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武汉二手房价格“冲高”能走多远?


www.nsfang.com  来源:楚天金报 时间:2009-07-23 10:18:40

武汉市国土房产局发布的武房指数显示,上半年武汉主城区二手房成交量达到了14329套,超过了去年全年成交量;成交均价为3695.43元/平方米,同比增长8%。特别是7月份以来,二手房并未受天气影响而变淡,在上周举行的武汉夏季二手房交易会上,两天里就有16000多人到场咨询,据称成交量在100套左右。“难道二手房市又回到了2007年最火爆的时候?”如此火爆的情景令不少购房者发出了如此的感叹,也有人对此表示担忧,认为若二手房价格过快增长,将导致越来越多的购房者陷入观望,继而重蹈2007年楼市“盛极而衰”的覆辙。

  二手房热度高

  供求一度高达1∶6

  临到傍晚,世纪宏图不动产的房地产经纪人王玮还在招呼一对前来看房的夫妇。位于东亭黄鹂路口的店铺由于靠近中北路上多家楼盘,附近还有东亭小区,房源相对而言比较充足,因此不少人选择了到这里的中介来看房。“现在是看房的人多,卖房子的少”,王玮告诉记者,这两个月每天他们都能接收到7条求购信息,一个月下来也有了200多条,但放盘者平均下来每天也就一两个,这样最紧张时,供求比一度达到了1:6。王玮也发现,从四五月份开始,房子卖着卖着价格就往上蹭,“二手房的确又火起来了,现在的均价比一季度上涨了15%左右,大房约上涨了1300元/平方米,小房约上涨了800元/平方米,光这个月我们就成交了4个80万左右的单子。”

  与王玮类似,21世纪不动产武汉凯旋加盟店的销售经理卢军也肯定了二手房市场的再次火热,他告诉记者,徐东地区的房价一直都较为平稳,但自六月份以来,该店房源的均价也上涨了300元/平米,“这样一套房子就可以提价2到3万元”。而从量上来看,目前每月可以成交7、8套房产,也比去年同期上升了30%左右,“当时标价50万的房子挂了两个月都没卖出去,现在标60万的房子挂上半个月就可以出售。”

  “但这并不意味着就是2007年历史高点的重现”,谈及目前一些关于二手房市重返2007年巅峰的说法,两位房产经纪人都表示,虽然目前从量上来看都达到了2007年的巅峰水平,但从均价上来看,尚未达到历史高点水平。王玮告诉记者,2007年该中介房源的均价是5500元/平方米,但现在则只有5000元/平米。

  坐地涨价再现

  刚性需求与税费优惠使然

  在被问及二手房市场为何如此火爆时,记者采访的二手房从业人士提到最多的就是刚性需求,蛰伏了一年的刚性需求井喷是二手房市场火爆的决定性因素。王玮告诉记者,目前前来求购的顾客中,有七成是因拆迁、结婚而急需购房的客户,而卢军接待的顾客中,自住型需求的也占到了六成左右。

  而在刚性需求的背后仍然是国家政策调控的因素。自2009年1月1日至12月31日,二手房营业税的征收范围从原来的房龄5年之内改为2年之内,个人购买超过2年的普通住房免征营业税。

  王玮给记者算了一笔账,一套购买超过两年,原价40万元,售价75万元的120平米房子,因此可以省下2万多元的税费,刺激交易是一种必然。而卢军则认为,从该店的交易情况来看,今年二手房市场的升温实际上是从春节后就开始了。

  另外,一些中介机构透露,虽比新房市场稍微滞后,二手房市场也在6月份迎来了改善型需求的出手。这部分购房者中意的多是二手次新房,这部分房子成色较新,拉高了成交均价。

  某网分析人士认为,从年初的刚需购房者都已完成了购房计划,现在是改善型需求又逐渐占领市场,很多优质房源已被消耗殆尽,很多中介公司甚至出现有客户无房源的现象。“坐地涨价”是近期困扰中介的一大难题。想买房结婚的张先生,头一天跟房主谈好是48万元,到了周末要签合同时,房主临时涨价两万元。记者前日也接待过一位读者咨询,她称签订卖房合同后觉得自己卖低了,“怎样才能既不违约又能再涨点价?”这些心态,反映在市场上,就是火爆的行情造成了卖方心态的变化。

  百居易副总杨文静介绍,一些热门房源的购房者感觉自己像是住上了“总统套房”——头天跟房主谈好了一个价格,第二天睡一觉起来,房主涨一万元。

  部分购房者开始观望

  买卖双方心理价差达800元

  记者从21世纪不动产、百居易、华明达等中介登记的出售和求购信息显示:房主标的卖价都比照同区域的新房,少数甚至高于新房;买房者的心理价位则一般比新房低500-800元/平方米。

  中介机构人士分析指出,“现在无论是买房还是卖房的人内心都有些恐慌,这和2007年市场火爆时的情况有几分相似”。一位中介人士认为,新房和二手房市场有联动效应,近期城区新房价格上调明显,二手房主也开始坐地涨价,导致部分自住型买家开始观望。

  百居易杨文静也表达了自己的担忧,目前江城二手房市场消耗的多是去年的积累客户群,新的购买力在短时间内还难以培养起来。另一方面,下半年新增的一手供应将缓解供求矛盾,二手住宅市场在一手房供应量增加的情况下,会被分流一部分成交面积。杨文静认为,二手房的回暖到现在已经变成了火爆,但不理性的涨价是中介也不愿意看到的,这势必会伤害市场。一旦二手房市场又出现有价无市的局面,对新房市场也会有不利影响。

  21世纪不动产研究中心杨剑介绍,目前市场不是很稳定,购房需求出现一个缓和期,市民在购房过程中还是要理性思考,谨慎购房。

  还有人士认为,虽然目前部分片区由于拆迁户的进场导致房源紧张,但对于能炒高房价的投资客户来说,由于近期租金不涨,已经令他们担心投资回报。如果房主一味涨价,僵持的结果就是重现2007年底有价无市的局面。



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