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二套房贷监管从严 成都楼市走向依然难料


www.nsfang.com  来源:成都晚报 时间:2009-07-22 09:14:29

纵观宏观层面近几年对房地产市场的调控思路,不同阶段有着不同的针对性主题和指向,但前期一直遵循的法则是防止泡沫。在这一法则下,效果最为明显的就是07年10月份的提高二套房的首付以及利率的调整,由此,最严厉的房地产调整也从那时开始。

  但在金融危机的压力之下,二套房的限制包括首付和利率在09年初开始逐渐松动,加上旨在拉动内需的4万亿投资部分流入楼市,整个国内房地产市场也由“回暖”转向”盛夏”。但在整个实体经济并未复苏的情况下,楼市投资的加剧,则进一步加剧了“通胀”的风险。

  于是,楼市调控再次走入尴尬:一方面需要房产市场的复苏来拉动内需,另一方面复苏之后的楼市则加剧了通胀的预期。由此,不难理解”二套房”的调整也是在考虑“内需”与”通胀”二者之间平衡的基础上作出的选择,此种意义上理解,其起到的效果是否也会因回避了某些关键问题的厘清而“无关痛痒”?或是,那个 ”一松就乱,一紧就死”的经济怪圈,会不会在接下来的房地产市场应验? 

  而在不少媒体对于“二套房贷收紧”的报道中,开发商被置于了相对弱势的地位。但如果其在市场复苏的过程中,能够汲取08年所带来的教训,不捂盘、不盲目乐观抬高价格、不去疯狂拿地,相关部门也就不会在此时如此敏感和着急。因此,围绕近期“二套房”作出的调整,不难理解国内房地产自市场化以来就始终摆脱不了“政策市”的原因。

  很难说清复苏是否就意味着“泡泡”,但在价格已经成为悬在国内房产市场头上的“达摩克利斯之剑”时,各方急功近利的鼓吹之下,这个复苏很容易就被吹成“泡泡”于是相关部门再次祭出“收紧二套房贷”之剑。

  究其尤因,显然是贷量的过快增长显然让监管层绷紧了神经。7月17日,银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。而此前的6月22 日,银监会印发了“关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知”,指出房地产信贷尤其是按揭贷款业务中“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题开始有所暴露,通知要求严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

  此前,受制于金融危机的影响,以及房地产行业在内需方面的拉动作用,各宏观监管层面对房地产的表态一向很模糊。但此次监管部门的表态则明确将房地产列入了新风险点。有分析人士认为,严格执行二套房贷政策后,楼市新一轮波动难以避免,今年以来持续的上升行情将告一段落。但此种论断的前提是此轮楼市暴涨的原因是投资性需求的提升,若不存在这个前提,其二套房贷的收紧起到的效果还难下定论。

  收紧是保银行风险

  根据相关财经媒体报道,在日前召开的2009年第三次经济金融形势通报会上,银监会主席刘明康告诫银行业,当前要特别防范项目资本金不实或不足风险、票据融资风险、贷款集中度风险和房地产市场风险等四大新风险点。

  值得注意的是,刘明康此次还特别强调,要严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率,对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则,严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度,采取切实有效的措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

  从上半年的市场情况看,银监会这样的要求及时而且必要。据了解,在上半年各银行争抢房贷客户时,不少银行降低了对贷款者身份的核查力度,私自降低首付款比例和贷款利率,甚至有一些银行允许客户先买房后向银行申请贷款,信贷资产结构过于混乱。

  而造成这种信贷结构的原因来自于客观的经济形势以及银行对于利润的追逐。据某国有银行内部人士透露,相比那些仍在经济衰退的泥沼中挣扎的实体经济,个人房贷显然是不错的“优质资产”,风险较小。所以,在今年新增的500亿元贷款指标中,他们“大方地”将100亿元贷款给了开发商和个人房贷。因此,在此前近3个季度中,国内一二线城市大多对购买第二套商品房给予了宽松政策。按照最宽松的执行标准:首付两成,并享受7折优惠利率。

