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警钟为谁而鸣 探秘上半年房地产反弹的背后


www.nsfang.com  来源:搜房业主论坛网 时间:2009-07-22 11:26:31

 [提要]短期内,房价何以逆转进而急速上涨?专家普遍认为,首要原因在信贷宽松、流动性充沛。央行统计显示,上半年全国金融机构房贷新增量达到4661.76亿元,同比增长超过150%,一些股份制商业银行增幅甚至超过400%。业内人士认为,房贷高速增长的背后隐藏着新的风险。

回暖,活跃,急涨,争购……两年前似曾相识的一幕,在上半年的楼市再度上演。从交投零落到量价齐升,从门前冷落到排队抢购,逆转出现在区区数月间。

楼市面临过大关。如何让房价与自住购买力保持均衡,如何让房地产健康发展成为支撑经济复苏的重要力量,如何加快保障房建设让低收入人群安居?对刚刚企稳回升的中国经济来说,这是下半年迫切需要解决的现实课题。

深圳楼市
楼价逐月攀升,开建楼盘的火热场面再现。新华社

楼市很热 “地王”还能演绎多少奇迹

研读国家统计局公布的全国70个大中城市上半年房价数据,一幅节节上涨的“路线图”清晰可见。

从3月至6月,全国70个大中城市房屋售价环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%和0.8%,呈逐月反弹态势。到6月份,销售价格环比上涨的城市已从3月的39个上升到67个。全国房价出现“普涨”格局,差别只是涨幅不同。

市场热度还在升温。7月13日晚,南京仁恒置业一新房开盘,600多套房源引来3000多人争抢,上千人涌进售楼处,导致现场失控,开发商临时停止发号,最终只得引进公证机构,对已发放的3000多个号牌进行摇号选房。

房产中介“我爱我家”的一位置业顾问告诉记者,现在北京市亚运村一带二手房的房价已经超过了奥运前房市巅峰时的价格。“那时均价是一万二三,这个价位徘徊了半年多,今年春节以后开始涨,到现在已经至少一万五了。”他说,他遇到过一套60平方米的房子,半个月涨了5万元,“这种情况不在少数”。

在另一个楼市“风向标”城市上海,市场机构佑威·楼市通的数据显示,3月份“小阳春”时期商品住宅每平方米均价还停留在13500元上下,进入5月则突破了14000元,6月已达到15525元。这是自2008年6月以来的最高单月成交均价。

分析国家统计局逐月发布的数据可发现,进入二季度后,众多二三线城市的房价开始迅速“发力”,一些城市的房价已接近甚至超过2007年的高峰期。

房市之热迅速传导至土地市场,“地王”重出江湖。最典型的是北京。在一个月时间里,北京的“地王”纪录已4次被刷新。5月21日,富力地产以10.22亿元的天价拿走广渠门外10号地块,超出挂牌起始价近4倍。6月30日,中化方兴以40.6亿元的天价拿下新“地王”——北京广渠路15号地块。

尤其值得关注的是,地价与房价之间的传导、联动显现。在南京,一边是某新楼开盘,3175人争抢600多套房源;另一边是13家房企争夺一块住宅地,楼面地价从4101元/平方米飙升至7003元/平方米。两年前飞涨的楼市行情已然再现。

业界分析:谁在导演“恐慌性入市”

短期内,房价何以逆转进而急速上涨?专家普遍认为,首要原因在信贷宽松、流动性充沛。上海一房企负责人告诉记者:“今年1月起,房地产开发贷款基本是应贷尽贷,有求必应。”

国家统计局数据显示,今年前5个月,房地产企业获得国内贷款3962亿元,同比增长15.8%。

上海一家具有国资背景的大型房企负责人向记者描述了他的“烦恼”:“一到月末、季末银行冲贷的时候,通常是几家银行同时打来电话,要求‘帮帮忙,分担一点贷款’。以前是分行信贷部经理打电话来比较多,现在往往是分行行长亲自出面。”

一方面是开发贷款大开闸门,另一方面则是个人房贷“慷慨放行”。

央行数据显示,6月主要反映住房按揭贷款的居民中长期消费性贷款增长1800多亿元,而在去年11月只有40多亿元。央行最新数据显示,上半年新增个人房贷超过4661亿元,同比增长150%。央行上海总部统计显示,上半年上海中资银行个人住房贷款增加261.7亿元,同比多增203.2亿元。

二套房的信贷闸门在不少地方已或明或暗地放开。一贷款中介机构的负责人告诉记者,原先央行对二套房贷的规定,是“按户放贷”,许多商业银行则通过“按人放贷”打“擦边球”,从而绕过了二套房贷的政策。

于是,房价表现随之逐步改观:从打折促销、低开快走,演变为平开高走、高开高走,有的甚至封盘惜售,房价一路走高。

房价飙升的另一个推手是“通胀预期”。对于当下热点楼市,“自住刚性需求释放”的说法已经失去了足够的解释力,通胀预期下投资、保值的冲动甚至恐慌性入市,渐渐成为重要驱动力。

上海中环内一楼盘半年来已售出近千套房源,销售负责人发现,三月买房的人大多是“自住”,而四五月以后有超过50%的买家都是投资者,有些买家是民营企业主。“出于对通货膨胀的担心,他们认为买房是一种避险、保值的好办法”。

尽管这种通胀预期未必会转化为现实的通胀,但只要有这种预期存在,就会刺激人们的投资和消费行为,比如买房、买车、买股票。

中原地产对上海6月的成交客户分析后发现,首次置业的纯刚性需求客户已缩减至40%左右,改善性兼短期投资性的客户量约占40%,长线投资客约占20%。一些实力不济的购房者也跟着“恐慌性入市”。

专家看法:如何看待当前的楼市?

