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捂盘惜售来自趋势误判 成都房价上涨缺乏支撑


www.nsfang.com  来源:成都晚报  时间:2009-07-21 11:23:46

 编者按:

  曾在去年步入下行通道的楼市,今年的走势出乎了所有人的预料。一方面由于此轮房地产市场调整光景不长,同时在多种因素的刺激下,楼市上演了一场绝地大翻盘。藉此背景,开发商原来一些受人诟病的惯用“伎俩”,又重新活跃在当下楼市。部分开发商捂盘惜售,坐地涨价,天价地王诞生······这些楼市火爆时期的场景如今都一一再现。

  而在金融危机带来的悲喜剧中,经历大起大落的某些房老板终于耐不住性子,有媒体报道,大块吃肉、大碗喝酒、论秤分金银,这疑似响马独有的派头,以前仅在小说里方能窥见,如今在开发商身上找到了现实版本:为了庆祝今年上半年的骄人业绩,不少开发商近期大摆庆功宴,奖金论袋子装,明星照最红的请。

  关于这些略显“猖狂”的做法,如果说舆论的反感还归属于开发商和购房者的心理博弈,那么,相关部门的近期举措已经释放出明显的信号:在经济形势整体回暖的基调下,楼市已由“促进”转向“稳定”,政策的阳光肯定要照顾到绝大多数人身上,开发商稍不留神就会碰上风险的暗礁。

  本周《楼市研究院》结合当前宏观以及各地楼市背景,推出有关当前房产政策的系列报道《后调控时代的楼市风险》,以对成都市场有所警示和提醒。

  市场回暖 地王频现

  “'疯了!'当听到中化方兴举起38.2亿这个价格时,万科的一位竞拍者惊叹道,他迅速在一张印有竞价对手情况分析的纸上,写上了'中化-3'字样,像是就此判定中化方兴就是最后的赢家。”

  这是在6月30日北京国土资源局拍卖厅发生的一幕。但“疯了”的价格并未就此止住。广渠路15号地落槌一瞬,价格定在40.6亿,地王诞生,泡沫四溅,周边房价应声上涨。为了这块地,潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)专门从中国银行、招商银行两家银行获得了共计100亿的授信额度,但因超出心理价位2.6亿最终败兴而归。几天前,SOHO中国还与另外包括万科、金地、保利、华远的八家大型房地产企业遭遇国家税务总局的税务稽查。

  有人欢喜有人忧,地产江湖颇不风平浪静。潘总的诸意不顺伴随着国内房产市场的一路高歌:国家统计局数据显示,今年一至六月,全国商品房销售面积三点四亿平方米,同比增长超过三成,商品房销售额一点五八万亿元人民币,同比增长超过五成。伴随着住房销售市场的回暖,土地市场再度火爆。最近两个多月,北京、上海、广州、深圳等地“地王”频现。 

  沉寂了一年多之后,中国楼市以始料不及的速度快速火热。北京、上海等地房价飞涨,开发商“天价拿地”现象再度频频上演。业内权威人士指出,当前中国一线城市房地产泡沫正在形成,在宏观经济尚未全面回暖之际,政府部门面临巨大难题:既要发挥房地产业拉动经济的作用,又要平抑快速产生的房地产泡沫。

  但随着“地王”频繁出现,以及二手房市场异常火爆,包括开发商和房主在内的卖方心理价位不断提升,使得消失一年多的捂盘现象再次出现。不少开发商再次开始采取暂缓或者停止销售楼盘的手段,等待市场价格的走高,以换取更多的利润。

  新规出台 严禁捂盘

  在此背景之上,最近的一则新闻“北京市建委约谈15家开发商告诫捂盘惜售”立刻成为焦点,相关部门对于楼市的态度已经比过去敏感,反应速度也已经更快。“被告诫的开发商必须对投诉问题进行解释说明,同时明确整改办法,在七日内完成整改。”北京建委的一位负责人说,对于确实存在违法、违规行为的开发企业,一经查实,将依法严肃查处,并会及时通过新闻媒体曝光。目前,对被查出有违法、违规问题的企业,有关部门正在进一步核实,一旦确认将从快惩处,立刻予以曝光。

  这位负责人还明确表示,专项整治将会依据投诉情况持续不断地进行滚动式检查,而且将加强执法检查的力量,不断扩大检查的范围。根据市建委要求,可对违规房企和经营管理者新的市场准入资格加以限制或禁止。

  有关事态的最新进展是,北京规定开发商未售房须公示价格防其捂盘惜售。算是连锁反应,上海日前出台了新规,规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示;区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段,制止开发商捂盘惜售。同时,还要求严格执行“3万平方米”规定,防止“少量多批”。上海市房管局重申,商品住房项目超过3万平方米,确需分批预售的,每次申请预售面积不得少于3万平方米。

