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戴德梁行: 中资企业活跃 写字楼市场走出谷底


www.nsfang.com  来源:焦点房地产网  时间:2009-07-22 11:12:06

自2008年下半年以来,金融危机对上海写字楼市场造成了持续冲击。私人以及机构投资者的投资意愿有所停顿,外资则开始降价抛售在沪高端物业。“然而在刚刚过去的第2季度,我们已经能够看见一些回暖迹象,”DTZ戴德梁行写字楼部董事杨达表示,“供大于求的激烈局面短期内仍无法改变,但是中资企业的活跃将对市场形成支撑。”

  中资企业积极置业

  写字楼买卖虽不如住宅市场火爆,近几个月的交投量比起年初却也增色不少。据悉,目前市场上已经涌现了不少整层成交。继3月份陆家嘴集团买下了浦项广场之后,位于上海新闸路乌镇路口的悦达黄浦河滨大厦,近日也被本地投资客以约2.19亿元的总价整栋购买。

  “买家大多是中资企业,超过八成以自用为主要目的”杨达说,“主要是本土企业一旦有了资金以后,便愿意出手买楼,长远来说买楼的花费比租赁成本要低。”

  在杨达看来,金融危机对房地产投资市场造成了较大的冲击,私人以及机构投资者的投资意愿有所停顿,一些外资开始降价抛售在沪高端物业。这反而成为了内资进入上海写字楼市场的好机会,目前正有不少买家趁机在上海吸纳。“其实外资企业在中国本来也很少买写字楼自用,毕竟不是在本土,”杨达表示,“而本土企业则无需考虑汇率风险、持有周期等问题,对于回报率也没有很高的要求,只要价格合理,就可能考虑购买。”

  他还透露,目前的中资买家以江浙一带的企业为主,他们已经入驻上海多年,有一定的基础,希望能够在上海置业,扩大投资。

  租赁行情亦有新气象

  在写字楼销售市场有所起色的同时,租赁市场也并非停滞不前。竹园地区的优质写字楼,去年开盘以来已经租出80%的面积;而花木地区的一些楼盘近期则有相当可观的看房量,意向租客大量涌现。

  杨达认为,目前一些凸显的高空置率数据并不能反映市场实际的去化情况。如南京西路CBD的空置率,只是因为有新项目推盘上市才被推升至13%。在暂无新增供应量的徐家汇、淮海路等地区,空置率依旧在低位持稳。

  “即便是在金融危机爆发之后开盘的写字楼,只要开发商愿意面对现实,对租金做适当的调整,租赁情况就不会过于艰难,”杨达表示。他指出,香港开发商历经多次金融危机,通常能够快速调整租赁策略。以应对低迷市场。“如果开发商坚持维持原有的租金水平,租赁情况恐怕不会理想”。

  未来几年料将维持现状

  然而,市场的活跃虽然推高并持稳了入住率,却很难再为租金水平推波助澜。实际上,来自戴德梁行的统计数据显示,未来租金的依旧面临很大压力。去年上海甲级办公楼的总供给量约100万平方米,该数据是2005-2007年年均供给量的2-3倍,2009年的上海写字楼新增供应预计将超过70万平方米,包括静安寺的会德丰广场、陆家嘴的上海国金中心、南京路上的恒基项目等,持续的高供应量将会增加市场修复供应过剩现况的难度。

  “尽管宏观经济不会像过去两年那样经历大风大浪,但是企业的反应会相对滞后,不会马上大量租入写字楼”,杨达预测,“租金因此仍会在低位徘徊一段时间。”

  他还进一步指出,租金的走势也将影响写字楼市场的租客格局。“一旦租金上扬,外资会重新占据很大比例,”他说,“如今次中心的写字楼也已经具备很高的品质,当核心CBD不再具备价格吸引力的时候,一些中小民营企业会选择外迁。”

  不过,直至2012年,每年的写字楼新增供应量都在60-80万平方米的高位,激烈的出租竞争会持续好几年,而写字楼市场也将在未来很长的一段时间内维持现有格局。



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