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专家:2009年中国楼市或将呈现平稳的L形走势


www.nsfang.com  来源:新华网 时间:2009-01-09 16:43:51

走过了扑朔迷离、一波三折的“拐点之年”,中国楼市迎来了2009年。在房贷减负、政策利好、供求关系这三重因素博弈下,楼市是继续调整,还是止跌回暖、由“熊”转“牛”?专家认为,与2008年“倒V形”走势相比,2009年中国楼市更可能呈现平稳的“L”形走势。

  房贷减负:加速刚性需求入市

上海白领庄剑在新年伊始向中国银行递交了房贷利率7折优惠的申请。如果申请获得通过,加上去年累计216个基点的降息,他55万元、20年等额本息的商业住房按揭贷款,每月可比降息前少还770多元,累计可节省利息18.5万元。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说:“持续降息使购房成本大大降低,有利于推动前期积累的刚性购房需求得到释放。”

从2009年元旦开始,银行将执行2008年连续5次降息后的最新利率,购房者的房贷成本减轻超过10%。如果是公积金贷款,5年期以上贷款利率已下降至3.87%,以50万元20年期贷款为例,每个月可少还贷款365元。

光大证券地产分析师赵强分析认为,出于全力保增长的需要,我国降息周期可能会持续相当长时间,本次经济周期中货币政策放松幅度有可能创历史记录,基准利率可能会跌穿1.98%历史最低水平。“目前,1年期存款基准利率已降至2.25%,5年期存款利率也不过3.6%,随着利率的进一步降低,居民储蓄收益大大下降,储蓄意愿降低将会推动部分资金流向楼市。”

在楼市重镇上海,房贷门槛的放低特别是公积金贷款额度的不断提高,将有效推动刚性需求以及改善性需求入市。2008年底,上海市政府办公厅转发五部门联合发布的通知,明确了“改善性”住房消费的相关政策,除对二套房贷进行松绑之外,更将二套房公积金贷款每户最高限额提高至60万元。

新年上班第一天,上海公积金管理中心又将二套房公积金贷款最高额度上调至每户80万元。这意味着,对于很多家庭而言,购买一套普通住宅不需要商业贷款、完全依靠公积金贷款即可。即使以7折优惠利率计算,五年期以上商业贷款利率也比五年期以上公积金高出0.288个百分点。

政策利好:未来仍有释放空间

在日前召开的“2009年北京市发展和改革工作会议”上,相关人士透露,为了合理引导住房消费需求,今年北京将研究取消二套房限制,适当减税让费,刺激改善性需求;按照“低端有保障,中端有支持,高端有市场”的原则,加快研究中端住房的供应和需求结构,激活住房消费市场。此外,北京市今年还将探索廉租房收购模式,利用好存量资源。

此前,从中央到地方已经密集出台了一系列“楼市新政”,这些利好也有效刺激了楼市成交量的回暖。根据上海市房地产交易中心监测,2008年11月网上成交的市场化新建商品住房预售面积比9月、10月分别增加47%、36%;网上成交的二手房买卖面积比9月、10月分别增加75%和68%。而市场机构佑威楼市通系统的数据显示,12月上海全市商品住宅成交面积为85万平方米,相比上月增加了6万平方米,环比增幅为18.98%,商品住宅成交已持续两月上涨。

“跟随市场变化,我们预计未来楼市政策利好仍有进一步释放空间,包括彻底松绑二套房贷、进一步降低交易税费,甚至购房退税等,这有望使市场底部提前出现。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

他认为,2008年12月20日国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,其内容的全面性和重要性可与2005年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”相提并论。除了继续强调加大保障性住房建设力度,减免二手房交易税费从而鼓励普通商品住房消费,更首次提出支持房地产开发企业合理的融资需求,有望缓解开发商资金链紧张的局面。

供求关系:消化存量是首要问题

对于2009年的楼市而言,如何化解巨大的存量房压力或许是决定市场走向的关键因素。数据显示,截至11月末,全国商品房空置面积达1.36亿平方米,同比增长15.3%,增幅比前10个月提高了2.2个百分点。

“楼市阶段性供大于求已是不可避免。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发说。从目前来看,由于购房者对宏观经济及未来收入信心不足,观望情绪仍然浓重,短期内供求关系难以得到改善。

中金公司研究部分析员白宏炜表示,在一线城市中,上海楼市的供求关系较为平衡,未来市场供应量较小,消化周期相对较短;但北京、南京、福州、成都等城市的存量房面积较大,需要较长时间才能消化。

在供大于求的情况下,多数开发商纷纷借着“政策东风”,通过降价以及附送面积等优惠来促销,希望提升成交量。在多方配合下,2009年元旦楼市呈现久违的暖意,各大城市咨询、看房的人数普遍提升,与去年新年伊始的降温态势相比,今年的购房意愿显得“蠢蠢欲动”。

根据上海佑威楼市通系统的数据,新年楼市成交迎来“开门红”,首个工作日当天成交商品住宅494套、5.47万平方米,大大高于去年12月份2.7万平方米的平均水平。而据北京“我爱我家”初步统计,旗下各门店的交易量较去年同期增长17%,客户咨询及委托交易的数量更分别同比增长36%和20%。

顾建发认为,随着政策累积效应的逐步释放,市场有望在2009年下半年见底回暖。与2008年“倒V形”走势相比,2009年中国楼市更可能呈现平稳的“L”形走势。



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