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国土部筹谋地王风险防控 专家调研各地土地市场


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2009-07-21 09:29:09

广州对虚假地王还未公布最终的处理结果,又有消息传出,国土资源部(下称国土部)拟对各路地王从土地供应到项目竣工的各个开发环节进行全程监控,尽力防范高价地王可能带来的市场风险。

  一位国土部内部人士透露,在最近一次国土部内部专家研讨会上,针对近期地王频出且数量呈快速增长的现象,多名专家提出建议,建立相关制度对土地开发实行全程监管,特别是极端的地王更需严查。

  但据权威人士透露,目前国土资源部土地利用管理司对于此建议还没有任何明确的表态。

  “也许会重申以往的政策,但是近期内不会再出台新的调控政策。”该人士表示,国土部正在密切关注近期地王频出的现象,并且有关专家也在调研各地土地市场。

  遏制地王冲动

  “如果实行全程监控,将主要是针对土地出让合同的执行情况。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示,一些地王被开发商高价拿走之后,就处于闲置状态,并没有投入开发。

  去年,国土资源部、国家工商总局曾联合下发通知,颁布《国有建设用地使用权出让合同》,并要求自当年7月1日起土地出让必须签订规范的合同。

  按照规定,在签订新版土地出让合同时,各方需要明确填写土地上建设项目的开发投资总额、建筑容积率最高限制与最低限制、建筑限高、建筑密度、绿地率等指标。受让人(指土地购买方)应当按照本合同约定的土地用途和容积率利用土地,不得擅自改变。此外,与旧版的土地出让合同相比,除了规定开工期限之外,新版土地出让合同还对竣工期限也进行了约定。

  邹晓云解释说,监管的主要内容也就在土地利用规划指标和开竣工期限上。

  据介绍,高价地块难以消化时,开发商一般会通过修改规划指标,如增加容积率或减少绿地率等,来降低楼面地价的成本。

  有知情人士向记者透露,就在不久前,重庆有多家开发商联合起来要求政府修改容积率,试图以此来为2007年拿下的高价土地解套。

  “改动土地利用规划指标,将是地王全程监管的重点所在。”邹晓云说。

  此外,开发商在运作高价地块时,还会通过延迟开竣工期限的方法来应对风险:市场不好的时候,可以等待市场好转;市场好时,也可以延迟开盘以图更高的利润。

  国土部有关专家也表示,对地王进行全程监管,也是预防企业高价拿地之后将风险转嫁,让全社会承担。

  “不能市场好了就高价拿地开发,市场不好就向政府退地或者修改指标。”该专家表示,如果开发商高价拿地以后没有修改规划指标的空子可钻,或者有关部门对土地开发延迟开竣工期限的行为进行严查并予以处罚,也能遏制一些非理性地王的产生。

  实操难题

  然而,全程监管地王在实际操作上仍面临诸多难题。

  “首先地方政府就有可能不愿意严查地王。”一位分析人士表示,目前土地出让金在各地地方财政中占据很高的比例,如果严查地王或者收回闲置土地,可能会令地方财政受损。

  此外,土地开发的监管机制也并不健全。虽然我国有规定,土地出让后两年内仍未开工的将收回土地,但由于动工的定义难以严格界定,让开发企业得以通过多种手段来应对。比如,一些开发商在土地上挖几个坑以应付监管,随后就将工程搁置。

  北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示,仅仅依靠并不完善的监管机制,还不能解决地王频出的问题。如果对现在土地制度不进行大规模变革,从目前看,几乎没有根治地王现象的办法。

  尽管是否全程对地王进行监管目前还无定论,但针对目前土地市场的现状,国土部相关人士表示,国土部正在敦促各地方政府完成今年的土地供应计划,确保土地市场的供应量。



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