  作为银监会主席,刘明康的表态和指示显然是针对了银行放贷的风险。在整个国际国内金融形势没有完全乐观的情况下,做出如此宽松的信贷条件和高额的授信额度,显得尤为迫切。但几乎是同时期的舆论都在指明作为拉动内需的投资一部分流入了股市和楼市,而国务院发展研究中心宏观经济部副部长魏加宁表示,上半年有20%左右的信贷资金即超过万亿的资金流入房地产和股市等资产市场。因此,在实体经济面未回暖,资产价格的推高引发“通胀”的预期增强成为不少专家学者的担忧所在。

  而中国不动产研究中心最新报告也称,“在实体经济尚未复苏的情况下,近期股市、楼市出现的回升迹象与流动性充裕和通胀预期的影响有很大关系。”

  拉内需防通胀双管齐下

  在此前接受媒体的采访中,国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松曾表示,我国应对国际金融危机的第一棒是政府投资,此时以政府需求唱主角。但是政府的财政投资不可能总是上大项目,其力量必然会逐渐减弱。1998年曾出现这样的教训:政府的一脚油门踩下去后,其力量逐渐减弱,导致经济复苏又再度探底。当时真正将经济拉起的是1999年的住房改革,由此带动了内需市场。他表示,如果目前我国通过大量的信贷投放刺激房地产市场回暖,并且容忍一段时间的价格重估,将有望拉动家具、装修和建材等一系列行业的投资。

  去年10月底,财政部在下发的文件中表示,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%;以及此后两个月国务院办公厅发布的六条房地产新政细则:进一步鼓励普通商品住房消费,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。之前这些宏观层面对房地产市场的模糊处理,涉及到有关“二套房”政策性规定和表态都被众多专家解读为是为拉动内需而鼓励房产市场的投资。

  因此,此次的收紧房贷从宏观经济面进行解读,则出于宏观层面对于“通胀”的担忧。利率是一把双刃剑,银行信贷的大量投放缓解了房地产开发商资金紧张的状况,但同时使公众的通货膨胀预期有所抬头,推动房价上涨,但这种上涨并非建立在自住性购房需求之上,从而给银行带来潜在的风险。这也是收紧房贷在宏观层面包括银监会、国务院相关部委等能够达成一致的原因。

  目前世界各国的银行都在研究过度宽松的货币政策如何退出,即在何时、采取何种方式回收流动性。这是各国央行长期面临的一大难题。因此,只是针对“二套房”的部分举措,并不足以在拉动内需与预防通胀之间找到坚实的平衡点。

  市场影响依然难料

  事实上,二套房贷的政策一直都在执行,首付四成的比例,利率不低于普通的1.1倍。但是,由于前段时间楼市寒冬,成交量急剧下滑,为了缓解楼市的压力,很多地区的二套放贷在执行上打了些折扣,管理上也存在一定的漏洞。而此次收紧二套房贷,原来所存在的一些主观或客观的“钻空子”的条件依然存在。

  首先,对于一些升值空间大的房产项目,政策难挡资金流入。投资楼市有一句经典的话“买涨不买跌”,之所以有资金流入楼市主要是看到了未来楼市升值空间大,房价就是再高也一样会有买家买入。二套房贷更是阻挡不了资金的流入。因为投资客考虑的是预期的增长,基本上都是一次性付款。就算是付首付的,也不会在乎几成的比例。另外,对于二套房贷的执行目前还存在一定的制度漏洞,比如不同区域的不同银行难以联网;首套房子贷款还完,信誉度良好的,可以享受第一套房的待遇;买第二套房可以用其他人名办理等等,二套房贷政策仍有空子可以钻······如此一来,政策在执行力度上将大打折扣。另外,尽管尽管银监会发文要求各商业银行严格遵守二套房贷有关政策,也不断有城市传出将严格执行二套房贷标准。然而据相关媒体报道,已经开始严格执行二套房贷标准的并不多,7月21日的最新消息显示,“北京上海深圳广州四地二套房贷仍未全面收紧。”

  而从成都实际来看,在《成都晚报》房产部六月份调查显示,成都楼市的回暖与通胀预期并没有太大关系。因此,在这种情况下,仅仅采用“微调”手段,不仅实际效果难以预料,其有效抑制流动性过度扩张的效果也很难评说。



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