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2009年中国楼市10大悬念


www.nsfang.com  来源:中国经济网 时间:2009-01-07 09:28:24

2008年,注定要在中国房地产业历史上写下浓墨重彩的一笔,这是开发商从天堂踏入地狱的一年。故事总是这样,总是在不经意间发生戏剧性的变化。楼市就是一场买方与卖方角力的游戏,二者在博弈中寻求平衡。当众多开发商还沉浸在2007年“辉煌”的赚钱年代中不能自拔时,房地产市场却在2008年悄然发生了“巨变”。2009年即将来临,楼市还将发生什么变化?

1 房价继续下行?

                                               明年房价走势受人关注

2008年年初,房价“拐点论”就已经在房地产业界风行。而2008年也确实完成了房价从上涨到下跌的转变。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,全国70个大中城市房屋价格指数表明,2008年1月份同比增幅为11.3%,达到近几年的高点,其后增幅加速递减,11月份已降到0.2%。与时间跨度为一年的同比增幅相比,环比增幅更能反映出房价短期变化,从8月开始,房价终于由正增长变为负增长,拐点正式出现。

中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出,2009年,在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出,2009年将延续2008年房市的低迷,短期内房价面临进一步回调。

事实上,在保障性住房即将批量入市的预期下,商品房价格也可能将面临方向性的调整。再加上大多数业内人士仍预期明年上半年楼市回暖无望,但开发商会借下半年的回暖加大推盘力度,因此,在供应加大的前提下,再加上开发商资金回笼预期,很可能会在价格做出一定的让步。

世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜表示,当前采用降价举措的大多是土地储备量大、年报需要做得漂亮的公司,明年还会继续降价,现在卖的项目,可能是2005年的土地。而2007年获得的土地,还没有投放市场。有降价和资金需求的公司,在市场上不会放弃明年2季度的市场,将会是一个集中新上市的时机,但大多房源依然会采用低开的举措。

杨红旭同时指出,按照市场价格下滑的惯性,未来全国房价环比跌幅还会继续扩大。在房价回调时,也要提防房价过快、过度下跌,否则不仅危及企业,而且不利市场稳定发展,若不加以防范,则有可能出现“硬着陆”。针对于此,政府必须予以足够的重视,加大稳定市场、剌激需求的政策力度。

2 成交即将回暖?

                                              成交量成为行业关注的话题

中国房地产指数系统秘书长、搜房控股有限公司董事长莫天全认为,楼市要复苏至少需要6~12个月的准备期。他表示,2008年是一个调控年,下半年全国主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑,价格方面也有15%~20%不同幅度的调整。

实际上,在全国房价出现负增长以前,全国商品房成交量已持续低迷半年左右,多数一、二线城市的成交量同比都下降五成左右。杨红旭认为,久盘必跌,开发商的资金链越来越紧张,不得不降价促销以回笼资金,于是全国楼市进入量价齐跌阶段。

对比2008年中央政府相关部门和地方政府的救市措施可以发现,中央政府相关部门救的是市场需求,重点在于“救量”。地方政府除了扶持需求外,还照顾到开发商,比如缓交土地出让金。

杨红旭认为,从救市效果分析,整体上有利于房地产市场趋稳,但由于政策见效需要一个周期,短期难以改变市场下行的大势。而且,救市很难“毕其功于一役”,相关部委和地方政府的配套措施还将会陆续推出。

国际五大行之一的世邦魏理仕上海分公司总经理马乐表示,楼市放缓现象比预期更严峻,当前楼市观望气氛浓厚,明年的三、四季度成交将有望逐步活跃。

五合智库总经理邹毅认为,当前消费者对价格的心理预期并没有改变,因此楼市短期难见回暖。如果明年二季度外部经济环境好转,那么楼市才有可能慢慢回暖。同时,还要看股市,股市慢慢反弹了,楼市才有可能触底反弹。

3 土地继续流标?

 

“地王”退地、土地流拍主导2008年的土地市场。2009年,还会持续这种现象吗?

房地产高级经济师章林晓在接受媒体采访时表示,明年上半年,楼市不可能回暖。相应地,土地市场也将延续今年下半年以来的低迷态势。

北京中原投资顾问部的研究报告称,由于今年市场形势低迷,并且出现多宗土地流拍,预计2009年土地整体价格将下调。2009年土地供应总量将继续增加,仍将大力推出保障性住房和两限房,预计明年保障性住房和两限房用地供应将比2008年有所增加。

根据国土资源部近期下发的《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》的要求,地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划;2008年用地计划完成缓慢的城市,减少2009年用地计划申报指标。

