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官方三剑齐指楼市 上海或陷入无新房可卖困境


www.nsfang.com  来源:新闻晚报  时间:2009-07-22 11:13:31

在刚刚过去的周末,上海市政府、银监会、最高人民法院不约而同地针对楼市下发了系列通知,对楼市“收骨头”从口头通知升级到了书面文件。不过鉴于此次政府出手的实际效力究竟有多大仍待观望。

  【聚焦】

  三道令牌直指楼市

  市政府:捂房惜售不容姑息

  7月17日,市政府做出决定,将加大土地供应,特别是加大普通商品住宅用地的供应,重点是促开工,推销售。此外,还将加强房地产项目跟踪监测,坚决查处捂盘惜售、虚拟交易等违法违规行为。并要求开发商在办理预售许可相关手续之前,要有一套完整、公开的商品房销售方案,报房地产主管部门备案。同时在售楼处现场,张贴公示已经报备的销售方案。

  最高法院:严审购房人解除合同申请

  与此同时,最高人民法院19日明确提出,要妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件,维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中,要依法保护银行的合法权益。据悉,2009年1月至6月,全国法院受理房地产民事案件67294件,同比上升10.58%。在案件数量大幅增加的同时,疑难复杂类型案件显著增多。

  银监会:收紧二套房贷打击假按揭

  同样在7月17日,银监会主席刘明康再次强调,要严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率,对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则,严格执行与借款人100%“面谈”“面签”制度,采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

  上海银监局19日更是明确表态,严禁银行自行解释“二套房贷”标准,将严守首付四成底线。在沪各银行不得自行解释二套房贷认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

  【点评】

  高价“面粉”难产出平价“面包”

  房子和土地如同“面包”和“面粉”的关系。今年5月以来,随着北京、上海等地房价的持续上涨,存量房的不断消化,这些一线城市的地价也在水涨船高,各地“地王”也频频出现,不久前轰动全国的北京广渠门15号地,以总价40.6亿元成交,楼板价达到每平方1.6万元,刷新了全国地王的记录;类似的情况在上海也不断出现。就连地产大亨潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)、易小迪(易小迪博客,易小迪新闻,易小迪说吧)等人都认为当前的土地市场现状严重偏离了正常的轨迹,不得不望地兴叹。

  值得注意的是,在此轮地王中,国资背景企业占了多数,北京广渠门15号地王得主是在香港上市的方兴地产,其母公司为中化集团,不仅资本实力雄厚而且资金来源成本普遍较低,在土地争夺战中很容易击败民企,争得帝王。未来拥有信贷和融资优势的国有企业将逐步提升在地产行业的市场份额。地产业普遍认为,根源于此轮金融危机之下国家拨款和信贷资金向国有企业倾斜,以及在行业深度调整之时,民营企业实力下降。

  如此下去,久而久之这些由央企滋生出来的地产企业,就会逐步垄断土地资源,垄断了土地资源就等于垄断了未来的住房价格,可以预见的是,未来的房价也会随着各地“地王”的频现逐步推高。

  也许是政府部门已经洞察到了这一点,于是联手发文限制房价过快上涨,但从发文本身以及现实中低价的趋势来看,政府所能够做到的仅仅只是缓解房价上涨的速度,并不能改变上涨的趋势。

  原因在于,宏观经济复苏需要宽松的货币政策,宽松的货币政策大量倾向国企尤其是央企,在实体经济恢复缓慢的情况下,大量资金自然涌向短期见效的房地产,房地产的快速上涨既为政府增加了GDP数据,也获得了丰厚的收入,可谓一举两得。现在由政府出面调控房价,实际上是将利益共同体推向裁判员的位置,使政府部门陷入两难境地。

  既然面粉的价格越来越高,而且面粉的集中度也随之增高,未来面包的价格自然是难以下降,相信任何一个商业都不会做亏本的买卖,现在如此将来也如此。

  【分析】

  调控政策与地产真实走向背离

  楼市“三怪象”质疑调控效果

  怪象一:个贷收紧“地王”频现

  不久前轰动全国的北京广渠门15号地,以总价40.6亿元成交,楼板价达到1.6万元每平方米,刷新了全国地王的记录,其购买方是在香港上市的方兴地产公司。同样,近一个月,在北京、上海、深圳、广州等城市诞生的8个地王中,几乎都是上市公司或者控股公司获得。

  那么,上市房企为何频频摘得“地王”称号?要知道,如果只是按照拿地成本来计算,这些项目的盈利前景相当迷茫。业内人士表示上市公司高价拿地实际是“醉翁之意不在酒”。

  业内人士揭露了这样一组数据。在5月到6月的一个月时间里,上市公司万科共计竞拍了8块土地,支付的土地价款高达47.03亿元,创下了自2008年2月来单月拿地的投资最高纪录。伴随着房价和地价的上涨,万科的股价也在大幅飙升,7月6日创下了14.94元的新高,与去年年底收盘价 6.45元相比,年内涨幅高达121.6%。

