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警钟为谁而鸣 探秘上半年房地产反弹的背后


www.nsfang.com  来源:新华网 时间:2009-07-22 09:16:13

 回暖,活跃,急涨,争购……两年前似曾相识的一幕,在上半年的楼市再度上演。从交投零落到量价齐升,从门前冷落到排队抢购,逆转出现在区区数月间。

  楼市面临过大关。如何让房价与自住购买力保持均衡,如何让房地产健康发展成为支撑经济复苏的重要力量,如何加快保障房建设让低收入人群安居?对刚刚企稳回升的中国经济来说,这是下半年迫切需要解决的现实课题。

  房地产“半年报”:又见排队争购

  研读国家统计局公布的全国70个大中城市上半年房价数据,一幅节节上涨的“路线图”清晰可见。

  从3月至6月,全国70个大中城市房屋售价环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%和0.8%,呈逐月反弹态势。到6月份,销售价格环比上涨的城市已从3月的39个上升到67个。全国房价出现“普涨”格局,差别只是涨幅不同。

  市场热度还在升温。7月13日晚,南京仁恒置业一新房开盘,600多套房源引来3000多人争抢,上千人涌进售楼处,导致现场失控,开发商临时停止发号,最终只得引进公证机构,对已发放的3000多个号牌进行摇号选房。

  房产中介“我爱我家”的一位置业顾问告诉记者,现在北京市亚运村一带二手房的房价已经超过了奥运前房市巅峰时的价格。“那时均价是一万二三,这个价位徘徊了半年多,今年春节以后开始涨,到现在已经至少一万五了。”他说,他遇到过一套60平方米的房子,半个月涨了5万元,“这种情况不在少数”。

  在另一个楼市“风向标”城市上海,市场机构佑威·楼市通的数据显示,3月份“小阳春”时期商品住宅每平方米均价还停留在13500元上下,进入5月则突破了14000元,6月已达到15525元。这是自2008年6月以来的最高单月成交均价。

  分析国家统计局逐月发布的数据可发现,进入二季度后,众多二三线城市的房价开始迅速“发力”,一些城市的房价已接近甚至超过2007年的高峰期。

  房市之热迅速传导至土地市场,“地王”重出江湖。最典型的是北京。在一个月时间里,北京的“地王”纪录已4次被刷新。5月21日,富力地产以10.22亿元的天价拿走广渠门外10号地块,超出挂牌起始价近4倍。6月30日,中化方兴以40.6亿元的天价拿下新“地王”——北京广渠路15号地块。

  尤其值得关注的是,地价与房价之间的传导、联动显现。在南京,一边是某新楼开盘,3175人争抢600多套房源;另一边是13家房企争夺一块住宅地,楼面地价从4101元/平方米飙升至7003元/平方米。两年前飞涨的楼市行情已然再现。

  房价快速逆转背后的“推手”

  短期内,房价何以逆转进而急速上涨?专家普遍认为,首要原因在信贷宽松、流动性充沛。上海一房企负责人告诉记者:“今年1月起,房地产开发贷款基本是应贷尽贷,有求必应。”

  业内人士分析,流动性充沛了,银行为追求业绩,只有把钱贷出去,才能获得息差。一二季度,实体经济领域内许多企业投资、贷款意愿并不强烈。而外贸型企业形势严峻,银行又不愿放贷,于是只能追着向房地产企业放贷款。

  国家统计局数据显示,今年前5个月,房地产企业获得国内贷款3962亿元,同比增长15.8%。

  上海一家具有国资背景的大型房企负责人向记者描述了他的“烦恼”:“一到月末、季末银行冲贷的时候,通常是几家银行同时打来电话,要求‘帮帮忙,分担一点贷款’。以前是分行信贷部经理打电话来比较多,现在往往是分行行长亲自出面。”

  一方面是开发贷款大开闸门,另一方面则是个人房贷“慷慨放行”。

  央行公布的数据显示,6月主要反映住房按揭贷款的居民中长期消费性贷款增长1800多亿元。而在去年11月,这一数据曾一度萎缩至40多亿元。央行最新数据显示,上半年新增个人房贷超过4661亿元,同比增长150%。央行上海总部统计显示,上半年上海中资银行个人住房贷款增加261.7亿元,同比多增203.2亿元。

  二套房的信贷闸门在不少地方已或明或暗地放开。一贷款中介机构的负责人告诉记者,原先央行对二套房贷的规定,是“按户放贷”,许多商业银行则通过“按人放贷”打“擦边球”,从而绕过了二套房贷的政策。

  于是,房价表现随之逐步改观:从打折促销、低开快走,演变为平开高走、高开高走,有的甚至封盘惜售,房价一路走高。

  房价飙升的另一个推手是“通胀预期”。对于当下热点楼市,“自住刚性需求释放”的说法已经失去了足够的解释力,通胀预期下投资、保值的冲动甚至恐慌性入市,渐渐成为重要驱动力。

  上海中环内一楼盘半年来已售出近千套房源,销售负责人发现,三月买房的人大多是“自住”,而四五月以后有超过50%的买家都是投资者,有些买家是民营企业主。“出于对通货膨胀的担心,他们认为买房是一种避险、保值的好办法”。

  尽管这种通胀预期未必会转化为现实的通胀,但只要有这种预期存在,就会刺激人们的投资和消费行为,比如买房、买车、买股票。

  中原地产对上海6月市场成交客户结构分析后发现,与3月初相比,首次置业的纯刚性需求客户已缩减至40%左右,改善性兼短期投资性的客户量约占40%,长线投资客约占20%。

  一些实力不济的购房者也跟着“恐慌性入市”。在上海某事业单位工作的年轻人王波最近“七拼八凑”买了套二手房。他说:“如果现在不买,以后怕是更买不起。”



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