这意味着地方政府要在近段时间内将2007和2008年的存量土地消化完。

中原投顾的报告同时认为,虽然目前情况下,多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流,但实力派开商仍将实施“储地为王”的地产开发策略。比如近2年销售情况较好的开发商,以及资金链充足的开发商,将会在明年实施“储地为王”计划。但近2年销售情况不好,资金紧缺的开发商,关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题,拿地较为谨慎。

杨红旭认为,面对企业的这种正常行为,地方政府应该调整土地出让的思路。

首先,不能再继续抱着多卖地、卖贵地以增加地方财政收入的传统观念,地方政府要从总量上适当减少土地供应,以缓和土地市场和房产市场双双供大于求的形势,避免市场和房价大幅下跌。

其次,要调整土地出让的结构,尽量供应开发商需求较为急迫,建成后市场前景较好的地块。

最后,地方政府土地管理重点要放在“控增逼存”,目前开发商手中的土地储备较多,其中相当一部分属于闲置土地,要优先督促其及早开发,而非增加大量新的土地供应。

4 专业人才大流动?

                                       明年人才流动会加剧?

洲联集团刘力博士认为,2009年,房地产行业的洗牌已不可避免。尤其是一批天价拿地、囤地的开发商可能会因资金问题面临出局,或不得不寻求项目合作。相反,有良性流动资金、立足传统行业进行房地产开发的企业占有绝对优势,他们有充足的资金保障,手中没有囤压大面积土地,这时正好可以整合濒临倒闭的地产企业,吸纳良好的土地、项目和人才资源。

刘力博士认为,行业新的格局正在形成。首先是资本的集中,包括资金、土地、项目等。一批中小开发商将被淘汰,优秀健康的企业将崛起壮大,逐渐形成寡头局面;其次是人才的集中,中国房地产业经过十多年高速发展,产业链日益完善,但由于业务流程涉及十余个专业环节,对专业人才存在着迫切需求。今后一段时间,很多优秀的专业人才会由中、小企业流向大型正规企业,从而缓解大企业的人才瓶颈问题。

刘力指出,洗牌后,不具备专业开发能力和管理水平的开发商将逐步被淘汰,以前开发商只要拿地建房就能赢利的模式也难以为继。生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理模式的重要性,各环节将越来越追求专业化,对产品品质的追求将重于对项目效率的追求,进而推动房地产业进入产品时代。

5 行业整合加剧?

 

                                      行业竞争更激烈?

虽然,地产熊市让很多地产商难受,但是却同样使更多的地产商得利。

根据易居地产研究院的统计,包括万科、恒大、富力、金地在内的众多企业,在2008年都实现了品牌市场份额的扩大化。

另一方面,今年的土地成交价格虽然低廉,但大部分都落在大开发商的口袋中。万科、中海、保利等开发商成为今年的囤地大户,获得了大量的低价出让地块。而一些开发商由于去年拿地过多,且购买的土地地价过高,今年并没有再买地。这也使得开发商在土地储备上出现了分化,部分开发商由于在后续项目出现“断档”,已经无法再维持现有的市场份额。

与开发商一样,营销代理公司也将进入整合时代。业内人士罗渊认为,2008年国内的营销代理公司在业务上输给一直看不起的中介,原来从大开发商那里做代工赚品牌,从小开发商那里做溢价赚利润的模式几近彻底破产的边缘。

自2005年之后,大开发商逐渐在产品中注入自己的品牌性格,通过这种实实在在的产品内涵建立起客户的忠诚度,开发商也通过对他们客户的理解得知他们的需求和底线,所以在这个萧条期降价手法的运用娴熟到位。而这些能力是代理公司学不来的,更无法通过他们去教会那些小开发商。

6 政府如何扩大购房需求

 

                                     购房需求释放最关键

除了出台各种优惠政策,吸引购房者买房外,2009年政府还会出台哪些政策刺激消费?

有经济学家认为,中央政府的“四万亿”和地方政府的“十六万亿”投资,形成了巨大的需求,将会在明年释放出来。上述投资中的一半,会转变为工资,而工资又可以转化成购买力,有了这些购买力,购房有效需求就能够得以解决。

在上述“20万亿”中,有一部分资金是用于经济适用房和廉租房建设。而在一些地方,如南京,这两类保障房是由政府出资向市场购买商品住宅实现的。

在上海,国资背景的企业收购商品住宅的模式,也成为政府扩大需求的一种方式。在2008年的最后一个月,上海陆家嘴集团、外高桥集团、张江集团等国有集团,纷纷通过商品房市场购买普通商品住宅作为人才公寓,向外来优秀人才提供住宿。

与此同时,上海市政府还引入了包括中化集团在内的七大央企,在上海北外滩购买办公楼自用;驻京央企的一些办事处,也被传出资购买商品房,用于提供员工住宿。

政府出资加快旧区改造,也被认为是政府部门扩大购房需求的思路之一。十二月初,上海静安区宣布加快推进旧区改造并探索实行旧区改造“就近安置”新模式,将在2009年预计投入6亿元拆除2.6万平方米的零星旧里。

