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中央又出手 潮起潮落看楼市调控


www.nsfang.com  来源:焦点深圳房地产 时间:2008-12-22 18:00:07

        国务院近日确定三方面措施鼓励住房消费,与普通消费者直接发生关系的,是实行暂定一年的二手房营业税减免优惠政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

  借此机会,正好可以反思一下过去几年房地产市场潮起潮落中营业税政策的利弊得失。在二手房交易中,税率为5.5%的营业税是最大的一笔税费支出,此外是千分之一的印花税,1%的个税,1.5%的契税,总税高达8.1%。

  1994年,新一轮税制改革之后出台的所谓新营业税税制,并没有独立的二手房营业税政策。当时,个人销售所购置住房的,按照营业税制的规定,均应当按照“销售不动产”项目全额计算缴纳营业税。不过,由于多方面的原因,各地实际上并没有真正执行。自2003年1月1日起,个人销售所购置住房的,均按照销售收入与购置成本之间的差额计征营业税,有点增值税的性质。

  自2003年底开始,中国的房地产价格以惊人的速度上涨。为了抑制房价,从2005年6月1日开始,购买不足5年(实际执行中是拿到房产证不足5年)的住房对外销售的,按照住房销售收入全额征收营业税。但是,高额征税丝毫没有达到抑制房价的目的,此后一直到2007年底,各地楼价都是一路飙升,尤以2007年为最。在房价上升过程中,二手房营业税不仅没有达到抑制房价和炒楼的目的,而且卖方将所有的税费(含个税和3%左右的中介费等)都转嫁到买方头上,进一步加重了买房者的负担。

  知史可以鉴古今、辨未来。今天,在全球金融危机和内地楼价下行阶段,营业税新政对刺激楼市回暖的作用同样极其有限。税收并不具备万能的经济调控职能,二手房营业税并不具备对房地产市场的强大调控能力。

  同样的道理,二套三套房的贷款利率政策对炒房客的影响也有限。炒作的最大特点是追涨不追跌。在今天这样一个房地产还没有止跌回升的情况下,就是执行首套房的八成按揭、七折优惠利率,炒房客也不会真正入市,除非是长期的储蓄型投资者。当然,哪怕是从防范银行风险的角度考虑,适当的从紧也是必要的。但最有效的是提高首付以限制炒房客的资金量。真正的炒房者往往快进快出,银行利率调高对他们影响不大,但却会影响储蓄型投资者的行为,而储蓄型的长远投资对楼市交易、对出租市场的平稳与活跃,对刺激内需,都是有利的,是社会的帕累托改进。

  经过了楼市几年来冰火两重天的潮起潮落,我们可以更清晰地看到税收和金融政策对楼市的作用。看明白了,也就有了更多的平常心来看待二手房税收问题。既然它对楼价的短期调控作用甚微,不如追求它的长期公平。鉴于房地产市场在未来相当长时期内是我国刺激内需的龙头和支柱产业,鉴于中国公民正经历前所未有的迁徙流动潮流,不妨在今后相当长时期内免去所有二手房营业税。同时,对于二套三套房(不管是不是改善性自住),也都可以在提高首付的基础上,执行与一套房同样的优惠利率。这样,操作也简单,执行也容易。



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