毋庸置疑,楼市回暖是可喜的,它体现了中央政府“保增长”一系列政策的丰硕成果。

中国指数研究院最新研究报告显示,上半年北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市的住宅成交面积同比增幅接近或超过100%,基本恢复到2007年上半年的水平。这对于地方政府而言,无疑是福音,因为楼市、地市的活跃,为政府提供了丰沛的收入。一些地方财政收入上半年向好,与楼市的走强直接相关。

中央财经大学教授郭田勇指出,房地产业对上下游经济的带动大,从某种程度上说,房地产业走暖是经济增长的有力保证,房地产成交活跃有助于推动经济向好。

但是,房价上涨过快会出现新问题。眼下,不能忽视的事实是,随着房价快速上涨,自住需求明显受到压抑,政府“保民生”的压力加剧。

另一方面,过多的产业资本融入楼市,会为实体经济埋下隐患,不利于“长远发展”。房地产专家蔡为民指出,目前房地产业已成为一个巨大的“吸金池”,吸入了大量来自实体经济的资金,将对实体经济的投资产生“分流”作用,并进一步阻碍民间投资的活跃。中国指数研究院副院长陈晟提醒,要警惕消费、投资被房地产“牵着走”的情况发生。

有关专家坦言,说通胀预期支撑房价上涨,其实是在“讲故事”。大家都不知道未来通胀究竟是在何时,通胀究竟胀到多少。交通银行发展研究部研究员唐建伟认为,6月份,CPI、PPI仍双双为负,短期内我国并不存在通货膨胀的压力,即使到明年年底,CPI的涨幅也不会超过4%。

故事毕竟只是故事,最终还是要回归事实本身。如何让房价与自住购买力均衡、如何让楼市发展成为支撑经济持续增长的重要力量、如何加快保障房建设构建“和谐楼市”,一句话,如何把房地产作为推动经济发展和改善民生的有机体,这才是我们必须面对的事实。

“面对这轮上涨,我们再也不能把‘需求恢复’重新演变成‘房价泡沫’!”郭田勇告诫。

记者观察“房贷激增潜伏风险

随着房地产市场回暖,近来我国个人住房按揭贷款呈迅猛增长态势。央行统计显示,上半年全国金融机构房贷新增量达到4661.76亿元,同比增长超过150%,一些股份制商业银行增幅甚至超过400%。业内人士认为,房贷高速增长的背后隐藏着新的风险。

央行统计显示,今年前3个月,全国金融机构个人住房按揭贷款新增量约1000亿元,与去年同期基本持平,但二季度增速迅猛。上半年新增量达到4661.76亿元,同比增幅超过150%。内人士认为,房地产市场交易量增长和宽松的信贷环境,是今年以来个人住房按揭贷款放量增长的两大主要因素。

信贷资金流入,加速了房地产市场“量价齐升”。

央行上海总部发布的相关报告显示,上半年上海个人住房贷款增长迅猛,其中6月新增个人住房贷款创单月增量历史新高。另据上海银监局发布的数据,外地人士住房贷款增量占比已由1至4月份的19%升至1至6月份的33%。

业内人士表示,外地人士房贷占比猛增,表明投资型购房热开始抬头。在这种情况下,一旦房价再次进入下行空间,那么去年出现过的投资者撤离楼市、断供、退房等现象将可能再次出现,银行应该对快速增长的房贷保持警惕。

此外,部分银行变相降低“二套房”首付比例,让一些并不具备消费条件的消费者超前消费,增加了还贷压力。

最高人民法院日前发布《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》,妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件,成为《意见》的一项重点。统计显示,今年1至6月份,全国法院受理房地产民事案件67294件,同比上升10.58%。

相关专家表示,这些案件中,增加房地产金融风险的案件大量显现。由于房地产企业的资金多来源于银行贷款,按揭则是购房人支付房价款的主要方式。少数开发商为缓解资金压力,以假按揭等违法方式套取银行贷款,而部分购房人由于偿还能力下降,拖欠银行按揭贷款,加大银行业金融风险。

个人房贷的平稳发展,对银行信贷业务的发展有着举足轻重的作用。面对房贷高速增长隐藏着新的风险,监管部门正在加大监管力度,同时要求银行要特别防范房地产市场风险。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,银行对投机性购房需求必须严格控制、防止炒盘。同时在开发商贷款上要做好风险管控,对于易产生泡沫、极具易变性的住房建设项目的资本金要求,银行应根据防范风险的理念慎重对待。在提供信贷支持和服务的同时,切实防范相关风险,不应盲目大幅降低住房建设项目的资本要求。



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