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上海二手房交易评估收紧剑指“做低房价逃税”


www.nsfang.com  来源:东方早报 时间:2009-07-23 10:35:44

  [提要]上海二手房交易环节已开始收紧。记者了解到,为杜绝故意做低房价逃税的现象,一年前指定的房屋评估机构陆续进驻各区房地产交易中心。如今,指定评估机构对交易房源是否符合市场价的评估越来越严格。

上海二手房交易环节已开始收紧。记者了解到,为杜绝故意做低房价逃税的现象,一年前指定的房屋评估机构陆续进驻各区房地产交易中心。如今,指定评估机构对交易房源是否符合市场价的评估越来越严格。

估价系统每周更新

交易中心指定评估公司对二手房成交价格做评估,其初衷是为了杜绝做低房价逃税的现象。

去年年中,杨浦区交易中心率先进驻一家名为上海申杨房地产估价有限责任公司的指定房产估机构,所有杨浦区二手房交易房源在缴税过户之前,都必须经由申杨公司审核价格,明显低于市场价的成交房源可能被退件,并由申杨公司重新估价。

据记者了解,普陀、黄浦、徐汇、浦东等绝大多数市区房产交易中心,都有指定的房产评估公司,在缴纳税费前都须对房屋成交价进行评估。

据记者了解,正常情况下,评估费为房源评估价格的千分之一左右。

据悉,相关评估机构内部都有一套来自财税部门的房源成交价格记录系统,一周更新一次,沪上各小区房源的最新成交价格都记录在系统内,这也是评估机构对二手房成交价进行评估的数据来源。

“去年下半年房地产市场交易冷淡时,评估价的作用比较淡化,一般都会放行。而最近二手房价格评估明显收紧,被认定为低于市场价的交易房源骤增。”一位大型中介公司交易按揭部负责人认为,这或许也是政府收紧交易环节的手段之一。

多数评估没去现场

但在指定评估机构“说了算”的情况下,不少市民对评估价的公正合理产生了忧虑。

张先生近期购买了一套中远两湾城3楼面积为89平方米的房源,成交价159万元,折单价约18000元/平方米。

然而,在普陀区交易中心缴纳税费时,上海八达房地产有限公司认定这套房159万元的成交价格偏低,要按照168万元的总价缴税。由于评估总价高出9万元,张先生多缴了900多元的税费。

不过,一位房地产估价行业的资深从业人员告诉记者:“要对一套物业进行专业评估,至少必须前往现场勘察。尤其是二手房,受市场环境、房源具体情况的影响相当大,各种细微的差别都会影响成交价格,不到现场实地勘察根本无法对房源进行专业评估。”而目前各区交易中心进驻的评估公司,显然没有完全做到这一点。

“相关税务部门为了防止买卖双方作低房价逃税,引入房屋评估部门的初衷当然是好的,但在指定的评估机构一家‘说了算’的情况下,有时候就变了味儿,走了样。现在有些区的评估机构甚至已经有变相乱收费的情况抬头。”一位不愿透露姓名的中介公司交易按揭部负责人表示。

“现在有的区甚至出现了半公开化的乱收费现象。”这位负责人还向记者透露。例如在浦东新区和虹口区,该中介公司成交的几套房源中就有在缴税时被认定为低于市场价的,但只要到“指定的评估公司”缴纳2万元手续费,就可以放行的情况。

二手房价格如何评估 且看几个关键的影响因素 (中国新闻网)

二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。二手房买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;二手房业主通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正指导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。

二手房的价格到底如何评估呢?据有关人士介绍,目前房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指:挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括:所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。

有关人士表示,在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键。

首要因素:位置、地段。二手房与新房价格一样,南边比北边贵,城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房一平米价格可相差数百元,同样,市中心区域的二手房与郊区的二手房价格相比之下也能产生很大的落差。第二因素:房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋,配套设施越齐全的小区,管理越到位,价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围也可达数百元。

第三因素:房屋户型朝向。很多人买房讲究坐北朝南。因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响,价格会产生200元左右/平方米的落差。同样,在房屋结构上,户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元—200元左右。

第四因素:房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显,但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

第五因素:市场方面因素,这是最重要的一个环节。市场不同的需求同样决定房屋的价格,根据房屋实际使用用途,同样的房屋其价格并不一样,有时差异很大。

我们可以用以上提及的方式来对自己的房屋进行粗略的评估。但如果是进行正规的二手房买卖或是将房屋抵押给银行进行贷款,最好请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让您房屋的价格得到公正的评价,不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手,也不会因为预估价格太低而使您遭受经济损失。

二手房交易指南:二手房交易需要评估5种情况

(1)二手房价格明显过低时需要房地产评估。

二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的,买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报,房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值,交易双方又不愿意调整的,就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

(2)买卖双方认为有必要时需要评估。

交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托评估事务所进行评估,作为交易价格的参考。一般情况下,买卖双方都能自行确定交易价格,但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念,如境外人士或外地人,对国内或当地的房地产市场不了解,又不相信对方的报价或中介机构的评估,也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估,然后参考评估价格确定双方的交易价格。

(3)进行房地产保险时需要房地产评估。

房地产保险评估,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

(4)申请抵押贷款时需要房地产评估。

向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格,高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险,因此,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项,证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人,银行会要求其进行评估。

(5)发生房地产纠纷时可能要进行评估。

例如二手房买卖合同签订后,一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。



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