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预期影响房价持续走高 五环内楼市告别万元时代


www.nsfang.com  来源:北京青年报 时间:2009-07-23 10:49:11

 [提要]“北京哪里还有每平方米万元左右的房子卖?”这是近一段时间来,致电本报咨询的众多普通买房人最为关心的问题之一。近日《北京青年报·广厦时代》联合亚豪机构、搜房网新房数据中心等研究机构,针对北京在售项目做出的普查统计后得出的结论。

在售每平方万元以下房多在郊区新城———

“北京哪里还有每平方米万元左右的房子卖?”这是近一段时间来,致电本报咨询的众多普通买房人最为关心的问题之一。近日《北京青年报·广厦时代》联合亚豪机构、搜房网新房数据中心等研究机构,针对北京在售项目做出的普查统计后得出的结论。调查发现,随着北京房地产市场的持续升温,在售项目价格普遍上涨,五环内已难觅万元每平方米以下楼盘。而相对低价项目,多分布在通州、顺义、昌平、大兴、亦庄新区、门头沟及南五环外等较偏远区域,“城区高房价”将越来越多的工薪阶层逼退到远郊买房,“离城远居”成为时下不少买房人现实而又无奈的选择。【延伸阅读:“内需金”募得近两万 “郁闷昊”11万元买车】

●买房人反馈●

●“万元房”需求庞大工薪阶层最需要总价百万元以内房源

租住在海淀牡丹园小区的工薪阶层小王在中关村一家IT公司上班,月收入税前6000元,近期打算买房的他在考察了周边几个项目后发现,在售楼盘价格普遍已达16000元/平方米以上,更有甚者,为数不多的几个即将开盘项目预计售价更高至20000元/平方米以上。粗略一算账,即便是买一套北五环内60平方米左右的小户型,按目前的市场价格总价也都在百万元以上,首付两成,除去还贷每月仅剩1000元左右可供其自由支配,即便如此也需要30年才能还清贷款。“水、电、电话费、日用消费,每月所有开支都得从这1000元里省出来,想想都不寒而栗。现在经济形势这么不好,短期内涨工资也几乎是不可能的事。”小王在接受采访时也一再询问,东部、北部区域哪里还有万元每平方米左右的在售楼盘,即便再远他也可以考虑。【延伸阅读:5万元装出时尚两居室 一目了然的装修清单(图)】

“我现在所能承受的,只能是购买万元每平方米左右,总价最高在80万元以内的房子。”小王无奈地表示,而类似他这样情况的普通买房人并不在少数,本报调查发现,在目前普通工薪阶层现有工资收入水平下,以两口人之“小家庭”为单位,12000元每平方米以下项目,成为这一人群体现出的普遍极限承受力。顺理成章,寻觅总价在百万元以内的“万元房”成为这一庞大刚需置业群体目前的迫切需求。

●市场调查●

●预期影响房价持续走高 五环内万元每平方米项目稀少

“放眼当下楼市,要在五环内找到售价万元每平方米以下的项目是难上加难。”某资深业内人士感叹。

结合亚豪机构、搜房网新房数据中心调查统计显示,目前京城500个在售项目,均价在万元每平方米左右的项目仅有三十多个,其比例仅为惊人的6%左右,同比减少趋势明显。而且这些项目多为多次开盘的老项目后期,新盘项目更是寥寥无几。如位于通州区城铁梨园站北侧的新通国际花园项目,目前在售均价为9600元/平方米,该项目为普通住宅项目,户型面积以57-76平方米一居,97平方米的两居为主。再如位于昌平区回龙观体育公园北侧的东亚上北中心项目,目前在售均价是10000元/平方米,该项目是商住楼项目,主力户型为38-90平方米0室、1室、2室。这些项目均是多次开盘的老项目。虽然也有像祥云新城、金隅可乐+等新盘入市,但总体来看数量较少。

调查中明显感觉到,不少在年初曾以万元每平方米低价左右入市的项目,在如今的市场热度下也大幅调高房价,逐利意图明显,如位于北五环外的润泽悦溪项目,年初开盘价格曾低至8800元/平方米,如今均价已经涨到16000元/平方米,翻了近一番。南五环西红门附近的鸿坤理想城,近期也将持续了相当长时间的9000元/平方米左右的销售均价调整到11000元/平方米,东五环外杨闸环岛附近的北京新天地,其7月12日开盘的33号楼最新价格为12500元/平方米,也从半个月前的10500元/平方米的均价上涨不少,脱离出“万元盘”行列,凡此种种,不一而足。随着市场热度的不断提升,“随行就市”心态影响下的开发商纷纷提高售价,本就为数不多的“单价万元”以下项目,相当部分也纷纷脱离低价房行列,单价破万并步步升高。

