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上海二套房贷政策收紧 楼市已现“降温”征兆


www.nsfang.com  来源:新闻晨报 时间:2009-07-22 11:07:52

 低利率、低首付、优惠税收推动上海楼市强劲回暖,随着房价不断推高,年初以来略显宽松的房地产市场资金面和政策面或将收紧。昨天,上海银监局转发了银监会近期下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求在沪各银行严格按照《通知》精神,加强信贷管理,切实防范按揭贷款风险,对二套房贷不得变相降低成数最低首付四成、利率上浮10%的政策底线。记者从沪上多家房产经纪机构得到的反馈,其实从7月份以来,上海二套房房贷首付和利率均已按照银监会政策执行,受此影响,二手房成交量已开始出现下降征兆。

  沪银监局下文从严二套房贷

  上海银监局在通告中特别强调,各银行要严格贷前审查和按揭贷款发放标准,有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房价”现象的发生,在坚持重点支持借款人购买首套自住住房贷款需求的同时,要严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇,不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束,不得自行解释“二套房贷”认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

  这已经是上海银监局4月以来第二度下文从严二套房贷,今年4月底,该局印发《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》,要求在沪中外资银行落实国家信贷政策,严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定,严禁变相放宽贷款条件。

  受房产交易持续攀升的影响,上半年上海房贷市场表现抢眼。据透露,现在贷款购房者已经由自住需求过度到投资需求,购买两套及以上的客户不少。银行有关人士分析,房贷投放有所收紧与全年额度用光有直接关系,同时,监管部门的政策从严也让银行开始注意风险防范。而首付款严格执行四成的规定将对抑制投机购房有一定的作用。

  楼市已现降温的征兆

  合富置业有关人士向记者透露,7月初开始,公司已收到各银行的通知,要求对于非改善性需求,购买第二套房的投资者严格执行四成首付、利率上浮10%的政策。按照这个通知,公司不得不对多笔正在申请贷款期间的二手房交易重新申请房贷,从贷款方面来看,这些购房者房贷利率均增加了30%以上。中原地产、信义房产等均向记者表示,已经接到银行房贷政策的新通知,将向购房者及时通报政策情况。

  尽管购房者短期内尚未因贷款利率变化而退房,但是购房者的积极性似乎已受到政策风向的影响。昨天,上海凯弈投资有关人士向记者透露,上海楼市已经出现了降温的征兆。6月份上半月,其代理的二手房贷款超过3亿元,而7月份以来,二手房贷款申请总量正在大幅度下降,降幅约为25%。在房贷政策收紧的同时,首先进入观望状态的就是投资者。因此,从新申请房贷的情况来看,申请已上浮利率房贷的购房者并不多。大部分购房者是购买首套房的刚性需求,这部分购房者并没有受到政策影响。

  确认首套二套,银行仍可变通

  “并非所有的二套房都无法获得优惠利率和优惠政策,还是有变通做法的。”昨天,沪上部分房产经纪公司向记者透露,尽管银监会要求二套房贷不得变相降低成数最低四成、利率上浮10%的政策底线。但是一些银行仍有变通做法,他们要求购房者提供卖房证明,在证明中承诺将把第一套房产出售,就可以从银行获得优惠房贷,包括三成首付、七折利率。购房者是否真的将房产卖出,银行并不会追踪管理。

  一房产中介向记者表示,很多改善型需求的购房者面临两难的局面,他们不符合获得优惠利率的条件,如果先卖房再买房,那么就要面临过度期的住宿问题。但是如果先买再卖,就要面临利率问题了。银行这个变通手法,就是解决购房者面临的这个困难,不过,银行很难区分哪些购房是改善型的,哪些购房是准备投资的。

  [相关链接·市场观察]

  二套房贷“擦边球”愈发难打

  晨报记者徐运 实习生施文君报道

  一些银行和中介的业务员常常用打“擦边球”的方式,为二套房贷申请到较低的首付或贷款利率。可近期随着二套房贷的政策缩紧,打“擦边球”的单子将越来越少。上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜表示,由于上半年的楼市行情是年初时所料未及的,许多银行已经将全年的贷款预算用完,有些银行更是在第一季度就已完成了全年预算的100%-300%,收紧二套房贷是大势所趋。

  “第二套房最低首付必须四成。 ”一家商业银行营业部个贷工作人员告诉记者。记者从几大中介公司的交易管理部门了解到,对于二套房的四成首付,银行均不松口,几乎不太可能低于四成了。

  “收紧二套房贷”已给沪上二手房市场带来一定影响,这在徐家汇、南黄浦、浦东碧云等中高段板块表现得相对明显。而在闸北大宁、普陀真如、宝山高境等板块,目前的市场反应目前还算平静,但随着政策逐步落实,预计上述板块的改善型购房需求也会受到一定抑制。

  据21世纪不动产上海区域市场中心的最新门店调查显示,“收紧二套房贷”目前暂未给市场形成太大冲击,但约有3成左右的客户对此已有明显反应、且主要集中在两类:其一,已达成交易意向但尚未完成过户的,双方加快过户节奏,这主要体现在加快贷款审批和税费办理上,此类客户约占总客户的20%。其二,少数买家的后市预期因此发生改变、转入观望,占比约在1成。沪上房价在四季度可能迎来调整是他们暂缓入市的主要考量。



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