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易宪容:下半年房市面临巨大不确定性


www.nsfang.com  来源:中国证券报  时间:2009-07-22 09:26:40

 最近,银监会向各地方银监局发放《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,再次重申要严格遵守第二套房贷有关政策。银监会主席刘明康近日也表示,当前要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。

  银监会当下重申第二套住房信贷政策约束性,与最近国内房价疯狂上涨有关。一般来说,住房具有投资与消费的两重属性,由于住房投资与住房消费有很大差别,如果房价上涨,投资性的住房购买就会利用银行金融杠杆大量涌入房地产市场。如果投资者是用自己的资金进入市场,那么他们的投资需求是十分有限的;如果投资者可以通过高杠杆率的住房信贷进入房地产市场,那么这种投资需求就会无限地膨胀。最近全国不少一线城市房价上涨都是与这种住房投资需求突然增加有关。

  实际上,对于房地产投资与消费的区别,央行历年来的关于个人住房按揭贷款管理办法都有详细规定,其房地产信贷政策从一开始就对投资与消费做了有意识的区分。但是,这些住房投资与消费的区分比较泛化,操作弹性空间大,加上国内银行多数都完成了股份制改造,有动力加大信用扩张的速度,这就使得不少投资者可以大量利用银行信贷进行房地产投资炒作。2007年,央行及银监会推出了关于房地产的359号文件与452号文件,这两个文件的核心是把房地产市场的住房投资与住房消费作一个清楚的区分。如果是住房消费,就可享受所有信贷优惠政策;如果是住房投资,那么无论是信贷还是税收都得按市场来定价,而不可享受任何政府住房优惠政策。

  在359号文件出台之后,房地产开发商与相应的部门一直在要求放开对第二套住房的信贷限制,并提出了一大堆放开限制的理由,甚至房地产开发商的行业组织还提出一个所谓“改善性住房”的概念。他们的目的就是在政策上把住房投资与消费混淆,以便让住房投资成为房地产市场的主导力量。这样就能够便利住房投资者利用银行的信贷优惠政策及过高的金融杠杆率对房地产市场大力炒作,把房地产市场的价格推高,让房地产开发商及房地产投机炒作大获其利。

  在这种情况下,严格遵守第二套住房信贷政策有着非常重要的意义。从历史经验看,房地产泡沫的出现都与银行信贷过度扩张有关,都是住房投资性过度的结果。因此,将住房投资与消费严格区分,并对住房的投资性信贷进行限制是防止房地产泡沫的关键。如果最近2-3个月以来银行信贷增长而导致的房地产泡沫不能够从制度上来遏制,那么国内房地产泡沫很快就会吹大。可以说,《通知》的出台,就是希望信贷政策的调整来挤出当前房地产泡沫,以此来保证国内房地产市场持续稳定的发展。

  《通知》的出台对下半年房地产市场会产生什么影响?这里有几个问题必须认识清楚。一是政府对当前房地产市场的判断。如果政府认识房地产市场泡沫的发展趋势,监管部门能采取强硬的方式让商业银行认真执行《通知》,并对不执行的行为进行严厉处罚,那么国内房地产泡沫就不会被吹大。二是对于第二套住房信贷政策,为什么银行、地方政府及住房投资者等都在千方百计地突破?这与商业银行的激励机制、地方政府的土地财政及寻租、投资者利用银行金融杠杆大获其利等有关。因此,当《通知》执行影响其利益时,这些人会采取各种方式与监管部门博弈。至于在这场博弈中谁胜谁负,关键还要看中央政府的动向。三是如果《通知》的精神能够落实执行,能够让住房投资者逐渐退出房地产市场,挤出房地产市场泡沫并让房地产的价格趋向理性,那么,在这种情况下,对于以消费为主导的市场来说,如果再让物业税出台、对住房预售制度进行改进等,国内房地产市场就能够走向持续健康发展之路。

  笔者认为,当前的国内房地产市场问题成堆、利益关系错综复杂,如果不对这个市场进行彻底改革,它将成为中国经济未来发展的重大障碍,也将成为延缓当前国内经济复苏的主要障碍。对此,国内应该有清醒的认识。正是基于上述意义所说,下半年国内房地产市场面临着巨大的不确定性。



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