“目前京城在售的均价万元左右的房源较少,主要是受到市场预期的影响,许多项目对市场估计过分乐观,导致了价格的普涨现象,去年下调价格的项目在今年上半年纷纷上调了价格。有的每平方米涨幅达到了五六千元,楼盘的持续涨价导致了价格在万元左右的房源急剧减少。”亚豪机构副总经理高姗表示。

●在售“万元房”特点●

●“万元房”多在郊区新城

从统计数据来看,目前“凤毛麟角”的在售“万元房”也呈现出了明显的区域特点:在统计的33个项目中,位于昌平区的项目达到了10个,占供应总量的30.3%,大兴区有6个项目、朝阳区有5个项目、通州区有4个项目、顺义区有3个项目,分别占总供应量的18.2%、15.2%、12.1%和9.1%,而其他区域所占比例较小,城四区一个项目都没有。

例如,昌平区的10个在售的“万元房”项目中有两个商住楼项目,分别是北一街8号和东亚上北中心。有一个公寓项目是位于昌平区水库城路东侧的随园栖霞湖项目,均价10000元/平方米,其余均是普通住宅项目。而位于大兴区、朝阳区的均价万元左右的项目也是以普通住宅为主,间有公寓及商住项目。通州区与顺义区的“万元房”项目里有少数为别墅、花园洋房等低密度住宅项目。

“从这些‘万元房’的区域分布来看,城八区项目较少,而主要集中在远郊新城区域,尤其是昌平区项目比重达三成。”亚豪机构副总经理高姗分析认为,“万元房”的分布特点说明了两个现象:首先是随着京城房价的快速上涨,原先以城乡结合带为“万元房”主力的区域正在迅速外延。其次,新城区域迅速崛起,昌平区、顺义、大兴、通州等区域的房地产项目价格不断蹿升,逐渐成为了“万元房”的主力区域。

●买房群体●

万元房购买主力——

年轻白领

从亚豪机构统计的三十多个在售的“万元房”物业类型来看,其中普通住宅项目数量较多,达17个,占总供应的51.5%。这些项目主要分布在昌平、大兴、通州、朝阳、丰台等区域。多是五环外项目,从户型面积来看大多数项目是以户型面积在100平方米以下的两居为主,其总价多在百万元以内。

对此,亚豪机构副总经理高姗分析认为,这些“万元房”的主力客户群是以刚性需求为主的年轻白领上班族。其共同特点是工作时间不长,多为80后年轻人,这部分买房人经济基础并不牢固,尚处于事业起步阶段,经济基础相对薄弱,同时年轻人多为白领一族,追求时尚生活,并不愿意背负沉重的“房奴”压力,将绝大部分收入用于还房贷而大大降低生活品质,因此由于自身种种特点,决定了这些客户对房价更为敏感,更倾向于选择低价项目,“万元房”与他们的需求较为吻合。

●楼盘差异●

“万元房”中有别墅

调查中发现,虽然京城在售的“万元房”主要是普通住宅项目,但是也不乏有别墅、花园洋房等低密度的住宅项目。统计数据显示,目前在售的“万元房”有3个项目是别墅,分别是麦金利山、原乡美利坚、华亚·琉森湖庄园。有两个项目是低密度花园洋房,分别是8哩岛和龙湖·漫坡香醍。从户型面积来看,别墅项目多是300平方米以下的经济型别墅,总价较低。而花园洋房项目户型面积也多为小户型项目。此外,在售的“万元房”还有一部分是商住楼项目,这些项目分布在朝阳、大兴、昌平三个区域,交通便捷,户型设计多是小户型产品、宜商宜住,但是由于该类产品一般只有40-50年的产权,与70年产权住宅相比缺乏优势,因此价格较低。

“均价为万元的低密度项目有个共同的特点是位置偏远,总价相对较低。因此并不是主流的高端住宅。”亚豪机构副总经理高姗认为,这些低密度住宅的低价,也有望吸引部分资金相对充裕,比较追求居住品质化且并不十分介意交通距离的中产阶层购买。

“总体而言,由于目前市场流动性资金充裕、投资性需求大肆进入楼市,房价又出现了迅速上涨的势头,与此相对应,均价在万元左右的项目已经出现了新的特点,无论是从区域、环线分布、物业类型,还是户型面积、产品特性及客户群体均发生了明显的变化。需要提醒的是,买房行为应该渗透更多的理性。切不可盲目跟风,被一时的市场现象所迷惑,必须根据自身的实际情况量力而行。”专家告诫。本版文/邱旸



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