在,则陆续开了5次盘,每次拿出来卖的房源多则不过100多套,少则60套,每次的销售都超过了九成甚至是卖光光。另外,至今为止,该楼盘还有一栋公寓没有开卖,这栋公寓的拿证时间也是去年9月底。

  这其实是上半年深圳楼市的普遍现象,如梅林关口的某知名楼盘1期从元旦到3月14日,连续开了4次盘,单次推盘量在84-384套之间。再比如龙岗中心城某大社区楼盘的3期一直卖到了今年的7月4日,其间开盘达6-7次,每次只推一栋楼甚至是一栋楼的一个单元,套数都在50套左右。而最多的开盘次数则要首推宝安松岗一个大盘,在今年以来陆续开盘达9次之多!

  同时,这也基本上代表了今年上半年几乎所有开发商都在做的事情,用专业术语来讲,就是:“分批发售、多次开盘”,如上海、北京最近出现的“捂盘惜售”一样。

  违规时限最长达10个月

  上述两种“多次开盘、分批发售”楼盘的一个共同特征是:它们拿证后普遍都超过了10日还没有卖房,或者没有把全部房源拿出来卖,这其实违反了深圳市2007年出台的规定:开发商拿证后10日内必须将所有房源公开发售。如上述梅林关口楼盘,是在去年12月29日拿到的预售证;而上述龙岗中心城楼盘是在去年11月10日拿到的预售证;更靠前的是,上述西乡某楼盘则在去年9月底便拿到了预售证。

  记者初步保守统计,上半年来,深圳在售楼盘中,从拿证到发售超过10日的楼盘有27个,而如果把那些整体申请、分批发售的楼盘也计算在内,“可能大部分楼盘都不干净”,龙岗一位开发商私下向记者透露说。据调查,这些“多次开盘、分批发售”的楼盘,相当多的都是在去年10月份之后拿的预售证,这可能与当时深圳楼市深幅调整有关。在去年深圳楼市剧烈调整之际,“拿证10日内开盘”逐渐名存实亡。本报在去年6月曾经报道过,当年1-3月新拿预售证的18个楼盘,有15个超过了10日没有卖楼,但这些违规卖楼的开发商并没有受到处罚。在本报大致统计的27个楼盘中,有25个拿证卖楼的时限都超过了3个月,其中,宝安中心区楼盘幸福海岸去年9月19日拿证,至今仍未卖楼,其违规时限甚至超过了10个月,该楼盘目前已被锁定。

  记者调查中还发现,很多楼盘已经满足了预售条件———高层2/3、多层封顶,但仍迟迟不申请预售证。如后海新天湾畔。

  个盘价格飙涨最高超过50%

  开发商们通过这样的“多次开盘、分批推售”,造成的一个实质性结果是:一是楼盘每次开盘都可以“热销”,比如“开盘售罄”、“日光盘”等等;而再进一步的结果是,尤其是这些多次开盘的楼盘,每次新推单位的价格都比之前单位出现了明显上涨。在本报所统计的上半年的50多个楼盘中,大部分楼盘前后批单位的价格涨幅都在三成以上,有不少甚至明显超过了市场整体35%的涨幅。

  如前海的诺德国际,今年以来已连续开了5次盘,2月13日均价1.1万元/平方米,5月1日新单位均价1.2万元/平方米,6月6日新单位升至1.45万元/平方米,本月11日升至1.55万元/平方米,前后升幅约四成。而更为夸张的则属西乡上述楼盘,在其前后5次开盘期间,其价格也如消息股一般“天天涨停”———从去年底的7800元/平方米,一路飙涨到现在的12000元/平方米,半年时间内涨幅超过了50%!

  多次开盘实乃人为囤房

  “开发商这么卖楼,是典型的捂盘,目的就是为了涨价。”一位多次遭遇过类似情况的市民陈先生说。在本报进行的网络调查中,有超过八成的市民遭遇过这类情况,而有65%的市民认为“有房不卖,很恶劣”。

  “现在的房子都被当成期货卖了,甚至连期货都没有这么‘吊着卖’。”一位经济学者此前在接受记者采访时说。他表示,在上半年房价涨幅高达35%的比例中,开发商这种“捂盘惜售”也“做出了相当的贡献”。

  深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕分析认为,开发商这种“分批推售”已经可以定性为是人为囤房,并且这种做法足以导致房价在短期内出现大幅波动。在包括他在内的很多观察人士看来,开发商通过多次开盘,可以制造出当日售罄的火热假象,诱导消费者恐慌性购房,而开发商也可以借此逐步提价。“这种方式在房价上涨过程中,会起到放大(房价上涨)的作用。”高海燕说。

  ■相关部门说法

  “捂盘惜售肯定是检查的重点之一”

  本报记者获知,与上海、北京相同,深圳市国土房管局已经在本月内展开了全市市场秩序整顿,并已经于本周三上午召开了多部门联席专家会,讨论行政管理介入的合法性。

  “捂盘惜售”将面临大检查

  “我们已经开始了针对房地产开发领域的专项检查,目前还没有结束。”深圳市国土房产局房地产业处有关负责人向记者展示了一份《全市房地产检查活动》的通告,从7月1日开始,该局展开了为期1个月的房地产市场大检查,包括违建、开发、经纪以及估价等领域。

  其中从本周开始,正式进入开发领域的大检查,检查重点包括:非法预售、销售违法建筑、发布虚假广告、囤积房源、合同欺诈等项目,“不是针对捂盘惜售的专项检查,但捂盘惜售肯定是检查的重点之一。”

  本周三上午,该局还召开了多部门参与的专家会,重点讨论近期的市场情况、对相关问题的法律定性以及管理层介入的方式。据一位与会的知情人士透露,参与的部门包括深圳市人大、深圳市法制办、法院、央行深圳支行、银监局、工商局等多个部门以及深圳大学教授。“捂盘惜售,也被列为讨论的议题之一。”上述知情人士透露,目前国土房产局对“捂盘惜售”存在着定性问题。究竟何谓“捂盘惜售”,住房和城乡建设部并没有给出可以量化的定性标准,因此,在操作过程中会有很大难度。

  打击已展开,有6楼盘被封锁

  事实上,近来有迹象显示,主管部门似乎已经开始对“捂盘惜售”的开发商采取了实质性的打击手段。在上周一的7月13日,本报发现,深圳可售房源套数比前一日骤然减少了1515套,而当日的新房成交不过234套,等于是1300多套房源人间蒸发(参看本报7月22日《深圳千套可售房源一日“蒸发”?》)。深圳市国土房管局房地产产业处有关人士在接受本报采访时透露,这是由于登记中心清理部分历史数据,“改变了几百套房的状态,同时,由于近期加大了对楼盘的查处,封锁了部分违规楼盘的房源。”

  他进一步透露说,被封锁的楼盘大概有5-6个,集中在关外两区和南山,7月12日那一天便封锁了2个,但现在部分楼盘已经解锁,故不影响市场供应。

  ■链接

  深圳市国土房管局关于“拿证售房”的规定

  2005年11月11日,深圳市国土房管局发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告(深国房告〔2005〕23号)》,其中规定:商品房项目取得预售许可证后,必须全部即时上网公开销售。“深圳市国土资源和房产管理局房源公示系统”中待售的房源,房地产开发企业不得无故拒售。

  2007年7月13日,深圳市国土房管局、工商局、物价局三部门联合发文《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知(深国房〔2007〕331号)》,其中规定:房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》后,必须在10日内,采取公开、公平、公正的方式销售,不得囤积房源、捂盘惜售。“深圳市国土房产局房源公示系统”中待售的房源,不得无故拒售。

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