静安区区长张仁良说,“零星旧里动迁成本高,对开发商来说没有商业价值,但是政府必须为改善民生’买单’,区里坚决投入财政补贴进行公益性改造。"

7 融资环境如何变化

 

12月13日,国务院的“金融30条”出台,房地产信托投资基金(REITs)终于获得了最高级别的准生证。“金融30条”中明确规定:开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道。不过,关于REITs基金究竟是股票形式还是债券形式,以及何时正式开始募集,依然是个问题。

12月21日,国务院发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(下称:《意见》),内容主要包括支持房地产开发企业积极应对市场变化、多渠道筹集建设资金;商业银行要根据信贷原则和监管要求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度;对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目,提供融资支持和相关金融服务;支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券,开展房地产投资信托基金试点,拓宽直接融资渠道。

上述政策的出台,无疑会放松开发商的外部融资压力,让资金极为紧张的房地产企业松一口气,延长后者的生命线。

不过,国务院政策的放松,并不代表开发商就此可以高枕无忧。由于国内房地产公司资产负债率居高不下,各商业银行评估地产开发项目的信贷风险依然很高。地产商是否能够得到银行体系的充足信贷仍有疑问。

8 开发商如何转型

                                                  产品转型?

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在“2008中国城市住宅与房地产发展高峰论坛”上说,房地产企业要主动顺应形势,从研究市场规律入手,主动调整和转型。

他认为,房地产开发企业在转型过程中要坚持两个理念:一是科学发展;二是诚信经营。同时要提高三个能力:一是提高对市场的前期策划和判断能力,研究企业的开发期、开发目标、开发产品,包括积极参加经济适用房、廉租房的建设,开发省地节能环保型的建筑;二是提高开发建设的能力,提高产品的含量,提高住宅的水平;三是提高企业的融资和资金管理能力,加强成本核算和财务管理。

明年或许是房地产企业的转型之年。此前,SOHO中国董事长潘石屹也曾认为,国内的房地产企业需要在商业模式和战略上转型,不过现在转型已经有些晚。

此前,SOHO中国、北京万通地产和上海长峰集团等,都在最近两三年间完成了转型,由单纯的住宅开发商,转向为商业地产的开发和经营商,以持有、经营商业地产为公司的主营业务。

明年,是否会有更多的开发商步这些公司的后尘,将成为悬念。

9 住宅产品两端分化

                                               产品需要创新?

刘力博士认为,2009年,国内住宅产品市场发展将大致向两端分化:一种是政府主导的保障性住房建设;另一种是开发商为主的个性化高端产品,这种变化主要取决于当前市场结构和开发模式的转变。

首先从市场结构看,近年来国家大力推行两限房、经济适用房、廉租房等保障性住房政策,与市场化的普通商品房和高端住宅并存。且今后的保障性住房也将由原来政府提供相关政策、企业为主体开发的模式慢慢转变为一部分由政府主导来建设。这样的话,必然会使得保障性用房无论是数量、规模还是非市场性的特点都会越来越强。

其次,保障性用房的大规模建设,也将导致开发模式的转变。像前几年开发商主导的大盘、新城、卫星城建设等项目会越来越少,今后企业拿地的规模会相对小一些,对土地位置的选择较以往增加了偶然性。因此,他们会更倾向于开发一些高端、特色的个性化住宅产品,满足市场上中产以上阶层二次或多次置业的居住、投资需求。

10 还会有多少政策出台

                                  政策同样会引发行业的关注

对于房地产行业而言,2008年的楼市可以说是政策市。从六月份开始,便有地方政府出台政策,鼓励购房者入市买房。到了九、十月份,“救市”政策更是层出不穷,从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。

放松二套房贷、减少购房买入和转让环节的各种税费、降低贷款利息……,在已经出台了不少鼓励消费的政策之后,中央和地方各级政府还将会出台怎样的政策,刺激目前低迷的房地产消费?

此前,上海在1998年出台鼓励房地产消费的多项政策,曾被舆论广泛提及。开发商也认为,这些政策可以起到刺激市场的作用。

这些政策包括购房退税、购房可以获得蓝印户口等。因为预期上述政策会被发布,很多购房者都在等待。然而,也有人反对出台这些政策,因为他们认为,如果政府被“胁迫”,出台这样的优惠政策鼓励购房。难保购房者得陇望蜀,要求更多的政策优惠,届时政府将处于被动。

政府部门还会继续出台优惠政策,鼓励购房吗?在进退维谷间,政府的下一步政策取向,尤为值得关注。



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