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看清上半年市场本质 下半年房价将窄幅上行


www.nsfang.com  来源:重庆晚报 时间:2009-07-22 09:49:18

上半年的疯狂行情之后,地王频现、泡沫论的呼声再起,央视《经济半小时》拷问“天价地王的背后”,银监会要求严格执行二套房贷政策……重庆楼市、中国楼市,下一步向何处去?

  迷雾般的楼市需要真正专家的真知灼见。日前,纬联地产常务副总张建军接受了记者采访。

  “看清上半年市场本质

  “要判断楼市走向,必须先理清上半年行情的本质。”张建军认为,除了市场上的供货量都有所不足之外,上半年的行情与2007年有着诸多不同。

  首先是经济背景不同:2007年全国乃至全球经济的基本面都不错,各方面对未来都充满乐观,重庆也有着试验区等利好政策。而今年经济大局则面临着前所未有的压力,刺激性的货币政策产生普遍的通胀预期。

  其次是心态不同:2007年,开发商以求利为主,涨价很猛;购房者则盲目跟风买房。今年则要稳健得多,开发商以走量为第一追求,涨价很谨慎;购房者也量力而行,比较理性。

  客群也不同:2007年外来购房扮演了相当重要的角色,投资性需求比重较大。2009年外来投资并不多,更多的还是本地需求。

  张建军判断,今年行情具备延续性和成长性。北京、上海、广州、深圳这些城市不敢说,但重庆行情的大势不会变,底部已经筑得很坚实,击穿的可能性很小。

  “下半年房价将窄幅上行”

  “上行通道已经打开,下半年房价将窄幅波形上涨。”张建军认为,上半年的涨价更多的是价值回归,毕竟前期房价跌得太狠了。下半年还有10%以上的空间,但不会涨得太猛,偶尔出现小幅回调都有可能。

  下半年楼市是否会面临放量的巨大压力?张建军认为不太可能。因为大多数开发商是在5、6月份才调整的生产计划,下半年能赶出的货不会太多,因此供需应该相对平衡。

  成交结构也将发生变化。上半年是刚需打头阵,比重占70%左右,改善型和投资、投机需求才刚刚进场。下半年投资需求将大幅增长,毕竟在通胀预期下,房地产是最好的避险工具。刚性需求将大幅萎缩,但仍是重要力量。

  对于明年行情,张建军表示要看四季度。一般来说,到三季度末,今年经济的收成就基本尘埃落定。

  “重庆泡沫尚未出现”

  当前楼市有没有泡沫?张建军表示,一线城市肯定有,但重庆泡沫尚未出现。

  对于重庆,现在拿地还多是一线企业,大部分开发商并没有加入到抢地大战中,土地市场的泡沫还不存在。

  房价的泡沫同样不存在。他认为,最近一些楼盘确实在涨价,但一是涨幅不大,二是涨价房源的量不大,很多楼盘都是最后只剩几十套才涨的价,三是涨价的只是少部分高素质楼盘,二、三线盘并没怎么涨。所以反映到统计数据上,6月均价比5月有所回调,7月上半月也继续回调。

  不过,张建军还是提醒开发商,涨价可以,但不可过猛。因为政府鼓励的是量升价稳,这样才助于拉动内需。



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