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甲级写字楼价格不如普通住宅 上海开发商甩卖


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2009-01-04 10:01:02

上海甲级写字楼的价格还不如普通住宅!

  2008年下半年开始叫卖的浦东大型写字楼浦项商务广场已经和买家签订交易备忘录,双方约定的成交价预计不足3亿美元,这一价格相比于当初超过4亿元美金的报价,几乎是打了7折。

  分析人士指出,造成如此价抛售,一方面,市场不景气,导致开发商没有耐心继续经营,以低价抛售,快速套现;另一方面,由于许多国外的投资机构,受到金融危机影响较大,无力高价接盘。

  低价甩卖

  浦项商务广场位于浦东陆家嘴金融区世纪大道,总建筑面积98130平方米,主楼地上34层、裙楼4层、地下4层。大厦由韩国浦项建设于1999年投资1.5亿美元建成,浦项建设拥有100%的股份。

  浦项建设自2008年7月起把出售工作交给国际咨询公司普华永道(PwC),开始了将该大楼卖给一家英国基金的程序,售价超过4亿美元。从此次备忘录披露的价格来看,相比于数月前的报价,几乎打了7折。

  以目前的价格计算,楼板价只有2.1万元/平方米,即使忽略地下面积,大厦楼板价也仅在3万元/平方米左右。

  浦项商务广场所处的陆家嘴板块,以“世茂滨江花园”、“久阳滨江公寓”为例,其价格在3.5万元/平方米以上,现在浦项商务广场的楼板价还没有住宅贵,属于贱卖。

  中原地产陆家嘴店一位中介工作人员表示:“2009年出售价格或许还要低,现在陆家嘴不缺写字楼,2008年上海中心、世纪大都汇等项目都陆续开工,可供挑选的写字楼比较多,浦项商务广场的房龄也有10年了,也不处于陆家嘴核心的位置,以这种价格抛售还是比较正常。”

  浦项商务广场位于陆家嘴区域。据世邦魏理仕统计,2008年第三季度,浦东平均租金则在大量供应的冲击下下跌2.3%至每月每平方米人民币284.9元,为2005年来首次下跌。由于包括地标性建筑上海环球金融中心在内的共四幢物业交付使用,供应充沛,而市场需求则在全球经济的不确定中有所下降,市场空置率上升至9.9%。

  事实上,近来许多物业在低价抛售,如卓越金融有限公司2008年10月23日公告,美国黑石集团将以5.367亿元人民币净价购入上海长寿商业广场项目95%股权。最终交易价格低于4个月前的协议价约达1亿元人民币,等于数月之内项目成交价打了8.5折。

  现在不仅有老的项目,新的项目也在进行甩卖,如位于南京西路核心商图的1788号项目,总投资额达25亿元,台湾的顶新集团和三宝置业以1.47亿美元将南京西路1788号地块的全部权益收入囊中。同时,已被美国银行收购的美林证券当时投入了6000万美元参股该项目。

  仲量联行中国区董事陈立民表示,住宅卖不出高价,商用物业也不会以高价出售,整个市场都处于低迷的状态,尤其是商用物业受到经济影响的因素更大。

  老项目无人问津

  “现在上海不缺好的写字楼,许多项目都在开工,许多企业是挑写字楼,而不是前几年,还要对租赁客户的行业进行限制,现在只要是公司都可以租赁浦东的高档写字楼。”陈立民表示。

  供应量大也是无人问津的主要原因,第一太平戴维斯发布报告称,2008年甲级写字楼出现新增供给量,其中浦东陆家嘴增量尤为明显,为85万平方米,2009至2010年供应量仍然大。

  由于供应量大,许多旧的项目打折都无人问津,1个月前,金鹰商贸刚发布公告表示,计划以9.99亿元向大股东王恒(金鹰商贸董事长)收购金鹰国际。金鹰商贸将以约3.6亿元的现金支付,同时将承接王恒公司南京金鹰约6.39亿元的银行贷款。然而短短几十天后,此项收购即告终止。

  此外,如西藏路佳成商厦、北外滩耀江国际广场、松江开元地中海商业广场等欲售楼盘,价格都比市场高峰时低很多,有些项目处于市中心的位置,但是,还是无人接盘。



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