  在楼市和股市之间,一条隐晦的线路图终于浮现:房价上涨,上市公司预期收益增加,带动了股价上涨,公司融资空间大增,就在融资后再次高价储备土地,进一步推高收益预期。上市公司在楼市、股市的如此循环往复中实现了双丰收。

  怪象二:地产“国字军”高歌猛进

  除了上市房企高价拿地的怪象之外,近期频现的“地王”似乎还预示着另外一种担心:中国地产业正在上演“国进民退”。就拿前述方兴地产而言,其母公司是具有国有背景的中化集团。

  中金公司的一份报告认为:“此轮地王中,国资背景企业将占多数,未来拥有信贷和融资优势的国有企业将逐步提升在地产行业的市场份额。 ”

  国资背景的地产公司为什么如此强势地进入地产业?地产业普遍认为,这根源于此轮金融危机之下国家拨款和信贷资金向国有企业倾斜,以及在行业深度调整之时,民营企业实力下降。

  事实上,早在2004年,国资委划定了16家以房地产为主业的央企,包括业内熟悉的保利、中房、中粮、招商局、远洋、华侨城等,也包括业内所不熟悉的中化、中铁、中冶、葛洲坝等。当时的160多家央企中,80%拥有房地产业务,资产规模近2000亿元。

  不少民营开发商担忧,一旦国有企业大规模进入房地产业,大部分民营企业只能被迫退出。因为,无论在资金来源、土地获取还是财务成本上,国有企业都先天地比民企更具资源禀赋。

  怪象三:房价不随经济节奏猛涨

  国家统计局日前公布的数据显示,6月份全国70个大中城市房价同比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比也上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。这表明,自去年10月份以来全国住房均价首次出现上升迹象,全国房价下降的大势头已经开始扭转。

  与股市楼市的高歌猛进“相形见绌”的是,实体经济虽崭露企稳回暖的迹象,但依然步履蹒跚,中小企业更是嗷嗷待哺,即便是坐享资源优势的国有企业,上半年累计实现利润仍然比去年同期下降了27%。有分析人士提出,适度宽松货币政策的目的终究是振兴实体经济,而大量资金涌入股市楼市,其吸金效应不仅会将双泡沫越吹越大,更会影响到经济的整体复苏。

  【预测】

  外环以内无新建商品房

  未来上海楼市二手房主导

  随着楼市的火爆,上海新建商品房的销售情况良好。业内人士表示,随着去年以来开发商们去库存化的效果越来越明显,加之近期新建商品房供应量的减少,上海可能在未来陷入无新房可卖的困境,进入二手房主导的时代。

  二手房主导时代渐近

  7月上半月,上海新建商品房供应量及成交量均出现下滑趋势。与此同时,央行上海总部最新发布的2009年上半年上海货币信贷运行报告也显示,二手房贷款增加远远高于新建住房贷款,这些迹象都表明上海楼市已经进入二手房主导时代。

  统计数据显示, 7月上半月上海一手商品住宅的供应量仅42.39万平方米,只相当于6月下半月的80万平方米的53%,供应环比减少47%,也低于6月上半月的47.25万平方米。受供应量大幅下滑的影响,新建商品住宅成交量也环比下滑11.3%,为99.42万平方米。平均成交价格也略微下滑了2%,为15700元/平方米。

  从房贷结构看,上半年上海全市新建房贷款增加23亿元,同比少增了71亿元;但二手房贷款增加238亿元,同比多增达到274亿元,其中仅在6月份,二手房贷款就增加了143亿元,同比多增129亿元。

  或陷无新房可卖困境

  之前的统计信息显示:半个月内上海仅有不足600套的新盘推出量,而更多的楼盘则预计在8月,甚至9月推盘,大多数的楼盘还未定价。其中一些在上海内环内拥有绝佳位置的“骨灰级”高档楼盘也重出江湖。例如:汤城一品近期的成交量已经超过了其过去几年销售量的总和。

  单纯的成交数字并不足以描绘出市场真实状况。事实上,短短两个半月时间上海一手住宅均价涨近两成,而且投资客的兴趣并未消弭。根据上海台庆房产研展部提供的统计数据:7月上半月800万以上高总价住宅成交211套,预计本月将成交436套,环比增幅达30.2%,将在各总价区间中创最大增幅。

  记者了解到,期待中下周出让的三块住宅用地拍卖前期的第一轮报价都已经高涨。其中赵巷10号地块报价已高达21.023亿元,比起拍价涨了122%,楼板价已经过万。高桥AO8-17地块涨了44.4%,嘉定新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)A11-4地块也比底价高出200万元,预计到时拍出的地价可能会更高。

  另外,市中心长时间未见推地,一位业内人士表示,目前上海市中心已基本没有新建楼盘供应。这主要是因为,多数地块的动迁成本已经使楼面地价接近周边次新房的价格,这也将使动迁地块所建新房的售价大幅超过目前房价。



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