  可以看出,各地方政府对于楼市的非理性上涨已经有了足够的警醒,在金融危机的阴影下,片面的将赌注压在地产行业所导致的非理性结构极其脆弱。中国不动产研究中心最新报告称,“在实体经济尚未复苏的情况下,近期股市、楼市出现的回升迹象与流动性充裕和通胀预期的影响有很大关系。”知名财经评论人牛刀也表示,在今年房价节节攀高的诱导下,不少地区房地产投机气氛非常浓厚,在部分城市,楼市上半年的换手率已经达到70%,超过日本房地产泡沫前的水平。

  住房和城乡建设部有关负责人7月15日表示,针对目前房地产市场运行的情况,下一步将重点加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导,督促其加强供需双向调节,严格执行个人购房贷款政策,着力稳定房价,促进房地产市场平稳健康发展。

  捂盘惜售来自趋势误判?

  虽然北京已明令禁止开发商捂盘惜售,但目前仍未公开其约谈的15家开发商具体是哪些公司。在网上流传的一份被举报捂盘而被建委约谈的开发商名单中,不乏保利、北辰万通、华润这种大型房地产开发公司。而捂盘代表开发商对市场偏乐观的预判,可见当前不少开发商对未来已经一片乐观。

  知名财经评论员陈真诚向《成都晚报》表示,捂盘惜售意味着开发商对市场偏乐观的预判,但这种预判在当前的形势下却很可能是误判。陈认为,09年国内房产市场的回暖,首先来自于刚性需求的释放,但最近的热销则是投资者对资产价格重估的判断,以及通胀预期所带来的投资性需求,但从对通胀问题的谨慎态度看,国家的政策在下半年有可能转向“收紧”。而正略钧策管理咨询公司合伙人薛迥文之前在接受某财经媒体采访时表示,这些支撑此轮热播行情的需求总会释放完毕,新的需求增长可能会面临更长的时间。而每一轮房价的上涨,都会消灭潜在的需求者。

  在笔者接触的成都一些楼盘的销售经理也认为,现在房价的上涨缺乏支撑。对中小户型的刚性需求是在楼市长达半年的观望期中积累而后释放的。但决定人们购房的重要因素--收入,2009年上半年并没有显著的增加,这必将影响房屋的购买行为。

  投资性的需求对楼市支撑力能持续多久?多数业内人士都认为这有赖于国家的金融政策以及国内外宏观经济环境的走势。一个不确定性的因素是,下半年主管部门是否会收紧流动性。

  机构对后市判断存在分歧。 中金公司的研究报告表示,中国短期内仍将保持宽松货币政策,直至年底的中央经济工作会议才有可能初步释放政策调整的信号。另一些机构和经济学家认为,短期内适度宽松的货币政策很可能延续,真正的调整最有可能在四季度出现,在此之前信贷政策的收紧也只是一些微调。

  但绝大多数专家、业内人士以及开发商人以惊人相似的口吻称,房价会涨。

  一直关注各个城市成交量与房价走势的虎杰投资公司首席分析员张寅之前对《21世纪经济报道》表示,这一轮房价的上涨主要是由北京等一线城市带动的,成交量的放大在上海最为明显。并不是所有城市的房价都出现了大幅上涨的情况。他认为:如果北京的房价开始有所调整,上海的交易量开始持续下降,则宣告这一轮反弹将告一段落。

  增加供应为调整之道

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)日前接受记者采访时表示,“楼市投资需求的突然释放,实际上是财富阶层的资金转移”。顾云昌认为,现在银行存款在下降,央行在快速释放流动性,加上对通货膨胀的预期,企业及财富阶层都在为资金寻求出口,其中大量资金进入了房地产市场。

  2004年以后,除去年住房需求萎缩外,中国楼市一直处于供不应求的状态,尤其是2007年更加严重。今年三月份开始,相对旺盛的需求,住宅供应显得不足。 

  分析原因,顾云昌认为,主要与土地供应有关,一些重点城市的土地供应远远跟不上住房的销售速度。这与土地供应的渠道和方法,与整个土地市场的紧缺有关,再加上各地拆迁难度加大,土地供应速度较慢,与旺盛的需求不相适应。

  “解决的办法就是放大供应量,缩小需求。”顾云昌说,当前应增加土地供应量和房地产开发的投资,加大金融对房地产投资的支持,但不是对购买力,尤其是对购买二套房以上的支持。

  “既需要房地产业拉动经济增长,同时又要减少新的泡沫产生,这是摆在我们面前很大很大的难题。”顾云昌说,一些热点城市正在产生新的泡沫,但是不能控制房地产投资,与其它行业不同的是,房地产业不存在产能过剩。只有供大于求,房价才能平稳下来。



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