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上海写字楼市场迎来拐点


www.nsfang.com  来源:中国经营报 时间:2008-12-04 10:29:55

上海写字楼市场一直坚挺,即使在2005年,上海房价因为宏观调控而大跌时,写字楼租金价格依然上涨,但是现在,情况发生了变化。

  2008年第三季度,上海浦东甲级写字楼租金价格平均下降7%。仲量联行中国区商业部董事李凌认为:“这就是上海写字楼市场的拐点。上海的写字楼市场已经从卖方市场转入买方市场。”

  观察上海的写字楼市场,要从浦东和浦西两大区块来看。近年来,浦东的写字楼加速供应,大大缓解了这一地区供不应求的局面。2008年第三季度,上海环球金融中心和中建大厦竣工,预租率分别达到30%~40%以及50%。这两栋办公楼为市场注入了近30万平方米的新增供应量。与此同时,多数租户并没有扩张办公面积的打算。于是,业主们不得不提供优惠的续租条件,以求留住现有的主要租户。相比之下,在浦西,写字楼的供应缺口一直比较严重。2008年第三季度,只有东海广场这个项目为市场增添了6.5万平方米供应量。但是,这个区域的租金增长却不到1%。

  这其中的原因,李凌认为,是许多跨国企业调整了业务增长目标,办公空间的需求也就随之调整了。可以想见,随着这些公司扩张计划的推迟,搬迁到新大楼的紧迫性也有所降低。虽然许多跨国公司在中国的业务仍然保持增长势头,但迫于来自公司总部的压力,他们会继续缩减新员工招聘数量以及办公室的装修预算。有迹象表明,许多租户开始选择续租原来的办公楼。除了跨国公司在放慢扩张脚步,还有很多企业为了节约成本,将办公室从商务区搬到了非中心商务区的办公楼中。

  产权式写字楼市场也出现了“拐点”。佑威房地产研究中心发布的数据显示,2008年第三季度,上海产权式写字楼的成交量仅为21.35万平方米,环比第二季度下滑了47.5%,同比更是下滑54.6%,创近5年来的新低。数据还显示,2008年前三季度,上海写字楼的供应量达到114.18万平方米,比去年同期增加了26.6%;成交量为96万平方米,环比下降23.2%。

  在经历了2007年的供不应求之后,2008年产权式写字楼的供应量大幅攀升。然而由于全球性经济低迷的影响,成交量反而出现了大幅下滑,导致了产权式写字楼的供需关系从2007年前三季度的0.72∶1上升到2008年同期的1.19∶1。与此同时,2008年第三季度产权式写字楼的平均成交价格也降到了14484元/平方米,基本上与2007年同期相当,环比二季度17380元/平方米的高位跌了16.7%。

  佑威房地产研究中心主任薛建雄认为,绝大多数的产权式写字楼同质化现象严重,再加上项目内部有多个业主激烈竞争,导致了项目整体形象的恶化。前几年以小户型为卖点的产权式写字楼,目前的租、售情况都已经极度恶化。多数地段的写字楼售价不及同区域住宅的七成,而且还销售困难。

  仲量联行投资部中国区董事贾梁告诉记者:“由于办公楼租金增长趋缓,投资者对于办公楼物业投资将更加谨慎,并将目光转向商铺市场。”

  高力国际的分析师预计:“2009年的写字楼市场,仍将有较多新增供应入市,全球性金融危机的影响,将在未来数个季度中进一步打击办公楼需求,市场空置率将持续走高,租金的增长也将面临更大的压力。”

  立超商业地产执行董事刘科表示,现在写字楼市场的旺销产品是面积300~500平方米的户型,价格每平方米1万多元。刘科认为,整个上海的写字楼市场基本面没有变化,而且仍在增长。新加坡有700万平方米甲级写字楼,东京有2900万平方米,纽约有3000万平方米,香港600万平方米,上海才450万平方米,长期来看市场还是很大的。



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