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房地产商开发资金普遍紧张


www.nsfang.com  来源:中国证券报 时间:2009-01-07 09:30:44

在国内房地产业的调整中,地产企业的资金链是令市场最担心的问题。股市低迷、银行惜贷、销售萎缩、库存高企、景气下滑……这一切,都使房地产业深陷流动性“危情”之中。

  岁末年初,中央货币政策转向,将“从紧”调整为“适度宽松”,并提出满足房地产企业“合理的融资需求”。业内专家指出,在“保增长”的环境中,银行今后对房地产企业的融资需求会在一定程度上“开绿灯”,但受消费意愿持续下降、房屋存货不断走高的影响,房地产业整体的资金压力依然巨大。华远集团董事长任志强便指出,2009年,不排除部分企业资金链断裂。

开发资金普遍“吃紧”

“2007年,房地产行业比较亢奋,企业高价拿地、大幅圈地屡见不鲜,由此沉淀了大量的开发资金;从2008年开始,房地产市场持续低迷,信贷环境也延续了近一年的从紧格局,由此导致地产商的开发资金普遍比较紧张。”一位房地产分析人士告诉记者。

国家统计局的最新数据显示,2008年1-11月,全国房地产开发企业商品房施工面积25.5亿平方米,同比增长17.7%;房屋新开工面积8.4亿平方米,增长5.4%;而1-11月房地产开发累计资金来源33404亿元,同比增长4.2%。单位新开工面积到位资金为3900元左右,单位施工面积的到位资金为1300元左右,这两个数据与2007年相比,均呈现明显回落。

银河证券一份研究报告指出,在经历2008年银根紧缩后,房地产开发企业的间接融资显著放缓。数据显示,在2008年1至11月,房地产开发企业实际到位资金中,国内贷款6416亿元,仅增长5.2%;而企业自筹资金达13444亿元,增长30.9%。

另外,由于资本市场融资受阻加之市场销售低迷,房地产企业到位的“其他资金”为12942亿元,同比下降14.5%。其中,个人按揭贷款3046亿元,降幅达25.6%。

21世纪不动产一位分析人士指出,2009年,房地产将面临供给提升和需求大幅下滑的双重压力,房地产企业的资金困局有可能进一步加重。一方面,金融海啸和经济下行,改变了置业者的收入和房价预期,从而延迟和减少大额消费,由此房企将面临更艰巨的销售回款压力。另一方面,在房价尚未调整到位之前,银行对开发贷款普遍持谨慎态度。

一家商业银行公司金融部高层告诉记者,虽然从2008年年底开始,央行对房贷等有关房地产业的信贷政策给予放宽,但商业银行对房地产前景有自己的判断。“房地产是一个涉及多个链条的产业,单纯给开发商资金并不能解决全部问题,如果房屋仍然卖不出去,那么给开发商贷款等于向银行转嫁风险。”这位银行人士称。

库存高压短期难以释放

作为硬币的两面,高存货必然与资金链紧张“如影随形”。我国房地产业同样面临着高库存之殇。

中金公司发布的2009年宏观经济展望研究报告显示,在目前的成交量下,北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆等十五个城市现有的商品房库存,需要约27个月才能消化。

截至11月末,全国商品房空置面积1.36亿平方米,同比增长15.3%,增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中,空置商品住宅7084万平方米,同比增长22.9%。

另据WIND资讯的数据统计,按照申银万国的行业分类并剔除ST公司,A股房地产上市公司三季度末的存货合计达4015.2亿元,而2007年第三季度末,86家房地产公司的存货合计为2519.78亿元,同比增加1495.42亿元,增幅为59.35%。与2007年末相比,三季度末的存货也增加1002.91亿元,增幅达33.3%。

与此同时,地产公司普遍面临经营性现金流持续恶化和财务费用上升等问题。统计显示,今年前三季度,86家房地产公司经营活动产生的现金流量净额为-371.87亿元,而去年同期,这一指标是-228.85亿元,同比减少143亿元。

南京证券最新一份行业策略报告显示,2008年三季度,主流地产公司平均短期资金剩余为1.82亿元,而2007年三季度为18.41亿元;平均长期资金剩余为-35.91亿元,2007年三季度为-13.78亿元,长期和短期资金剩余都大幅减少。

为维持房地产投资对国民经济的拉动作用,中央在4万亿经济刺激计划,也包含了高达9000亿元的提振房地产投资的措施。上海证券研究员沈莉指出,投资意味着增加供给,如果楼市新政没有房价合理回调的配合,市场的库存压力还将加大。

烂尾工程或批量现身

华远集团董事长任志强最近指出,销售大幅下滑必然出现空置面积上升并占用大量资金的局面;在投资能力下降时,如果没有市场或信贷资金的支持,不少企业的资金链将开始断裂,并出现烂尾工程。他预计,当初海南与北海的烂尾楼现象今年可能会重演。

事实上,受资金困扰房地产业停工、延缓开工等现象已日益增多。业内专家分析,2007年土地供给的增长使得2008年房地产开复工总量随之上升。但25亿平方米左右的施工面积对应的竣工应该在7至8亿平方米;但实际上竣工和施工量在下降,这证明大量的工程并未按正常的施工进度建设,而是处于停顿或延后之中。

SOHO中国董事长潘石屹分析,2006年下半年、2007年疯狂拿地的企业所开发的项目,很多由于投入进度的问题,在2008年还不具备销售条件,并没有形成可以在市场上打折销售的房屋产品,他们将面临很大的资金压力。这些企业可能转让土地,也有可能拖欠政府出让金和银行贷款,从而发生行业的信用危机。

从财务数据分析,作为行业优势群体的房地产上市公司的运营能力和偿债能力正在下滑。长城证券研究报告指出,房企存货周转率、总资产周转率持续放慢,实际债务压力加大,财务成本提升,偿债能力减弱。

专家指出,存货周转率及总资产周转率在2007年出现一定程度的下降主要是由于土地储备大幅增加所致;而2008年继续大幅度下滑,则主要是由于销售不畅导致存量房及在建工程不断增加,这意味着烂尾楼可能会大量出现。



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